H在北京市有一間店舖，在上海市有一套商品房出租。H發現，同樣是房租，雖然金額不同，可是算下來稅率似乎不一樣，困惑不已。

　　各地在不動産出租上的稅收政策有較大差異，在做投資前，不僅要了解當地的投資市場環境，還需要對當地的稅收政策了解。一般的不動産投資，根據持有人不同，分為企業持有和個人持有；根據不動産性質不同，分為住宅和商鋪。根據持有人不同和不動産的性質不同，稅法對於徵稅管理的規定也有區別。H涉及的是，個人持有住房和商鋪稅收的問題。

　　國家在2011年11月1日起上調了營業稅起徵點，按期納稅的，起徵點提高至月營業額2萬元，各地涉及營業稅的一些稅收規定都做了相應的調整。廣東省由於營業稅起徵點上調，目前非住宅用出租屋的綜合徵收率從14%下調為8.7%，住宅用出租屋的稅率則從原來的8%下調至6.7%。H在北京市投資的那套商鋪的租金假設為3萬元/月，高於營業稅起徵點，根據中國稅法的規定，會涉及包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、房産稅、城鎮土地使用稅、印花稅、個人所得稅。目前北京市按照12%的綜合徵收率計徵各項稅費，其中營業稅及附加為5%，房産稅為6%，個人所得稅為1%。則H每月店舖的租金需繳納3600元稅金，其中營業稅1500元，房産稅1800元，個人所得稅300元。房屋租賃協議在簽訂後，雙方均要按照0.1%繳納印花稅。

　　假設H這套商鋪的月租金為1.5萬元，在北京市營業稅起徵點以下的，則不必繳納營業稅，涉及稅金包括房産稅、城鎮土地使用稅、印花稅和個人所得稅。目前稅務機關或稅務機關委託的代徵人是按照7%的綜合徵收率徵收各項稅款，其中房産稅6%，個人所得稅1%。則H每月店舖的租金需繳納1050元稅金，其中房産稅900元，個人所得稅150元。

　　但如果這套商鋪位於沒有制定綜合徵收率的地區，這套商鋪繳納稅金的金額將會有較大不同。在沒有制定綜合徵收率的地區，需要按租金收入的12%繳納房産稅，按照商鋪所處城鎮的位置不同，繳納1%-7%的城市維護建設稅，教育費附加3%，地方教育費附加2%，堤防費1%，個人所得稅在扣除營業稅、房産稅等稅金和合理的修繕費之後，減除20%以後按20%繳納。以月租金3萬元為例，則繳納營業稅1500元，城市維護建設稅等附加195元，房産稅3600元，印花稅30元，個人所得稅3735元，綜合稅負率約為30.2%。

　　如果店舖的月租金收入是1.5萬元，低於營業稅起徵點，則不必繳納營業稅和城市維護建設稅等附加，房産稅為1800元，印花稅15元，個人所得稅2037元，店舖租金的綜合稅負率約為23.68%。

　　H在上海出租的商品房，租金在交稅的時候與在北京的商鋪計算方式是不同的。按照目前上海市的規定，個人出租商品房，統一按5%的綜合徵收率繳納稅金。（汪蔚青 上海交通大學海外教育學院稅務教研組組長）