　　周亞霖

　　近日，合景泰富、雅居樂、中海宏洋等三家內房股均發行了長期票據，募集資金約有百億之多。一位業界大佬告訴記者：近日，可能還有兩家地産公司也會發債。他認為：國內融資困難造成內房股紛紛在國際市場發債。

　　招商證券（香港）投資銀行業務董事總經理溫天納則認為：在內地房地産融資沒有鬆動，市場好轉之前，每一家內房股都可能有這種資金的需求。

　　至於借來的新錢，在發債方的報告中可以看到明確的投資用途，但仍然不能排除新的融資用來“借新還舊”。

　　無奈的選擇

　　3月21日，中海宏洋（00081.HK）董事局宣佈，根據認購協議的所有先決條件已經達成及認購協議于2012年3月21日完成。經扣除佣金及開支後，債券發行之估計所得款項凈額為21.4億港元。

　　中海宏洋稱，資金將用作一般公司用途，包括為內地物業投資及發展提供資金，及償還無抵押信貸額已提取的4億港元。

　　合景泰富 (01813.HK)3月16日公告與巴克萊、匯豐及渣打銀行就票據發行訂立購買協議。公司將發行一筆2017年到期的4億美元票據，年利率13.25%。合景泰富表示：合景泰富現于廣州發展中國首家W酒店及W酒店式公寓，並正計劃在廣州、蘇州、成都、上海、北京等多個城市及海南省發展其他9家高級酒店與7個高級購物中心。進行票據發行乃為資助本集團擴充及增長計劃。本公司或會因應市況變化調整上述計劃，並因而重新調配所得款項用途。

　　而雅居樂和合景泰富相較，利息就低了點。雅居樂發行2017年到期7億美元的9.875%優先票據，集資凈額約6.875億美元，將用於購買新地塊、再融資及一般營運資金。

　　雅居樂發行的票據和國內的信託融資相比，利率較低。兩者融資時間長短差別較大，信託多為兩年，雅居樂發行的則是5年期的長期票據。

　　然而和其他行業比較或者同香港本地地産公司比較，內房股發行的美元票據利息都是很高的。譬如，近期，香港地産商發債融資的年利率在3.5%-5.5%。低負債率和經營上更為穩健造成了兩者的區別。

　　有分析認為，目前，美元市場對具風險的亞洲信貸需求增加。近期，在合景泰富發債之前，美元債券鮮有利息在兩位數的。

　　2011年底，珠光控股（01176.HK）曾以15%的年利率發行5億港元于2014年到期的票據。

　　第一太平戴維斯的大中華區首席執行官李偉文表示：地産公司在香港借貸，很多都是倫敦同業拆借利率加上 400個基點（一個基點即0.01%），比內地便宜很多。

　　而近日，龍湖向銀團借15億港元等值三年期銀團貸款接近尾聲，傳言中的利率是香港銀行同業拆息加碼315個基點。而能向銀團借到便宜的錢的，也就不會考慮發債了。

　　但內房股發債又比一些地産公司內地的私人借貸成本要低很多。第一太平戴維斯中國董事長劉德揚告訴記者：內地地産公司肯借利息在25%以上高利貸。他説，有銀行行長告訴他，如果手裏有1億—2億資金，願意以利息10%借出去，可以在瞬間就借給開發商。

　　開發商依然對資金有巨大渴求，正如前文提到的合景泰富要開發酒店。而雅居樂在3月20日在海南買了新地。

　　紓困與投資

　　據一位地産大佬透露，近日有一家規模很大的地産公司打算在香港發債，可能就是因為比較缺錢。這家公司在福建的項目就出了些問題。資金上較為困難。標準普爾也曾經對這家公司給出和相同評級級別公司比較是高杠桿、現金流薄弱；短期債務較大和應付地價款較多、當遇到銷售下降時會影響公司流動性的評價。這家公司短期債務很大。

　　但這家公司的公關告訴記者：公司網站沒有公告的就只能算是傳聞。

　　據分析，現在的一些地産公司就是借新還舊，以債還債。

　　對於地産公司而言，如此的市況之下，高息借錢如果不是為了還債，單為了發展，未必上算。

　　佳兆業集團控股有限公司副總裁郭華蘇在微博上就表示：“關閉將近大半年時間，香港發債的窗口最近又打開了，幾大投行重新開始活躍起來，三天兩頭上門推介融資方案。問題是經歷過一次又一次打壓，資金的需求方也開始變得更為謹慎，行業形勢尚不明朗，確定性的投資機會依舊缺乏，過多的現金儲備在高息的背景下也是一筆沉重的負擔。”

　　而在2011年5月，佳兆業集團(01638.HK)曾與華人置業集團(00127.HK)旗下的兩間全資子公司，以及華人置業集團主席的富商劉鑾雄訂立認購協議，向他們發行本金總額3億美元、于2015年到期的13.5%優先票據。

　　轉穩

　　溫天納認為，從溫總理的講話看，調控不會放鬆，短中線不看好內房股，但長期還是看好內地房地産。

　　近一兩年，即便市況不佳，一部分地産公司一方面通過降價來加快週轉，一方面依然借債“放膽”買地，特別是廣東地區的開發商。可見他們膽子更大，也許他們看到的可能是中國地産市場更長遠的機會。

　　資本市場對內地房地産的看法似乎也趨向平穩。

　　據報道，摩根大通董事總經理中國區全球市場業務主管李晶，在近期出席某活動時稱，內地房地産市場最壞的時間已經過去，因此中央不再推出收緊政策，加上剛性需求上升，以及銀行給予第一次購房人士10%—15%息率優惠，預期下半年成交量將會回穩，樓價將會于第四季度回升。她認為，過去數個月部分地區樓價已經下跌20%至30%，其中高端住宅下跌20%至30%，低端住宅則下跌10%至15%，價格已經到達合理水平。

　　有分析認為：對於認購高息票據的機構而言，他們可能會認為開發商只要降價，就能換回還貸的資金，他們能承受25%的高利貸，就説明開發商降價的空間是很大的，那麼對於百分之十幾的利息更是有承受能力的。但對於開發商，這只能説是無奈之舉。