新華網北京10月19日電（記者劉德炳）在北京房地産市場，很大一部分需求來自於既無力購買商品房又無資格申請限價房、經適房等城市“夾心層”以及外來人口，而19日出臺的《北京市人民政府關於加強本市公共租賃住房建設和管理的通知》明確指出，將“夾心層”與外地人納入保障範圍。分析人士指出，這將給北京居高不下的房租與房價形成壓力，而且隨著時間的推移，其作用將日益顯著。

　　北京市放寬保障房準入標準以實現應保盡保

　　通知規定，北京市公租房的準入對象包括城市中低收入的住房困難家庭、新就業職工和外省市來京連續穩定工作一定年限的人員。一是廉租住房、經濟適用房、限價商品住房輪候家庭。二是申請人具備本市城鎮戶籍，家庭人均住房使用面積15平方米（含）以下；3口及以下家庭年收入10萬元（含）以下、4口及以上家庭年收入13萬元（含）以下。三是外省市來京連續穩定工作一定年限，具有完全民事能力，有穩定收入，能提供同期暫住證、住房公積金證明或社保證明，本人及家庭成員在本市均無住房的人員。

　　北京市住建委新聞發言人秦海翔表示，目前超過限價房標準又無力購買商品房的人群較多，主要包括新就業職工、新畢業學生等，這類群體是北京目前房屋租賃消費的主體。之所以將三口之家年收入定在10萬元，一是根據房價收入比測算，家庭年收入10萬元以下的，無力購房，需要公租房過渡；二是根據北京市統計局公佈數據測算，2011年北京市三口之家家庭可支配收入預計為96000元；三是考慮北京市公租房租金實行市場化，在收入上不應作嚴格限制。

　　記者了解到，北京市從2009年開始大力發展公租房，並計劃“十二五”期間建設收購公租房30萬套以上，佔公開配租配售保障房的60％以上。截至目前，全市累計落實公租房項目98個、10．3萬套，年內將配租1萬戶以上。北京市住保辦副主任鄒勁松表示，北京市正在通過新建、收購、長期租賃等多方式籌集房源，以確保應保盡保。

　　公租房租金低於市場有利於拉低市場房租

　　北京中原地産市場研究部總監張大偉表示，對保障房而言，一個很重要的要求就是保障對象確實是應該被保障的低收入人群，相比于經濟適用房和限價房動輒上百萬元的收益，公租房相比市場租金差價不太大，因此其收益十分有限，而且審核較為嚴格，應該可以保證公租房落到真正的需求者手中。

　　張大偉表示，政府手中有直接可以參與市場交易的租賃房源，可以直接拉低區域租賃均價，而且公租房價格也對區域租金有直接的示範作用。另外，公租房保障對象包含了外地人群和“夾心層”，稀釋了普通租賃市場的需求，自然對目前的租金形成一定的抑製作用。

　　據鏈家地産首席分析師張月介紹，在京長期工作的外地人可申請公租房的新政，將成為緩解租賃市場壓力的突破口。據預測，今年租賃市場上至少70余萬套的房源被外地人消化，每年幾十萬外地新增人口也為租賃市場帶來了巨大壓力。“大量外來人口進京，造成租賃需求日益膨脹，房源緊缺成為推動租金上漲的一大原因。”

　　但張月同時表示，雖然公租房能夠緩解租賃需求，但效果以及對租金的平抑作用，並不是在短期內可以體現的。目前，很多已經獲得限價房、經適房購買資格者仍在等待輪候，這類人群對公租房的需求量大，並且有可能優先配租。同時，符合公租房申請條件的外地租客規模也十分龐大。

　　擴大保障對象有利於引導合理的消費觀念

　　北京市住保辦副主任鄒勁松表示，目前中國的住房理唸有待調整和引導，很多家庭都是集中一個家庭的財富，才買上了一套房子，這樣做會透支消費能力，形成較大的負擔，但如果公租房規模增大了，並且將“夾心層”和外地人納入保障範疇，就可以引導年輕人的住房消費理念。年輕人可以實現從無到有、從小到大、從租到買的住房之路，這樣可以分流市場，有利於延緩各種需求涌入商品房市場。

　　據記者了解，得知北京市要出臺公租房配租管理辦法，並且擴大了保障對象，不僅原先租住房子的人群正在期待公租房，連不少原本準備買房的外地人群也在期待通過公租房實現住房夢想，決定暫時觀望一段時間。

　　清華大學房地産研究所副所長季如進表示，將外地人、“夾心層”納入保障對象，不僅僅是分流市場，減少了購房需求，而且一旦抑制了租金，租金水平的下降又將影響二手房市場的價格，並最終影響一手房市場。

　　張大偉也表示，公租房的建設對目前樓市調控肯定有比較明顯的心理影響。限購抑制住了投資投機需求，公租房等保障房緩解了剛性需求，市場有更大的時間和空間期待房價回調，這將加速北京房價拐點的出現。