本報記者 林喆

　　住宅限購，商業得寵。2011年，主要城市商業地産租金售價齊升，各路資金紛紛涌入。據統計，繼去年全國商業地産完成投資額約1萬億元後，2012年新資金仍在源源不斷地注入商業地産領域。業內人士指出，商業地産遠沒有外界想像的那麼好，泡沫正在悄然堆積。而一些企業也已開始謹慎前行，通過適度擴張及運營模式多元化等方式實現業績的平穩增長。

　　潛在風險聚集

　　據中國商業地産聯盟近期發佈的《2010-2011中國商業地産發展報告》，2011年全國商業地産開發投資總額接近萬億元，出現爆髮式增長。京滬商業地産銷售額更是創下2007年以來的新高。

　　根據監測數據，北上廣深四個一線城市和成都、天津等重點城市，去年的商用物業售價和租金均呈上漲趨勢。其中北京商業地産成交150.12萬平方米，成交總額390億元，同比增長34%；成交均價25871元/平方米，同比上漲7.5%。同時，寫字樓空置率持續走低。

　　受租售價格上漲的刺激，2012年不僅商業項目在建速度加快，供應增加，而且還有大批新的增量資金在伺機進入這一領域。業內專家表示，去年以來，有意願投資商業項目的機構和個人顯著增加，背後的資金不可估量，其中不少是因為住宅限購而轉向商業。

　　然而，商業地産並非外界所預期的那麼好。據搜房網統計，2012年上海將有22個商鋪項目入市；高緯環球發佈的報告稱，2012年北京預計有17個零售地産項目入市，體量達94萬平方米，其中購物中心面積達78萬平方米，龐大的供應量勢必會撥動供需的天平。

　　“受調控影響，住宅用地以底價成交的現象越來越普遍，而商業用地則量價齊升。”陽光新業集團副總裁吳堯表示，2011年住宅用地比例下降，商業性用地增加，這種土地供應結構的變化，在主要城市有較強代表性。而這些商業性用地將於2012-2013年供應市場。

　　由於在建和潛在供應量巨大，部分城市商業地産面臨過剩的風險。吳堯表示，除供應量過大以及與住宅遭遇的信貸受限等共同問題外，商業地産面臨的風險還體現在開發商專業度低、專業人才匱乏。“一些轉型商業地産的企業，特別是2008年前後才開始進軍商業地産領域的企業，未來將面臨許多問題。”他預測，2012年三季度起，商業地産問題將會逐漸暴露。

　　部分房企謹慎擴張

　　“從趨勢上看商業地産市場整體依然會繼續向上，尤其是一些大企業，還會對商業地産追加投資。但對未來市場潛在風險，不少企業已經開始未雨綢繆，今後的擴張將趨於謹慎。”吳堯表示。

　　“今年公司重點有北京東三環新業中心水晶宮、天津友誼路新業廣場、天津濱海新區MSD3個新項目。”吳堯表示，出於對未來市場的考慮，公司決定依照原計劃穩步擴張。目前公司資金充裕，並不排除年內會並購1-2個商業項目的可能。據了解，在未來2-3年內，陽光新業集團計劃新開7-9個商業項目。

　　除此以外，“我們還在大力拓展商業管理輸出業務，走輕資産路線。”據吳堯介紹，考慮到未來2年內將會有大量的商業項目入市，而市場專業人才十分缺乏，公司決定，依託自身成熟的商業管理團隊，大力拓展商業管理輸出，通過受託管理的方式，進行擴張。據了解，目前陽光新業集團已經有多個與國內外知名發展商合作的商業管理輸出項目。