“不論閣下的品牌是來自紐約或倫敦，身為行政總裁的你，為品牌開拓新市場時，必然會放眼中國內地或中國香港市場。”第一太平戴維斯副董事總經理及租賃部主管黎達志經常這樣對客戶説。

　　此言的背景是，在宏觀政策的支持下，中國消費市場保持了較高的增長幅度，2012~2013年，來自高級定制、時裝、箱包以及美容保健等行業的國際知名品牌繼續看好中國市場，他們對高品質、精心策劃和管理完善的購物中心表現出極大興趣。

　　根據多家研究機構最近發佈的商鋪市場報告，2011年，多種業態零售商對優質零售商鋪的需求旺盛，眾多國際知名品牌開設新店、擴張或續租，使得重點城市中高端購物中心的整體平均空置率進一步下降，租金繼續上漲。而這一態勢將延續到2012年。

　　另外一面，受租金成本上漲以及一線大牌的擠壓，眾多中小品牌卻不得不撤出熱點商圈，將門店向郊區外移。

　　加速入駐核心商圈

　　在過去的幾年裏，中國奢侈品市場的強勁增長促使各大品牌在中國展開了激進的門店擴張計劃。貝恩公司調查發現，奢侈品品牌跑馬圈地的時期主要為前3年，2011年第四季度中國的奢侈品市場消費增長放緩，但一些奢侈品品牌並沒有放慢在華的擴張腳步。

　　比如，Coach近日即宣佈在華擴張提速，2012財年將在華新增30家門店，並且這些門店大部分將設在內地。

　　門店數量不斷增長的背後是可觀的銷售業績。據了解，近幾年，這一美國奢侈品品牌在中國市場取得了不菲的業績。2010財年，Coach在華銷售額達到1.08億美元，2011財年增至1.88億美元。該公司預計，2012財年其在中國市場將達到至少3億美元的銷售目標。

　　根據高力國際最新發佈的商鋪市場報告，眾多大牌來華開店的熱度不減。以北京為例，Dior在新光天地開設旗艦店，Gucci在銀泰中心租賃了350平方米新店，Chlo岢和蕭邦在東方新天地開設新店等。

　　如今，全球已經有超100個國際頂級品牌加速在中國佈局，大的奢侈品集團在上海、北京以及香港等地的開店數量，已經超過了紐約，和巴黎持平。不僅如此，奢侈品還加速向二、三線城市擴張，尤其是杭州、寧波、無錫、溫州。

　　業內人士預計，全球逾三分之一的奢侈品品牌都會在中國投資開店。

　　受到歐洲及美國經濟不確定性因素影響，國際零售品牌紛紛瞄準中國一二線城市作為擴張重點，市場對優質零售物業的需求旺盛，租金不斷被推高。

　　根據萊坊最新發表的研究報告，受市場需求的推動，去年第四季度北京的高端商鋪首層租金環比上升3.8%至每月每平方米人民幣1206.3元，而上海則上升1%至每月每平方米人民幣1489.6元。萊坊預計今年北京及上海商鋪租金將上升約15%。

　　高力國際相關負責人對記者表示，代理商為了爭取代理份額而形成日趨激烈的競爭以及品牌商與代理商之間的博弈會某種程度上拉升租金。這種現象尤以珠寶首飾、鐘錶、飾品及化粧品業態為甚。

　　中小品牌外移

　　貝恩公司的一項調查報告顯示，近年來，儘管商業地産快速增長，各大奢侈品牌亦保持著激進的門店擴張步伐，但奢侈品牌對選址卻極為挑剔，若不具備一流的配套設施和管理能力，很難入其“法眼”。

　　奢侈品品牌在中國市場的經營策略各不相同，但多以在商場建立專櫃、店中店為主，開設獨立旗艦店為輔。以聯營和租賃為主的兩种經營模式，相互配合構成了奢侈品進駐商圈的雙線戰略，奢侈品牌與商場物業之間的互利需求也體現於此。

　　根據世界奢侈品協會中國代表處首席執行官歐陽坤透露的消息，目前，奢侈品牌在中國開店成本低，利潤較高。

　　據其透露，目前一線大牌多選擇直營模式，它們可以把控自己的成本，品牌附加值可以佔到60%以上，剩下的25%到35%是它的市場運營成本，原材料成本只佔到10%到15%。在中國，它們的運營成本相對更低。

　　事實亦如此，如路易威登方面就曾透露，在中國內地開新店的投資要比在香港開新店的投資少大約30%，與歐洲相比，所需投資成本的比例則更低。據稱，路易威登在中國內地的大多數店舖平均一年時間就能實現盈利。

　　與此同時，伴隨著商業綜合體在二三線城市的興起，大多數城市的商業地産開發商們也樂於跟大牌斡旋，因為他們深知，奢侈品牌具有“羊群心理”選址特性，一旦某一奢侈品牌領頭進駐，其他同檔次品牌則會跟隨扎堆進入。因此，物業方願意免租金、調低扣點、按大牌要求免費裝修等。

　　相比之下，中低端品牌就相對弱勢。

　　近日，耐克公司決定關閉其位於上海南京路店面的消息，引起業界不小的震動。據悉，此店關閉後，耐克在上海僅剩一家自營店。

　　知情人士稱，南京路商圈在不斷升級換代，該商圈的租金也在水漲船高，由於不堪租金之重，耐克選擇閉門謝客。

　　中房信分析師薛建雄認為，上海南京路商圈已有向高端奢侈品轉變的傾向。而隨著該商圈在近幾年不斷升級換代，淘汰老字號商場、引進國際品牌的步伐在加快，傳統消費類品牌所需支付的成本也逐年遞增。

　　事實上，門店續租已成為零售品牌最為頭疼的問題之一。根據中國連鎖經營協會的調查，2011年零售企業續租門店的租金平均上漲了30%，甚至有些門店的續租成本上漲達100%。

　　“對於一些中小品牌而言，要在上海南京路這樣的商圈盈利越來越困難。”一位零售業專家指出，這些品牌已經難以承受一線城市熱點商圈高昂的商業成本，而新進入者更難在這樣的市場找到生存空間，除非具備極強的實力和顯著差異化的核心優勢，中小品牌應該適當考慮性價比更高的商圈。

　　該人士表示，租金上漲和各項運營成本的增加，使不少中低端零售品牌改變發展策略，撤離熱點商圈，向二三線城市乃至一線城市的郊區進軍。