傳統旺季未現 觀望情緒濃厚

　　據上海市統計局2月20日發佈的房地産市場運行報告顯示，上海房地産市場需求目前處於歷史低位。

　　報告稱，2010年初以來，國家出臺了多項調控政策，以遏制房價過快上漲，促進房地産市場健康穩定發展。在各項政策措施的作用下，上海房地産市場上的投機、投資需求得到有效遏制，但也不可避免地波及部分自住性和改善性購房需求，市場觀望情緒濃厚，市場銷售量出現下降。2011年，全市商品房銷售面積1771.3萬平方米，比上年下降13.8％。其中商品住宅1473.72萬平方米，下降12.6％，月均123萬平方米，處於歷史低位。

　　報告顯示，2011年上海房地産市場交易，主要有以下兩方面特點：

　　一方面，成交低位運行，傳統旺季未現。元月“新國八條”和上海房産稅政策出臺後，房地産市場受到較大影響，市場觀望氣氛濃厚，成交量迅速跌入低谷。3月份起，隨著政策的逐步明朗，剛性需求開始入市，月度成交量環比出現上漲，6月份的成交面積已恢復到1月份的近八成。7月下旬，上海叫停外地戶籍購房者通過補稅等手段規避“限購”的行為，各大銀行信貸進一步收緊，對上海樓盤銷售産生明顯影響。8月份起，上海商品住宅成交量出現下滑，以致傳統旺季“金九銀十”未現。

　　另一方面，市場以剛性需求為主，部分樓盤“以價換量”。由於限購政策對高端需求的影響最大，即便價格略微調整，也難以使銷售量出現質的增加，導致高端、豪宅市場成交量大幅減少。成交數據顯示，政策出臺後，144平方米以上房型佔比出現下降，而90平方米以下小房型成交佔比擴大。同時，雖然中低端普通商品住房市場也受調控的影響，但開發商採取“以價換量”的促銷手段吸引剛性需求客戶，一些下調價格的樓盤取得了較好的銷售業績。

　　與其相反，報告顯示，2011年上海房地産開發投資首次突破2000億元，達到2170.31億元，比上年增長9.6％，佔全社會固定資産投資的42.8％，同比提高3.6個百分點。

　　同時，新開工面積與竣工面積均保持兩位數增長。隨著房地産開發投資的增長，商品房在建規模也不斷擴大。

　　此外，2011年上海新建商品住宅平均銷售價格同比下跌。隨著調控政策效應的不斷顯現，2011年，上海新建商品住宅平均銷售價格每平方米13448元，比上年下降5.4%。從各區域觀察，內環線以內每平方米48506元，比上年上漲1％；內外環之間每平方米16886元，上漲13.9％；外環線以外每平方米11294元，下跌5.6％。

　　值得注意的是，2011年，上海市圍繞“服務市場調控、服務城市動遷、服務市民居住條件改善”的目標，加快構築“分層次、多渠道、成系統”的住房保障體系，初步形成了“四位一體”的保障性住房供應體系，保障性住房建設全面推進，對穩定本市房地産市場和鞏固調控成果起到了重要作用，保障性住房建設全面推進。

　　據上海市住房保障和房屋管理局統計，2011年共新開工和籌措保障性住房1750萬平方米。竣工經濟適用住房200萬平方米，竣工動遷安置房298萬平方米。2011年，上海大幅放寬申請廉租住房的收入和財産準入標準，政策覆蓋面擴大，全市累計廉租住房受益家庭8.7萬戶，對符合條件的家庭已基本做到“應保盡保”。(記者 楊聯民 李剛)