近期，一些地方和部門對樓市政策“微調”增多，以“剛需”為據預測“樓市春天”以及國家樓市政策微調的分析頻頻傳出。而與此同時，關於樓市天量存貨和降價潮的報道，也引起了各方關注。

　　樓市現狀和走勢到底如何研判？

　　在政策層面上，溫家寶總理在聽取社會各界人士對《政府工作報告(徵求意見稿)》的意見時表示，要促使房價合理回歸不動搖，房地産發展要充分發揮市場機制的基礎性作用，但政府調控也不能松。

　　而最近兩天，人民日報和新華社先後發表樓市分析文章，前者直言“房價下跌趨勢全面確立，行業調整仍將繼續”；後者則預測“樓市或將掀起新一輪降價潮”。

　　看來，隨著樓市調控持續深入，多方博弈會加劇，調控將面臨更大考驗。

　　由龍頭地産企業保利集團&&掀起的降價風波，正在樓市蔓延，近日更多房地産企業紛紛以促銷的名義加入降價大軍。市場人士預計，更大規模的促銷將在3月份展開，這將是自去年10月底以來全國樓市的第二波降價潮。

　　新年前兩個月各地市場低迷，大型房企的銷售業績也出現大幅下滑。據不完全統計，16家標桿房企1月份銷售業績總額不足300億元，不及去年同期663.6億元銷售金額的一半。而從2月的市場表現來看也並不樂觀。在業績壓力之下，部分房企已開始醞釀新一輪降價以刺激成交。

　　近日保利集團在上海的一個樓盤單價從1.9萬元/平方米降至1.7萬元/平方米，交房標準卻從毛坯升級為精裝修，如果考慮裝修成本則相當於8折優惠。隨後又一龍頭企業招商地産全國22個在售項目同時啟動優惠活動，部分房源降價幅度達到15%。金地集團、萬科、綠地、恒大、華潤等大型房地産企業也紛紛跟進。

　　去年10月底，同樣是保利、龍湖、中海、綠地等在上海率先發起了降價潮，進而波及全國。

　　一線城市樓市拐點已明確

　　中原集團研究中心發佈的一份報告顯示，在購房者降價預期日漸增強的情況下，價格僵持成為成交萎縮的最重要原因之一。瑞信研究院近日公佈的調查結果顯示，中國消費者在未來兩年購買不動産的意願為16%，比2010年進一步下降。

　　“2011年上海新建商品住宅套均總價258萬元，按上海統計局發佈的2011年城鎮人均可支配收入36230元計算，三口之家的年收入為10.87萬元，一家人需要不吃不喝存上23年零8個月才能買得起一套新房。”中國房産信息集團研究總監薛建雄稱，對於普通家庭來説，在上海購房壓力非常大。這除了近年房價上漲過快以外，也與居民平均收入偏低和樓市本身的供應結構不均衡有關。

　　根據世聯地産此前對全國28個城市購房者期望房價下跌幅度的調查，有35%的購房者期望房價跌幅在30%以上。而截至去年底，75%的樓盤給出的降價幅度不到15%。低迷的成交量反映出購房者對開發商目前的降價幅度還不滿意。

　　2月18日國家統計局發佈的數據顯示，1月70個大中城市新建商品住宅價格環比全面止漲，其中，價格下降的城市有48個，持平的城市有22個。專家認為，從環比數據來看，1月房價基本上全面止漲，全國性的房價下降趨勢已經形成。一線城市樓市拐點已經明確，預期在6-12個月內房價可能還有10%-20%的下調。