近年來國內房地産市場輿論一直在爭吵一個話題“房地産泡沫”，由此衍生很多話題：有沒有泡沫？泡沫會爆破嗎等等。

　　在探討什麼泡沫爆破或者樓市會再漲之前，先弄清楚這個“泡沫”是什麼回事。

　　首先，理清經濟學的“泡沫”的定義。

　　這個“泡沫”一詞是人們對經濟經過一段相對短的時間卻迅速繁榮，然後又急劇下滑，最後像肥皂泡一樣破滅這一興衰過程的生動描繪。

　　簡單來説，所謂經濟領域的“泡沫”，指的是由於局部的投機需求（也叫“虛假需求”，區分于實質使用需求），使某樣資産的市場實質成交價格，脫離資産內在處於均衡穩定狀態下被估算的價值，這兩者之間的“差距”部分叫“泡沫”。一般而言，經濟泡沫實質是與經濟基礎條件相背離的資産價格膨脹。這裡面還涉及一個非常容易混淆的概念：“經濟泡沫”與“泡沫經濟”。

　　經濟泡沫與泡沫經濟是兩個不同的概念，前者反映的是“局部”的經濟現象，往往涉及部分資産與商品；後者反映的是“全局”的經濟現象，就是某個國家或者地區的整體經濟狀況。

　　這兩個絕對不可混為一談。

　　前面提到的“泡沫經濟”曾經被簡單定義為“由於價格信號的作用最終使資源失配而存在大量泡沫的經濟”。其實事實遠遠不是如此，這也是很多常年唱空樓市的所謂學者的理據，結果大家有目共睹。

　　其次，理清“泡沫”的産生原理：

　　按照目前國際上經濟學主流看法認為：所謂“泡沫經濟”是指由“虛假需求”形成的局部經濟泡沫，通過一定的傳導機制使社會有效需求得到過度刺激而形成的虛假繁榮現象。

　　在這種傳導機制中，金融管理當局過分寬鬆或者積極的貨幣政策，是局部的經濟泡沫向全局的泡沫經濟演變的主要誘因。

　　再次，理清現在是否有泡沫？是什麼樣的泡沫？

　　結合目前海內外經濟環境，作為最大的新興經濟體的中國，已經“泡在”這种經濟泡沫的“大水池”裏，客觀上有“被泡沫”的可能性。

　　從國內微觀層面來看，還要一個導致資産泡沫的重要原因，就是國內的貨幣金融政策。如果資産市場的債務人（包括貨幣當局）奉行“蓬齊對策”，即依靠新債務來維持流動性，而不是依靠經營收入流，從而導致“金融連鎖性”（FinanceChainLetter）反應的發生，就會産生了資産泡沫。

　　中國2012年的中央財政收入為5.6133萬億人民幣，而2012年的M2（廣義貨幣供應量）卻是12.3萬億，不但比前者高出1倍有多，也比中央加地方財政總收入11.7億要多。同時，2012年累計全國公共財政支出12.57萬億元。

　　那麼可以明顯看出中國國內的流動性是以新的廣義貨幣增加來推動，也可以看作以國家債務來推動。當然，這也是結合國內外經濟環境無奈之選擇。

　　因此，可以較為肯定地説，在這種國內外經濟情況下，結合貨幣增發的推導，國內經濟在一定程度上已經具備了“泡沫經濟”的表象，已經不是單純的某樣商品或者資産的“經濟泡沫”這麼簡單。

　　最後，看看各種泡沫的特點：

　　但是，泡沫的産生與存在都需要一定的附著物，經濟泡沫也不例外，它的産生同樣需要附著物，這個附著物用學術術語來説就是“載體”。

　　經濟泡沫的載體具有普遍性，既可以存在於實物經濟中，也可以存在於虛擬經濟中。但是，根據一般商品、股票金融産品和房地産的需求特性不同，泡沫的情況也會不同：

　　在一般商品和房地産市場上，當市場上存在虛假需求時，一般商品和房地産的市場價格必然高於其內在價值，這時就會産生正的經濟泡沫。

　　有一種説法，包括認為在中國國內，購買房地産的需求相當部分是投機需求，這使得房地産市場較一般商品市場容易産生泡沫。理論上如此，但是根據國家統計局公佈的2012年全國商品房銷售額6.4456萬億元，而全國城鎮居民人均可支配收入總額為24萬億元左右，減去2012年新增人民幣存款10.81萬億元，剩餘13.2萬億左右，商品房銷售額佔了整個城鎮居民可支配收入實際使用50%左右，雖然實質數據統計局沒有很明細的例舉，但是基本上可以肯定：在住宅市場，實質的投資性需求佔整個住宅市場成交量比例不大，泡沫情況其實相對較少。而不動産本身特性具有保值性與實用性，相對較難快速泡沫化。

　　而國內的股票、基金、理財産品市場具有特殊性，人們購買需求絕大多數是投機需求，因此這些市場更容易産生經濟泡沫，而且這種泡沫可正可負。尤其國內市場的IPO制度要完善的地方仍然較多，股票發行問題一直是“吹泡沫機器”。中石油在香港上市才1.6元港幣每股，而國內發行價16.7元人民幣，超出10倍以上的泡沫的案例可以看出國內股市泡沫非常嚴重，而連帶基金也是如此，而近年野蠻生長的理財産品其實也是原理相同。

　　尤其股票等金融産品的虛擬資本的內在價值等於一個按無風險資産的現實收益率計算而得到的相應預期收益的“幻想資本額”，即預期收益按無風險資産的現實收益率的折現值。股票的這種內在價值決定方法註定其內在價值是難以捉摸的，本身特性就決定其泡沫化非常容易。

　　縱論：“泡沫經濟”下都是“經濟泡沫”

　　在前面已經論述過，泡沫經濟是整個經濟都存在一定的泡沫，那麼具體來説，基本上大部分身在其中的資産與商品都存在一定程度的“泡沫”。

　　也就是説：無論是貨幣（貨幣也是一種商品）也好，資産價格也好，都存在泡沫。

　　覆巢之下豈有完卵，國內大部分商品與資産價格都“被泡沫化”，基本很難倖免。

　　國內老百姓在國內外通脹壓力下，投資渠道狹隘（主要還是樓市與股市、基金），其實在泡沫經濟下，無論房地産還是股票金融産品都是有泡沫，但是兩害相權取其輕，相對而言，房地産市場的泡沫情況還是較輕、保障性較高、具有實用性。