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　　隨著房地産調控的不斷深入，持續處於冰點的二手房成交量，使房産仲介在一線城市出現全面虧損——

　　房産仲介靠什麼“過冬”？

　　嚴厲的房地産調控，不僅使房地産開發商感受到陣陣寒意，也讓身處二級市場的房産仲介陷入了又長又冷的冬天。

　　從去年初熱點城市開始實施樓市限購，一線城市二手房成交量呈現出“L”型走勢，並不斷創出新低。受其影響，前兩年賺得盆滿缽滿的房産仲介也開始出現虧損、關店、倒閉、裁員等現象。調控在短期內不會放鬆，面對生存壓力，房産仲介又要靠什麼來過冬？

　　平均每個店虧5萬——一線城市仲介全面虧損

　　大年初五，許多店舖門前放起爆竹，龍年正式開張。而不少房産仲介的門店卻仍在放假。

　　“往年我們初二就正式開門營業了，春節假期也有不少業務量。今年連電話諮詢的都很少，業務員都放假了。”在北京市朝陽區百子灣的一家房産仲介，留店值班的業務員羅海紅告訴記者，往年春節假期根本走不開，十幾名業務員必須倒休，今年幾乎全都回家過年了。

　　四五年前，當這一區域幾個大樓盤剛剛開始交付入住的時候，這家仲介門店就已經開張。在羅海紅看來，2011年下半年以來二手房交易的冷清是前所未有的，即便在2008年金融危機期間也沒有這麼差。像羅海紅這樣的老業務員，去年下半年至今也只賣了4套房子，而在前兩年市場火爆的時候，一個月就能賣4套。相應的，羅海紅的收入也銳減，主要靠租房業務獲得一些收入。

　　在春節放假前，這家門店已經有3個業務員提出了辭職，春節後不再回來上班。“我們這個行業底薪很少，一般只有一兩千塊，市場好的時候，一個月掙一兩萬都不難。現在這種行情，吃飯租房的錢都掙不出來。不用老闆裁員，一看形勢不好業務員自己就不幹了。”羅海紅説，“如果這種市場行情再持續半年，恐怕我也得撤了。”

　　從朝陽區紅廟路口到金臺路路口，短短500米的道路兩旁，最多的時候曾有十多家大大小小的房産仲介門店。既有鏈家、我愛我家這樣在北京市場上知名度較高的大仲介，也有不少小仲介。去年開始，一些小仲介陸續關門，如今只剩五六家還在正常開門營業。

　　記者日前走訪了其中幾家門店，儘管春節假期已過，但業務員普遍上班的積極性不高。“不少人覺得回來也沒什麼成交量，索性在家多休息一段時間。”其中一家門店的一位業務員説。

　　不僅是北京，上海、深圳、武漢、廈門等多個城市近期被曝房産仲介接連關張，甚至有全國性品牌仲介直接完全撤出某個城市。

　　限購令實行以來二手房成交量持續處於冰點，使房産仲介苦不堪言。以北京為例，2011年北京二手房成交量約12萬套，遠低於2009年的26萬套和2010年19萬套。今年1月，二手房交易套數為2934套，創造了2008年11月全面網簽以來39個月的最低歷史記錄，成交量同比2011年受春節長假影響的2月份，下降了65.4%。

　　“在北京，如果每個月二手房成交量少於1萬套，仲介行業就可能會出現全行業的虧損。”北京中原地産市場研究部總監張大偉表示，在目前的形勢下，不會有一家仲介盈利，只是虧多虧少的問題。一些連鎖仲介採取關店等措施，“實際上是在止損。”

　　北京二手房仲介行業經歷2009年的快速增長後，仲介門店一度擴張到6000家以上。據鏈家地産發佈的研究報告顯示，2011年北京仲介門店共關店約1400家，其中超過七成為中小房産仲介。根據成交量縮水程度及正常的運營成本保守估算，2011一線城市仲介行業呈現出全行業虧損狀態，平均每個門店虧損5萬元。

　　鏈家地産市場分析師張月認為，去年底今年初，各級政府再次表態要堅持房地産調控不放鬆，二手房成交低迷的情況短期內很難有明顯改變，可能會出現更多仲介因無法承受長期的低成交量而選擇關店甚至倒閉。

　　一二手聯動、商業地産——大型仲介尋求轉型過冬

　　可以預見，2012年仲介行業面臨的形勢仍然嚴峻。能否安然過冬，事關生存。

　　房産仲介的兩大業務主要是二手房交易和房屋租賃。二手房市場冷清，房屋租賃這兩年卻格外火爆，租金上漲、租賃業務量增加，讓租房成了不少仲介門店和業務員的主要收入來源。

　　在北京，目前一套二手房的平均成交價格約為200萬元左右，仲介一般收取各類服務費約2.5%，差不多能賺5萬元。一套房的平均租金價格約為3000元左右，即便全額收取一個月的租金作為仲介費，做16筆租賃業務也才頂得上一筆買賣業務。實際上，儘管這兩年租賃業務有所增加，但相對二手房交易量下滑帶來的虧損，租賃收入只是杯水車薪。

　　為了增加租賃業務的收入，一些仲介開始大力做“租賃代理”業務。仲介以約定的價格從房主手中租房，再以市場價對外出租，通過分隔房間和市場租金的上漲賺取差價。由於相關法規明文規定房産仲介禁止“吃差價”，租賃代理業務有打政策擦邊球的風險，幾家大型仲介很少涉足。

　　“現在這種市場環境下，如果收入過度依賴傳統的二手房交易和租賃，風險肯定很高。”張大偉表示，仲介行業借助一二手聯動、涉足商業地産代理等途徑尋求轉型，正逐漸成為行業的共識。

　　去年11月底，易居中國高調入股21世紀不動産，成為2011年仲介行業內最大的一宗一二手“巨頭”股權整合案。易居中國董事長周忻告訴記者，入股21世紀不動産，正是希望發揮各自優勢，未來全面整合一二手房聯動模式。

　　據了解，目前在北京市場上市場份額靠前的幾家大型仲介，都已經開始涉足一手房的銷售代理。

　　“一二手聯動對開發商和仲介來説是雙贏。”偉業我愛我家副總經理胡景暉表示，主營二手房業務的仲介企業所擁有的線下門店系統、二手房分銷渠道、門店業務員客戶資源和拓展能力，恰恰是當前開發商所看重的優勢。而仲介企業也能借此增加業務量，並逐漸實現轉型。

　　除此之外，一位仲介行業的業內人士告訴記者，當市場成交量低迷時，開發商願意通過二手房仲介代理銷售，也是一種隱性降價的方式。儘管前景不錯，但實踐中仲介企業仍面臨利潤率低、代理費用結算週期較長等困難，轉型並非一朝一夕可以完成。

　　在二手住宅交易量減少的情況下，代理商業地産也成了仲介轉型的一大方向。張大偉介紹，由於寫字樓等商業地産不限購，其租賃、交易近兩年都比較火爆，通過增加商鋪轉讓、寫字樓出租的業務量，也能在一定程度上彌補二手房交易量下滑的損失。

　　洗牌有利於市場規範，生存發展最終還是“靠天吃飯”

　　房地産市場的快速發展為仲介行業提供了廣闊的發展空間。據中國房地産估價師與房地産經紀人學會有關專家介紹，目前我國從事房地産經紀活動的人員已經超過100萬人，機構有5萬餘家。北京、上海、廣州、深圳等一線城市，二手房交易量已經超過新建商品房交易量，對房地産市場的發展起到越來越大的作用。

　　但房産仲介行業也存在準入門檻較低、人員隊伍魚龍混雜、惡性競爭、不規範仲介行為大量存在等問題，擾亂了房地産市場秩序。現在市場低迷，一批規模過小、行為不規範的仲介企業在競爭中被淘汰，有利於提高行業集中度，使行業更加規範。

　　“這是一個大浪淘沙的過程，前兩年日子確實比較好過，不管你做得規不規範，服務好不好，都能賺錢。”張大偉介紹，目前在北京市場上倒閉的主要是小型仲介、夫妻店，大型仲介雖然規模有所收縮，但暫時還沒有生存壓力。這種洗牌過程雖然痛苦，但從長遠看對行業發展有好處。

　　對仲介行業的龍頭企業而言，一線城市的市場低迷也推動了佈局二、三線城市的腳步。據了解，中原、鏈家、偉業、我愛我家等知名仲介，都已經在多個城市實現佈局。鏈家地産于去年下半年宣佈，將自籌資金40余億元，在4年內實現全國15個城市的佈局。

　　“無論市場宏觀環境怎樣，鏈家向二、三線城市擴張都是必須去做的事情。”鏈家地産副總裁林倩表示，佈局二、三線城市，既能進一步擴大鏈家的市場佔有率，在當前一線城市成交量極差的情況下，二、三線城市情況還比較好，也有助於分散風險。“在城市的選擇上，我們傾向於自住客戶多的城市，而投資客多的一般不喜歡去，市場波動太大。”

　　無論是一二手聯動、涉足商業地産，還是向二、三線城市尋求機會，對房産仲介行業而言，永遠離不開賣房和租房兩大業務主線。因此，擺脫不了“靠天吃飯”的命運，市場形勢和政策的變化至關重要。

　　“仲介不在乎房價漲跌，關鍵是要有成交量。”張大偉説，如果成交量長期維持在現在這麼低的水平，一直在寒冬裏，無論怎麼轉型也沒用，除非離開這個行業。

　　在華本機構日前主辦的“中國地産領袖年會”上，多位專家指出，過去一年以限購和限貸為核心的房地産調控政策起到了明顯的效果，有利於房價合理回落和市場的健康發展。但在政策執行過程中，首次購房的自住型需求也受到了極大的抑制。2012年在繼續堅持樓市調控不放鬆的同時，應當適度放寬對首次購房需求的限制，發揮好房地産市場的功能。

　　張大偉表示，目前過低的成交量並不正常，期待政策能夠在一定程度上恢復對首次置業者的支持。並通過增加持有環節稅收、降低交易環節稅收的方式，促進二手房的流轉交易，使市場成交量恢復到相對合理的水平，持續健康發展。