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同比增長44%,業內認為,巨大庫存壓力下房價難改下調態勢
截至目前,已經有超過一半的上市房地産企業披露了2011年年報,包括萬科、保利、招商等行業龍頭。觀察其中可以發現,儘管行業銷售和利潤的增長喜人,但資金及存貨的巨大壓力也令人擔憂。
根據目前已披露的年報數據,68家上市房企(以下稱上市房企)2011年收入合計2974億元,同比增長23%;凈利潤的增幅也超過兩成。不過,由於房企開發週期較長,利潤表更多地反映了過去2~3年的經營情況,如果把目光轉向資産負債和現金流,情況則有所不同。
據統計,2011年末上市房企負債規模達到9700億元,較上年增逾三成。資産負債率達到73.5%,上升1.9個百分點。由於難以獲得長期資金,短期負債的增速較快,流動比率從1.78下滑至1.62.
同時,由於央行多次加息、銀行控制地産貸款規模等原因,房企資金成本迅速上升。統計顯示,上市房企去年財務費用同比增長了36%。以龍頭萬科為例,去年底向大股東華潤旗下的信託公司借款,利率依然達到11.2%,比基準貸款利率高出近七成。其他的房企借款成本之高就可想而知。
同樣令人擔心的,是房企不斷增加的鉅額存貨。截至去年年底,68家上市房企的存貨規模已經超過9000億元,同比增長44%。按照去年的開發成本計算,在不新拿一塊地的情況下,目前的存貨也需要3.75年才能賣完。
保利地産(600048)就指出,公司認為今年國內房地産調控不會轉向。由於土地和資金等主要生産資料的配置受到日益頻繁的政策干預,預期不明朗、市場不確定。公司將堅持快速週轉策略,加快資金回籠速度,同時通過銀行信貸和房地産基金等多元化融資,拓寬資金來源。
稍微讓人寬慰的,是去年的地産銷情還不錯,全年商品房銷售面積和金額都有小幅增長,上市房企預收賬款規模也增加了近1000億。這批零成本資金部分滿足了房企龐大的資金需求。在嚴厲政策環境下,房企們紛紛宣稱將加大流動性管理力度,備糧過冬。不過,地産開發依然是個燒錢的活,上市房企賬面現金出現小幅下降,經營現金凈流出超過400億元。
中金公司指出,近期隨著政策預期放鬆,房價出現小幅反彈,但這不意味著價格觸底反彈的格局就此形成。伴隨二季度開發商推盤增加、庫存壓力增大,房價仍將回歸下調態勢。