獨立財經評論員 劉艷(資料圖)

　　作者簡介：劉艷，和訊專欄作家，獨立財經評論員，北京大學房地産發展研究基金中心特約研究員。先後畢業于中國傳媒大學、長安大學，土地資源管理碩士。專注於時政財經分析、房地産行業分析、房地産股權投資基金研究。

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　　2012年3月26日，國土部在其官網上公佈了關於小産權房的處理新思路：先清理後治理。但對於具體的治理方案，國土部尚未拿出詳細的辦法。2012年4月25日，國土部公佈5起國土資源領域違法違規案件的查處結果，其中包括2011年8月，北京市國土資源局延慶分局沒收在違法佔用的土地上建設的51棟樓房。

　　小産權房是指佔用集體土地搞建設，並向集體經濟組織之外成員銷售的住房。按照現行土地管理法和房屋産權規定（準確地講是土地使用權和房屋使用權），小産權房實際上是“無産權房”，那麼，對於消費者，為什麼放著有産權的不要，非要買無産權的房屋呢？為什麼小産權房越治理越多呢？原因就在於小産權産生的特殊背景，即商品房房價高漲，住房保障尚處起步，限制性購房等行政調控趨緊。對於想買商品房又買不起商品房的群體以及需要買房又被限購的群體來説，小産權房自然成了無奈的“明智”之舉。所以，儘管國土部一再強調小産權房的非法性，但當前小産權房的存量規模巨大，例如，北京市目前小産權房數量約佔整個房地産市場的20%左右，涉及近30萬戶家庭，主要分佈在通州、順義、懷柔、昌平和密雲等郊區縣。

　　可以説，小産權房所涉及問題具有很強的交錯性，是現行産權制度與實際需求相悖的集中體現。所以，治理小産權房絕對不能一刀切地採取“沒收”的方式，否則只會激發更多的新矛盾新問題。與商品房市場調控思路類似，小産權房也需要採取“疏堵結合”的治理方式，行政處罰與市場引導相結合，講究治理方法的藝術性和科學性。

　　一方面，小産權房已是一種客觀存在，回避或者簡單沒收不是長久之計。遵循一事一議，給小産權房“準生證”，能夠增加土地供應渠道，降低房地産成本，使得更多的城鄉居民買得起房。小産權房的清理首先要看用地是否踩“紅線”、規劃和施工有沒有報批、是否符合國家對建築質量的要求；如果小産權房是建設在農村集體建設用地或宅基地上的，可以通過補辦規劃許可等各種手續、補交土地出讓金等合理的方式讓其“有代價地轉正合法化”。此外，如果容積率、戶型、房屋面積等符合保障房標準，政府可採取收購的方式轉為保障房，同時可以讓農民充分享受到土地商品化帶來的收益，有利於打破城鄉界限，促進城鄉統籌發展。

　　另一方面，要對小産權房的“非法”存在進行追根溯源，破解中央治理的兩難境地。小産權房之所以呈現出“燎原之勢”，歸根結底是它能滿足市場需求，特別是對商品房市場的高房價的“回應”，面對如此之大的市場需求，再多的行政干預終將會蒼白無力，短暫的打壓只能給未來解壓後的市場帶來更大的反彈。同時，小産權房在某種程度上將倒逼土地制度進行改革。所以，關鍵是要對當前住房市場的運行規則進行綜合考慮，完善制度設計。

　　總之，小産權房的“非法生存”有其合理性，小産權房帶來的問題涉及面廣，治理難度大，所以絕非“沒收”一種方式所能解決問題。單一的清理式治理需要向結合宏觀市場調控的綜合治理方式轉變。