陰鬱的開發商們終於感受到了一絲“喜悅”。

　　“喜悅”來自近期樓市成交有提振的勢頭。龍湖集團執行董事兼首席市場官秦力洪感觸頗深。上個週末，即週六週日兩天，龍湖共計成交10億元。這是在該公司沒有新開盤項目，沒有進一步降價的情況下“意外”出現的“窗口期”。

　　近期各地微調消息不斷，剛需加快入市，是業內判斷樓市成交回升的主要因素。人們關心的是，這意味著市場反轉還是曇花一現？

　　被誇大的小陽春

　　在中原地産董事總經理李文傑看來，2月全國樓市成交量迅速放大，“小陽春”超出了人們預期，讓很多人對今年樓市的悲觀情緒，轉成無限樂觀期待，“起碼喘口氣。”

　　中原監測數據顯示，上周9個重點城市(北京、上海、廣州、深圳、南京、成都、天津、青島及杭州)的新建住宅成交量合計環比大增近五成。二手房回升勢頭也較為明顯，上周北京、上海、天津的二手住宅成交量環比增幅均在40%以上。中原經理人指數也出現連續5周的上揚，表明持樂觀態度的從業者比例逐漸提升。

　　秦力洪總結龍湖全國在售40個左右項目售樓現場的感受是，“看房人逐漸增多，總量增加近一倍，尤其是剛需類樓盤的銷售情況，已經回到2010年9月的情景。”秦稱，前不久龍湖對全國100個樓盤的調研顯示，現場人氣景氣度在上升。

　　但北京中原三級市場研究總監張大偉認為，市場並沒有如開發商所反映如此樂觀。預計2月北京新建住宅簽約套數在6000套以內，“只能説市場已經走出春節期間的低迷，但依然低於限購後2011年3月至2012年1月，月均7000套的平均水平，難以判斷已經出現小陽春。”。

　　21世紀不動産分析師粟日也不認同回暖的説法。他認為，前兩周北京住宅成交量同比1月是有了明顯增長，但與去年2月相比卻依然有很大的跌幅。將樓市成交量的脆弱回升，只與基數很低的1月相比，就誇張為“回暖”，是對樓市的一種誤讀。

　　中國指數研究院的數據也顯示，上周監測的40個城市中，26個城市樓市周均成交量同比下降，7個城市成交量降幅在50%以上。張大偉甚至擔心，是部分開發商或者機構有意營造樓市回暖。

　　地方政府的態度制約後市

　　樓市小陽春的爭議，讓房價未來的走勢變得撲朔迷離。

　　秦力洪將龍湖的“十億週末”歸結為價格合理回歸等因素，他認為這是去年四季度第一輪降價後需求持續壓抑表現的結果，而去年四季度，降價也未必可以換得銷量。

　　中國房産信息集團研究中心總經理陳嘯天表示，市場預期已因近期地方政府頻繁的微調而發生了改變。陳認為，樓市調控的第一階段是中央與開發商之間的博弈，重點是調房價；目前已進入第二階段博弈，即中央與地方政府的博弈。這一輪的焦點在地方政府。

　　“目前已有18個地方政府出現相繼微調的情況，接下來還有沒有地方政府繼續闖關？跟進闖關的力度如何，能不能與照顧中央情緒相平衡？這才是博弈的重點，並決定了樓市未來的走向。”陳嘯天認為。

　　國泰君安報告甚至預判，地方自主政策的鬆動將由點到面的擴散。地方在中央允許範圍內的鬆動慾望很大，中央沒有明令叫停的政策會快速在各城市蔓延開。他們認為，地方性政策鬆動將從二三線城市開始蔓延，隨後，一線城市再放鬆面臨的輿論壓力將大為減小。

　　同策諮詢研究中心總監張宏偉認為，市場再降價的動力已就此為止。儘管在地方政府頻發“微調”信號的同時，中央層面關於調控的態度並未出現實質性鬆口。但全國樓市成交量開始回暖，市場疑慮打消，沒有必要以大範圍的降價來緩解市場的僵局。但粟日認為，開發商仍須堅持降價走量，盡最大努力回籠資金，看到成交短時回升就逆市漲價是極不明智的行為。二手房業主坐地漲價，就會無限延長成交時間。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，從佛山到蕪湖，再到上海，地方政府的微調試探接連夭折，再次印證了今年中央將堅定執行樓市調控的決心和信心。目前各主要城市樓市庫存量已接近歷史新高，購房需求的逐步釋放，很難顛覆供大於求的格局。房價將保持穩中有降的格局。

　　上海五合國際總經理鄒毅稱，樓市小陽春在意料之中。“春季再不成交跑量，開發商資金鏈已無法支撐，政府地方財政也會暴露更大風險。成交量回升會持續一段時間，量升價平或者量升價跌是趨勢。但僅是反彈，不是市場反轉。”

　　亞豪機構副總經理任啟鑫認為，近期樓市出現的成交回暖恐怕只是曇花一現。“今年如果限購、限貸等調控核心政策不鬆綁，購房需求得不到增加，就意味著樓市仍將供大於求，不僅銷量難以提升，房價也仍會回落。”

　　秦力洪堅持認為，價格回歸是走量的基礎。“去年沒有降價的樓盤仍然要補降才能換得銷量。”

　　來源：21世紀經濟報道 作者 王營