圖為中國經濟網《經濟熱點面對面》訪談現場。經視供圖

　　在宏觀調控政策下，2011年的房地産市場出現了降價潮、樓市維權、雷人廣告等熱詞和話題。中國經濟網近日回顧了2011年的房地産市場，並請專家預測2012年的樓市將會走向何處。

　　做客本期中國經濟網《經濟熱點面對面》的兩位專家分別是中國社會科學院工業經濟研究所研究員曹建海教授；北京理工大學管理與經濟學院副教授、中國房地産經理人聯盟監事會常務主席周畢文。

　　關鍵詞一：限

　　主持人：因為限號、限車、限行和限購幾個因素，“限”字入選了2011年的年度熱字。2011年全國有47個城市出臺了限購令，這些限制性政策是否還會持續？

　　曹建海：“限”是政府對市場經濟運行當中出現的市場失靈現象的一種干預，房屋限購是因為很多人參與了炒房活動，導致房屋市場形成非理性繁榮，通過限購防止有些人多購房，購太多房，是一種合理的政府干預措施。

　　限購令起到了一定的效果，特別是貨幣政策的調整。2011年的貨幣投放速度基本上還慢于GDP的速度。限購和房産稅兩大政策會成為防止房價反彈的兩個主要政策。限購政策退出，必須以房産稅大範圍推廣為前提，在很長時間內我認為應該雙軌並行。

　　周畢文：“限”是政府宏觀調控的一種手段，與其他市場經濟調控手段相結合，對2011年的樓市起到了一定效果，避免了房地産過熱所帶來的種種問題。

　　限購相當於將餐館裏的食客限制少了，限貸是把灶膛裏的火撤小了。但從資源和土地的角度來説，我認為限購要持續一段時間。這樣才能有利於抑制樓市中投資和投機的衝動。同時，要創新多種方式來滿足自住和改善性需求，才能營造健康的房地産市場。

　　關鍵詞二：潮

　　主持人：降價潮、退房潮、仲介倒閉潮，2011年房地産市場潮流涌動。是否全國樓市已經進入了寒冰期？

　　曹建海：房地産不可能永遠“火”下去，而且過去“火”的原因也不單純是購房需求。目前，成交量的回落有限購、限貸這些因素，如果沒有政策調控，房價的起落幅度、劇烈程度也要大得多。

　　我覺得這個房價回落剛剛開始。很多地方還處在膠著狀態，特別是三、四線城市還沒有回落。所以説現在想買到便宜的房子還不現實，還沒到時候。

　　周畢文：成交量的下跌，不同的地區應該説市場的反應是不一樣的。特別是限購城市可能跌得多一點，不限購城市可能跌得就少一些。目前購不購房，應該分清自己的需求屬於自住性需求、改善性需求，還是投資性需求。對於自住和改善，只要房子和你的工作生活密切相關，隨時都可以買。但如果單純想從投資的角度去抄底，往往會事與願違，因為底也是一剎那的瞬間，誰也預估不到真正的底部。

　　目前，房地産存量還處在消化的過程中，但消化得比較慢。因為大家對樓市的基本判斷，認為是處在房價回歸合理的這麼一個階段，可能對這個存量的消化會更慢。第一，因為房地産開發的剛性成本還在高位。第二，降價的負面作用我們也要正視。降價會帶來各種心理預期和對經濟的衝擊。第三，房價高在於房價收入比的不合理，能不能通過收入增長來縮小房價收入比的差距，來緩解這種矛盾。所以我認為降價是一個趨勢，但是幅度有限。

　　關鍵詞三：冬天

　　主持人：過去沾“房”的企業都賺錢，現在房地産調控加速了房地産開發市場的整合，對房地産開發商的持續經營能力提出了更高的要求。房地産開發的黃金時期是否已經過去？

　　曹建海：我覺得房地産行業如果有30%的企業要通過並購破産的方式退出，那就預示著這個行業的冬天。現在房地産開發商都過得很好，實際很多開發商都是皮包公司，沒有幾個人，想破産也不容易。

　　因為購房大潮，所以很多企業都能賺錢，但企業的素質不盡相同。一些企業經營不正規，不是靠市場化手段。而且很多企業沒有自有資金，都是嚴重依賴銀行貸款，這樣的企業慢慢消亡是個好現象。

　　周畢文：全國房地産企業數量真是多得説不清。目前的調控政策是對房地産暴利時代的終結，以後房地産會進入到一個平穩的、合適利潤的、靠品牌和産品質量競爭的時代。在這個時代，企業應該更多地做強做大品牌，而不應隨著項目的結束而消亡。長遠看，未來的土地資源越來越稀缺，投資需要越來越大，對企業的實力要求越來越高。

　　(來源:中國經濟網)