專家預計房産稅將從試點到全國 從增量到存量

　　召開的國務院常務會議同意在部分城市進行對個人住房徵收房産稅改革試點，這是我國首次在持有環節對個人自住住房徵稅。房産稅徵收方向將從試點到全國、從增量到存量發展。

　　新華社發

　　政策效應明顯

　　問:為何要擴大限購城市範圍?

　　答:一方面是部分未實施限購的區域中心城市住房成交出現量價齊升的勢頭。全國70個大中城市中,2010年12月仍有10個城市新建住房價格同比漲幅超過10%;2010年10月12月,有10個城市環比月平均漲幅超過1%。這些城市基本上是未採取限購的城市。

　　另一方面實施限購的城市成效明顯。例如北京出臺限購新政以來,二套以上購房比重回落,非本地戶籍購房比重回落至40%以內,下調4.3個百分點。

　　對投資需求影響大但對房價影響有限

　　由於房産稅改革對房地産市場調控具有積極作用，房産稅一度被市場人士認為是抑制房價過快上漲的“殺手锏”，希望它能對遏制高房價起到立竿見影的作用。但接受記者採訪的業內人士普遍表示，作為一種與房地産市場關係密切的稅種，從短期來看，房産稅的出臺自然對房地産市場有著直接或間接的影響，能對高漲的房地産價格起到威懾作用。但從長期來看，影響房地産價格的主要因素在於供求關係和後市預期，遏制高房價不能寄希望於房産稅“一劍封喉”，樓市調控仍需繼續打“組合拳”。

　　房産稅影響最大的主要是投資需求。中房集團理事長孟曉蘇認為，房産稅的推出將使房屋持有者考慮持有成本，房地産投資收益增加了不確定性，這會對房地産市場的需求關係産生微妙影響。

　　“有了房産稅制度，房價只有漲幅超過了房屋的持有成本，才能有收益，因此能促使投資者權衡投資收益。”住房城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹説。

　　但從中長期來看，房産稅對於房價的影響可能比較有限。房價主要取決於供求關係，遏制高房價不能寄希望於房産稅，房産稅的出臺也不太可能導致房價出現大幅下降。

　　中國社科院財貿所所長高培勇稱，成本、利潤和稅金構成了住房價格，房産稅改革只是對稅金進行調整，不足以對房價造成巨大影響。

　　北京大學財經法研究中心主任劉劍文指出，對於房地産市場和房價來説，影響的因素是非常多的，如供求關係、貸款制度、住房保障制度，以及中央與地方的財權與事權的關係等等。房産稅只是一種稅收手段，雖然它會增加房産所有人的持有成本，對房地産市場産生一定影響，但不要指望房産稅的恢復徵收會對房價産生“一劍封喉”的作用。

　　市場人士普遍認為，房産稅對房價的影響取決於最終稅率。但從目前來看，上海和重慶出臺的方案並不是十分嚴格，因此在需求沒有大幅減少的情況下，目前出臺的房産稅對房價影響幅度很有限。

　　房産稅開徵後，短期內必定會對試點城市的房地産市場造成利空影響。但在試點開徵階段，稅基和稅率都不高，對於絕大部分自住性房屋是免徵的，只向多套（比如二套以上）和高檔住宅（比如豪宅公寓和別墅）開徵。這對房價影響不大。

　　尹伯成（復旦大學房地産研究中心主任）

　　房産稅對投資者的影響遠大於自住者，而前期的信貸等調控手段已經明顯地抑制投資需求，2010年下半年購房者以自住需求居多。

　　殷姿(申銀萬國房地産分析師)

　　上海重慶方案不同

　　從28日對外公佈的上海、重慶兩市改革試點方案來看,目前兩市都已明確主要以增量住房徵稅為主,對存量住房觸及較少。

　　重慶市的房産稅將對高檔商品住房徵收,具體是對存量和增量獨棟商品住宅均徵收,稅率分三個等級,比主城新建商品住房建築面積成交均價高出3倍以下的商品住房,徵收稅率為0.5%,高出3~4倍的徵收稅率為1%,4倍以上的徵收稅率為1.2%。

　　上海市的房産稅試點方案則明確從即日起對上海居民新購且屬於該居民家庭第二套及以上的住房和非上海居民家庭在當地新購住房、上海市居民家庭人均不超過60平方米的,其新購住房暫免徵收房産稅，稅基暫定按照應稅住房市場交易價的70%繳納,適用稅率暫定為0.6%。

　　上海對於應稅住房每平方米市場交易價格低於本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的,稅率暫減為0.4%。

　　從公開信息來看,上海和重慶兩個城市的試點方案有很大差別。重慶的房産稅偏重對高檔房、別墅的徵收,存量和增量均包括在內。而上海的方案針對新增一般房地産,而且按照人均面積作起徵點考慮,且為累進稅率,房屋價值高,人均面積大的房屋稅率就更高。

　　據了解,房産稅是世界各國普遍徵收的一種財産稅,主要對保有的房産徵收。

　　改革試點徵收收入將用於保障房建設

　　“從收入分配的角度看，房産稅的開徵是十分有價值的，它體現了稅收參與社會財富再分配的功能。”復旦大學住房政策研究中心執行主任陳傑在接受記者採訪時説。

　　據介紹，世界上130多個國家和地區都對住房徵收房産稅，而通行做法中最突出的就是把房産稅作為調節收入和財富分配的重要工具。不過，業內人士強調，房産稅不能增加普通購房者的成本。

　　此外，房産稅的使用能否增進公共福利？有業內人士擔心，房産稅在充實地方政府“錢袋子”的同時，能否真正“取之於民、用之於民”？陳傑建議，應借房産稅改革之機推進地方財稅制度的改革，保證稅收所得用於公共産品和公共服務的提供。在徵收初期，房産稅收入應優先用於地方保障房建設。

　　對此，財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部有關負責人27日在接受記者採訪時已經明確表示，房産稅為地方稅，改革試點徵收的收入將用於保障性住房特別是廉租房和公共租賃住房建設等，以解決低收入家庭住房困難等問題。

　　專家預計試點城市短期內將陸續增加

　　針對市場此前有擔心房産稅徵收的具體環節存在操作難度，中央財經大學稅務學院副院長劉桓日前表示，個別城市目前已具備了進行改革試點的基本條件。從徵收各環節來説，經過數年物業稅的“空轉”，在房産估值等方面也積累了一定的經驗，技術上不存在太大問題。

　　“房産稅改革試點方案早就應該出臺。”中國人民大學教授安體富説，這將有利於推進整個房産稅改革。他指出，房産稅改革的重要意義就是完善地方稅制。

　　數據顯示，歷經1994年分稅制改革以及2004年後新一輪稅制改革，我國在所得稅和流轉稅制改革方面取得了較大成就，基本上奠定了主體稅模式。

　　專家認為，當初稅制改革沒有突出強調地方稅，房産稅改革有利於為地方政府確立主體稅源，並有助於地方政府擺脫對賣地收入的過分依賴。“從稅制完善的角度講，房産稅改革只是對原有條款進行修正，沒有相對複雜的立法過程。”劉桓説。

　　有專家預計，短期內會有一批城市陸續加入房産稅試點行列，各地方將陸續有政策跟進，掀起新一輪稅制改革。

　　涉及面小有利試點推進

　　住房城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹指出：“從增量住房入手進行改革試點，涉及面小，可以減少試點初期改革的難度，有利於試點的順利推進。同時，把徵稅的重點明確指向了新增的投資者，有利於約束住房投資行為的進一步擴大。

　　“中國現行的稅制體系沒有真正意義上的財産稅，而開徵房産稅意味著中國財産稅缺失狀態的終結。”社科院財貿所所長高培勇説，我國現行稅制由於缺少財産稅體系，難以實施對構成貧富差距的基礎環節財産存量的調節，一旦對居民個人住房開徵房産稅，則意味著政府握有了可對包括收入、消費、財産等多個環節實施稅收調節的相應手段，這對於正處在轉型關鍵期的中國至關重要。

　　財政部財科所副所長蘇明指出，按照房産稅試點城市的規定，住房面積小的居民會享受減免稅，而住房面積大、價值高的就要多交稅。由此，房産稅將成為我國調節收入差距和財富分配的重要手段之一，徵收房産稅有利於縮小貧富差距，促進社會公平。

　　中國人民大學財政金融學院院長郭慶旺説，作為地方稅的一個重要稅種，房産稅今後將成為地方政府的一個穩定的收入來源，為地方政府提供更高的公共服務水平打下堅實的財力基礎。

　　（廣州日報）