張茉楠

　　近期，美國房地産市場出現了些許復蘇的曙光，但房地産風險依然被認為是美國經濟復蘇最大的風險之一。自次貸危機以來，房地産市場價格下跌超過30%，這不僅僅是因為市場泡沫破裂負面效應的短期困擾，更意味著美國人口結構變化對房地産市場需求長期趨勢和購買力的影響正産生深遠影響。

　　美國房地産市場之所以持續下跌，是因為住房市場的“需求飽和”，而“需求飽和”的根本性決定因素是人口總量和人口結構的變化。人口因素對房地産市場會産生長期趨勢性的影響。美國房地産週期大約為20年，而這背後與美國的人口統計規律的變化息息相關。一方面是人口總量變化 （包括自然增長率與移民增長率）對住房需求的影響。美國生育率從上世紀90年代初開始進入持續的下降通道。人口普查局公佈美國人口最新數字為3.08億人。過去十年來美國人口增長9.7%，為1940年以來的最低增幅。

　　從增量上看，美國人口增長主要來自移民及移民的出生率，佔增加人口的82%。外來移民是美國人口增長的重要因素之一，然而過去十年來的兩次經濟衰退使得美國人對移民態度轉變，進一步降低了海外移民的速度。

　　而另一方面，人口結構的變化也決定著住房的需求。房價與家庭收入的平均百分比不超過2，是美國能夠承受房價的真正能力。20世紀70年代初，美國房價與家庭收入的百分比為1.7~1.8，但到次貸危機之前，美國房價與家庭收入之比高達6，而這其中正處青壯年的“嬰兒潮”成為美國購房市場的主力軍，並由此持續推高了房價。美國人口統計局預測，美國的嬰兒出生率將長期維持低位，到2030年，近20%的美國居民將超過65歲；2050年，這一年齡組的人數還會翻一番，從2008年的3870萬人增至8850萬人，生育率的下降和人口老齡化的加速不僅使美國住房總需求出現較大幅度的下降，也將對住房需求的結構産生新的影響，那些曾經促進美國住宅市場繁榮的“大戶型”將出現滯銷。

　　由於美國社會老齡化加速，人們更願意選擇污染小、生活成本低的郊區居住，這也意味著半個多世紀以來美國人口從鄉村、郊外向大都市區域轉移的過程可能放緩。在國內購買力相對住房需求極度飽和的困境下，這也是為何美國希望借外來移民消化過剩的房屋存量，刺激房地産市場復蘇的真正原因。

　　看來，房地産市場所謂的 “剛需”只是一個階段性的概念，人口紅利更不是永久性的增長因素，人口結構影響房地産需求進而影響房地産走勢似乎是一個逃不出的 “鐵律”。數據顯示，全球人口的年齡結構將發生巨大變化——青年人口的增長率放緩，老年人口的增長速度驚人。到2050年全球老齡人口將達到現在的3倍，為15億人。

　　按聯合國數據推測，我國的人口紅利將在2025年下降到全球平均水平。而去年統計局數據顯示，中國勞動人口比重十年來首次下降。種種跡象表明，中國人口結構改變的時間節點正在加速到來。人口結構的變化將會改變房地産市場的供給需求結構。預計中國人口增速將在2015年後進入下降通道，到2020年60歲以上人口將達到2.5億人，這個時間段也將是中國房地産供需結構出現拐點的重要時間窗口。