“二月二，龍抬頭”。春天的腳步漸行漸近，但調控中的樓市依然沒有春的訊息。從國土資源部的公告到包括溫總理在內的政府高層，都一再重申堅持房地産調控不動搖。

　　不過，地産股近期的表現卻可以用“春意盎然”來形容，幾乎起到了行情推進器的作用。本週地産板塊祭起了引領大盤攻池掠地的大旗，地産指數連續四日拉出陽線，向年線步步緊逼。

　　本週三，上證指數面臨衝破120日均線這根一度被視為 “高壓線”的關鍵時刻，正是地産板塊的發力，讓大盤一舉放量，站上這一重要阻力位。

　　在這個乍暖還寒的時候，地産股的小陽春已提前來臨。

　　物極必反。如今，不知不覺中，

　　招商地産、保利地産近期紛紛突破長期壓制的120周線，是否意味著這些龍頭地産已經開啟新升途？表現活躍的二三線地産股還能否延續升勢？這波小陽春還能延續多久？

　　地産股迎來“小陽春”

　　近期，樓市的銷售數據略顯暖意。來自世聯市場研究部的數據顯示，2012年第7周(02.13~02.19)全國一、二、三線城市住宅市場成交都呈現回暖跡象。上海、南京、合肥住宅成交量連續四週出現回升，其中上海還出現了年內首個高溢價地塊。

　　季節性的回暖，仍難掩房企今年的整體壓力。今年房企的資金壓力較大。據東方證券分析師楊國華測算，上市房企長短期付息債主要分佈在未來3年內，有46%的債務集中在2012年償付。今年一季度償還比例將達到最高的12.2%，迎來第一波相對集中的到期日。高庫存的壓力也不容忽視，來自中國指數研究院的數據顯示，1月末，北京市商品房庫存為11.9萬套，需要29個月消化；青島庫存為11萬套，需要55個月消化。據蘭德諮詢基於歷史數據推算，2011年末，上市房企的平均存貨週轉率可能低於0.3，存貨週轉週期將長于3年。

　　考驗之下，積極銷售、回籠資金的“過冬模式”仍然為房企所重視。近期，保利在上海打響龍年降價第一槍，掀起了自去年10月底以來全國樓市的第二波降價潮，A股房企四巨頭“萬保招金”紛紛以促銷的名義加入降價大軍。市場人士預計，更大規模的促銷將在3月份展開。

　　對於近期房地産行業房價和股價相背離的態勢，國泰君安房地産行業分析師李品科向記者表示，降價雖然會影響資産價格、降低房地産公司的資産估值，但是一方面可增加實質購買力，托底銷量，另一方面將真正釋放政策壓力，使得地産板塊上行空間加大。

　　房地産板塊的 “政策決定論”在近階段表現得尤為明顯，2月初，蕪湖新政引爆了以合肥城建為代表的二三線地産股。22日，上海關於限購政策的新解讀則點燃了一線城市地産股久違的熱情，沉寂多時的上海老牌地産股中華企業突然發力，當日上午即被涌入的資金封至漲停，前期漲幅有限的首開股份則憑藉三連陽強勢突破年線，北京城建當天也出現明顯異動。

　　週四，寧波象山放鬆限購的傳聞，也令位於寧波的榮安地産當日出現6%的漲幅。而前期漲幅相對不大的金科股份、陽光城、鐵嶺新城、嘉凱城、中弘股份、濱江集團等多只個股均在本週強勢突破。

　　週五，地産板塊更是全線出擊，板塊大漲逾3%，板塊內漲停個股達11隻。近期強勢的中華企業、北京城建、泛海建設、榮安地産繼續保持淩厲攻勢；前期漲幅不大的深物業A、深深房A、萬通地産、寶安地産、均呈現突然爆發的逼空走勢；“萬保招金”四巨頭也錄得可觀的周漲幅，其中招商地産、保利地産紛紛突破了長期壓制的120周線。

　　回顧地産指數本週的表現，可謂氣勢如虹，自週二起連續四日拉出陽線，週五一根實體逾5%的大陽，更是劍指年線，區間漲幅已大幅領先於同期大盤。該指數於今年1月6日見底，最低964.64點。至2月24日收盤時的1258點，31個交易日累計上漲30.4%。同期，上證指數也是于1月6日見底，累計僅上漲14.4%。

　　政策進入微調模式

　　在以限購、限貸為核心的“新國八條”出臺一週年之際，史上最嚴厲的房地産調控漸漸進入微調模式。

　　對於今年樓市的整體環境，光大證券發佈研報認為，樓市接下來迎來中央政策見頂、地方不斷微調、流動性趨寬鬆、成交回升的局面。這是目前不少機構看好地産板塊的主要邏輯。

　　今年以來，各地不時打起觸碰政策紅線的“擦邊球”。繼蕪湖新政三日夭折後，本週又連續曝出上海、寧波象山的“小動作”。

　　政策雖談不上給力，但對行情的引爆效果十分明顯。左紅英認為，在今年樓市調控不放鬆的前提下，各地正尋求合理的政策騰挪空間，“現在地産板塊對於這類政策比較敏感，一有消息刺激就往上跑。”

　　國泰君安房地産研究小組認為，今年地方自主的類似于提高普通住宅標準、變相降低營業稅和契稅等的政策鬆動，總體將由點到面地擴散，調整幅度深、財政壓力大的城市更加容易出現鬆動。

　　瑞銀證券則建議關注位於三四線城市的公司，未來房地産政策的變動有可能率先來自於未被限購的三四線城市。在調控繼續進行的情況下，三四線城市或是開發商的政策 “避風港”。因此，三四線城市項目佔比高的上市房企或是較好的投資標的。

　　一面是小動作不斷的地方政府，另一面，支撐樓市的資金面也有起色。

　　齊魯證券分析師丁晨認為，如同2008年四季度，房地産基本面持續調整下各地正存在微調壓力，後期地方政策或執行力度仍存在適度修正的可能。目前行業的需求回暖仍主要取決於流動性復蘇，近期剛需層面流動性確有復蘇跡象，例如首貸政策的回歸。

　　2月2~3日，2012年人民銀行金融市場工作座談會部署了今年金融市場和信貸政策工作重點及落實措施，其中房貸是今年央行四大工作重點之一。會議指出，今年將繼續落實差別化房貸政策，支持普通商品住房建設，滿足首次購房家庭的貸款需求，繼續加大對保障性安居工程的支持力度。

　　事實上，住建部也曾在2011年底有同樣表態，並引發了市場對首套房利率放鬆的猜測。住建部和央行連續釋放滿足首套房貸款需求的信號之下，市場對首套房利率放開的預期也在增加。

　　對此，上海易居房地産研究院副院長楊紅旭認為，今年首套房貸款政策必現寬鬆，二套房貸也會微調，房貸總量將超去年。