商業生存環境劇變 經濟型酒店受困“重資産”

　　經過近4年的悉心培育，正當“樹木開花結果”，進入穩定收益期時，一場突如其來的“天災”卻將收穫的喜悅一掃而空。這正是國內經濟型酒店雙巨頭之一的7天連鎖酒店近期在西安的“不幸”遭遇。

　　2月7日，有知情人士向南都記者爆料稱，西安激揚彩印包裝有限公司(下稱激揚公司)以“市政府城市規劃變遷”為由，要求與7天連鎖西安北大街店提前終止租賃合同。儘管合同約定，目前雙方還有9年租約尚未到期，但激揚公司向西安中院提出的先予執行申請，卻已得到西安中院合議庭的批准，7天上述門店已處於停業狀態。

　　記者了解獲悉，這是繼去年如家北京豐台區六里橋店之後，經濟型酒店再次慘遇類似“強拆”事件。當經濟型酒店行過10年拐點時，物業危機卻成為酒店巨頭們行進途中的一塊絆腳石。

　　租期未到業主單方解約

　　根據7天官網顯示，該公司目前在西安有19家門店。其中，西安北大街店位於西安市蓮湖區北大街青年路43號。南走500米即到西安最著名的回民小吃一條街，西接蓮湖路玉祥門，北接未央路北郊經濟技術開發區，東接長樂路。“由於位置優越，其入住率在7天連鎖旗下西安的門店中一直名列前茅，每天基本爆滿。該店網上的顧客好評率也高達93 .6%。”上述知情人士透露。

　　記者了解獲悉，2007年10月，7天與激揚公司簽訂《房屋租賃合同》及《物業使用(裝修)協議》，雙方約定：租賃期間為13年，從2008年2月28日至2021年2月28日。目前租期還不到4年。

　　然而，2011年8月，激揚公司卻突然以“市政府城市規劃變遷”為由，通知7天提前終止租賃合同。“2011年9月10日，激揚公司致函通知：租賃合同將於2011年10月31日提前終止，要求11月6日前交回房屋。11月份他們強行切斷租賃房屋的供電供水。”7天連鎖酒店代理律師、國信聯合律師事務所賴偉堅透露，激揚公司曾表示可以商談終止合同的相關事宜，但洽談絕對不得影響上列規定的停電停水和交回房産的時間，同時激揚公司提出100萬元的補償標準。

　　100萬與1000萬的賠償爭議

　　對於上述事件，南都記者向激揚公司租賃事務負責人王喜鳳求證，但其以“沒有上班”為由，拒絕給予回應。隨後記者再致電激揚公司代理律師、陜西信業律師事務所的陳勝，其表示，沒有公司授權不能發表評論。

　　“雙方其實在合同中對租金、違約責任及裝修等相關問題均作了約定。”賴偉堅表示，不過根據最高院司法解釋，如果約定額度和實際損失有誤差，可以進行調整。其中關於房屋租賃，如果由於業主的原因毀約，租賃方可以要求裝修賠償，通常以裝修總金額乘以剩餘租賃年限與總年限的比值。同時合同法也規定，租賃方還可以要求對可預期收益利潤的預估損失進行賠償。

　　“一家100間客房的經濟型酒店若以租賃方式運作，其裝修等成本約在600萬～700萬元左右，7天還有9年租約，折合後裝修損失應該在450萬左右。”一家酒店顧問有限公司負責人向記者表示，7天西安北大街店已進入穩定收益期，入住率超過90%，可預期利潤收益加上裝修賠償大致估算至少超過1000萬元。

　　“我們在法定期限內向西安中院提出證據保全、財産保全申請、房屋裝修改造費用及預期可得利潤損失司法鑒定申請。但法庭以《租賃合同》對違約損失已約定計算方式為由，稱不能再提其他訴求，不同意該項申請。”

　　賴偉堅稱，在尚未就賠償事宜達成一致意見時，激揚公司向西安中院提出的先予執行騰退房屋的申請，卻得到法院快速批准。

　　物業風險高企

　　這一遭遇似乎與去年如家快捷酒店在北京豐台區六里橋的劇情雷同。當時，該酒店物業被北京精圖科工貿集團花費數千萬元購買後開發房地産，而將如家物業強制拆遷。有知情人士向記者透露，“據傳7天北大街店所在的物業並不是政府徵地，而是業主轉讓給了其他地産商準備開發。”為此，記者專門翻查西安國土資源局官網招拍挂公告，確實沒有發現7天北大街門店所在物業出讓的信息，不過上述説法未得到激揚方面回應。

　　從2003年至今，經濟型酒店的租金已從每平方米不足1元/天上升至2-2.5元/天。為攤薄成本，大多數酒店的租賃合同都是5-15年。目前一家新店的投入在600萬-700萬元左右，成熟門店的持續運營對企業來説至關重要。對連鎖企業來説，“單方毀約”是一個風險信號，而個別地方政府的偏袒，無疑將使經濟型酒店及服務業在該地區的生存環境惡化。 (請關注本報下期報道)

　　各方觀點

　　國信聯合律師事務所律師賴偉堅

　　在雙方尚未就賠償事宜達成一致意見的時候，西安中院卻快速批准了激揚公司提出的先予執行騰退房屋的申請，這是明顯違反相關條令的。

　　無可諱言，在舊城改造中，原有的國有資産如何轉變為私有財産，中間必定牽涉到多方利益，我們相信包括西安中院在內的官方機構，會本著基本良心，做到“有法可依、有法必依”。

　　陜西信業律師事務所陳勝

　　我們只以法院判決為準，在未收到委託方要求前，不接受任何採訪。

　　南都記者田愛麗