1季度房地産市場銷售回暖明確，重點公司整體銷售好于行業。1 季度以來申萬跟蹤的20 大城市銷售面積同比增速為-16%，而3 月單月同比增速達到46%，回暖趨勢明確，主要得益於房貸利率下行和房企降價帶來的雙重利好。目前全國價格降幅有所收窄，成交率持續回升，如萬科新盤認購率從1 月到3 月呈現逐月遞增現象，分別為50%、55%、60%。重點公司整體一季度銷售同比增速為-9%好于行業。

　　各家公司銷售表現分化明顯，所處市場景氣程度和公司採取的銷售策略成為決定公司銷售好壞的核心因素。銷售同比獲得正增長的包括中南建設（67%）、福星股份（57%）、蘇寧環球（50%）、榮盛發展（37%）、招商地産（19%）、金地集團（16%）、世茂股份（8%）；從銷售完成情況看，重點公司整體一季度完成了我們預測的全年銷售額的19%，其中完成率達到我們預測的20%以上的公司包括蘇寧環球（33%）、中南建設（26%）、招商地産（24%）、萬科A（23%）、世茂股份（23%）、榮盛發展（20%）。兩大因素主宰公司銷售好壞：1）所在區域市場景氣度，如蘇寧環球（南京）、中南建設（蘇北）、福星股份（武漢）、榮盛發展（廊坊、瀋陽、蘇北）、世茂股份（蘇州、廈門）都位於市場景氣恢復較好的區域；2）公司銷售策略，如招商地産（集團週年慶全國範圍降價）、金地集團（主動調整産品結構增加剛需類産品）都採取了積極的營銷措施和隨行就市的定價策略。

　　由於房地産公司業績確認受結算時點影響，存在一定不確定性，單季度業績呈現波動較大，我們認為應主要關注公司銷售情況及業績鎖定度。我們預計重點公司1 季度業績增長7.8%，其中房地産開發類增長22.8%、園區類下降23.7%、仲介服務類下降137.6%。我們重點關注的24 家公司中，業績增速超過100%的公司有3 家：張江高科（0.06 元，186%，1 季度轉讓張江復旦生物醫藥股權共計10.8 億元）、魯商置業（0.04 元，143%）、金地集團（0.08 元，121%）；業績增速在50%-100%之間的公司有3 家，陸家嘴（0.05 元，92%）、中南建設（0.27元，60%）、華僑城（0.07 元，50%）；業績增速在20%-50%之間的公司有2 家，新湖中寶（0.06 元，41%，確認成都農商行、盛京銀行投資收益）、北京城建（0.24 元，37%）；業績增速在0%-20%之間的公司有3 家，首開股份（0.10 元，20%）、蘇寧環球（0.12 元，18%）、招商地産（0.37 元，13%）；業績增速在-20%-0%的公司有2 家，世茂股份（0.15 元，-1%）、榮盛發展（0.09 元，-1%）；業績增速低於-20%的公司有2 家，中天城投（0.06 元，-25%）、金融街（0.13 元，-42%）；出現虧損的公司有2 家，嘉凱城（-0.05 元，1 季度可計算資源少）、世聯地産（-0.07 元，結算未有改善而成本支出偏于剛性）；金科股份和華夏幸福由於是去年借殼上市，無1 季度數據故不可比，這兩家公司1 季度業績分別為0.25 元、0.80 元。

　　暫不調整盈利預測與評級，維持行業看好，估值具備安全邊際，基本面改善仍在持續發生。目前看去庫存仍是行業的核心關注點，建議繼續關注全國性龍頭和剛需城市區域龍頭。我們明確提出，上半年剛需市場特徵明顯，春季搶收成效將成未來開發商業績分化的重點。目前看，市場已經部分反映了對於銷售良好開發商的認同，我們認為這一趨勢會持續，銷售快速的公司仍將獲得相對收益。板塊的核心風險在於開發商的降價行為減弱。（申銀萬國證券研究所）