海寧皮城（002344）:佟二堡二期招商超預期，發展前景看好

　　事件：公司發佈遼寧佟二堡海寧皮城二期裘皮市場招商情況佟二堡海寧皮革城二期裘皮皮裝市場項目建築共4層，總建築面積102，259平方米。本次推出招商的為該市場的一至三層，其中860平方米（建築面積）作為銀行網點用房定向銷售，其餘40，928平方米（套內面積）採用租賃形式。該市場第四層因考慮整體市場培育，本年度暫不對外進行招商。

　　本次招商的出租商鋪價格由租賃期內商鋪租金和綜合管理費（包括代收廣告宣傳費、代收旅遊營銷費、代收冷熱空調費）兩部分組成，出租商鋪租賃期為2012年9月1日至2015年5月31日共33個月。

　　本次招租情況為：

　　1、通過定向銷售方式，有1戶認購了銀行網點用房860平方米（建築面積），認購單價為20，000元/平方米（建築面積），總認購金額為1，720萬元。

　　2、通過抽籤方式，有215戶認租了裘皮皮裝市場商鋪39，616平方米，為推出租賃面積的96.79%，認租商鋪租賃期租賃總價25，100.07萬元，合每平方米192元/月。其中總租金9，088.47萬元，合每平方米69.52元/月；綜合管理費16，011.6萬元，合每平方米122.48元/月。

　　投資要點：

　　物業銷售單價和租賃單價雙雙大幅超預期，彰顯裘皮消費旺盛潛力和商戶認購/租較高熱情。

　　公司佟二堡二期裘皮市場的招租情況超出公司之前的預計，也超出市場預期。其中，物業銷售價格超出公司預計200%，物業租賃價格超出公司預計的100%。顯示遼寧省及周邊地區居民對於裘皮的旺盛需求，帶動商戶對於裘皮交易市場的需求增加。

　　皮革交易市場外生擴張空間和公司內部經營管理能力的結合確保公司業績快速增長。

　　我們認為，皮革交易市場的行業屬性決定了皮革交易市場具有一定的輻射半徑，因此為外生擴張打開空間，而目前國內廣大的北方地區專業和規範的皮革交易市場覆蓋率較小，因此公司未來具有較大的發展空間。此外，公司管理層激勵到位，內部經營管理體系良好，物業招租市場化程度高，能夠最大程度的實現公司價值的提升。我們看好公司未來的外生擴張和內生增長前景。

　　盈利預測和估值。

　　我們調整公司2011-2013年的EPS分別為0.83元、1.21元和1.68元的。其中2011-2013年交易市場租賃業務貢獻的EPS分別為0.52元和0.80元和1.25元，東方藝墅和商鋪出售貢獻EPS分別為0.31元、0.40元和0.43元，我們利用分部估值法對公司進行估值，給予租賃業務2012年25倍PE，公司租賃業務貢獻的股價為20元，給予商鋪銷售20倍PE對應的股價為4.8元，對東方藝墅按現金流折現方法計算的每股價值為1元，考慮北京新海寧項目貢獻每股價值1.81元，預計公司合理的每股價值為27.71元，維持公司"買入"評級。（湘財證券 劉飛燁）