美國政府新近公佈的數據讓以擁有房屋為目的的“美國夢”瀕臨破碎。統計顯示，美國自有住房比例已經下降到13年來最低，“租房國家”正在形成。

　　自有住房比例持續下降

　　根據美國商務部的統計數據，去年四季度，美國私有房屋的空置率已經降至2006年的最低點，租戶入住的數量也比一年前增加了74.9萬，而戶主自住的房屋減少了9.1萬套。租房市場較此前多年有明顯上升走勢。

　　由於“法拍潮”(受次貸危機影響，美國出現的因還不起貸款而被銀行清理出戶後遭拍賣的房屋，稱之為“法拍屋”)沒有出現放緩跡象，美國自有住房比例持續下降。去年四季度住戶自有房屋只佔66%，比一年前減少0.5個百分點，這是自1998年二季度以來自有房屋的最低比例。

　　房屋租金水漲船高

　　越來越多美國人尚未還清貸款的房屋被依法拍賣，懷揣“美國夢”的移民也不再敢輕易出手購房，這些都帶來了源源不斷的租房需求。供雖尚大於求但也已逼近緊俏，報道顯示，美國住房供應市場已進一步緊張，租金也水漲船高。還有數據表明，儘管新家庭組成數量低於歷史平均水平，但實際上多數新家庭已經不再有能力購買房産，轉而成為了租房戶。

　　另一方面，美國空置房屋比例雖然在去年四季度稍微下降，但仍然處於歷史較高水平。根據美國抵押貸款銀行家協會的數據，到2011年三季度末，600多萬使用抵押貸款的屋主違約或者處於“法拍”狀態，他們佔房貸用戶的12.6%。分析人士指出，短時間內住房擁有率還將繼續下降，直到“法拍”步伐放緩。

　　新增空置房重壓房價

　　更令美國政府為難的是，由於買房需求疲軟，新增的空置房屋將繼續重壓房價，形成新一輪惡性循環。

　　美國標準普爾公司發佈的凱斯-席勒全國房價指數顯示，去年11月份美國大城市的房價連續第三個月下跌，顯示美國房地産市場復蘇仍然一波三折。衡量美國20個大城市房價的指數，11月份環比下跌1.3%，而與上年同期相比跌幅仍高達3.7%。自危機開始後，全美房價已經下跌33%，回到2003年的水平。加上目前的高失業率和就業不足，人們預計房價會進一步下降。

　　有分析人士指出，“法拍屋”、供應量過大和需求疲軟還會把房價再壓低至少5%-10%。

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　　奧巴馬房産新政恐無助市場復蘇

　　為提振住房市場，美國總統奧巴馬1日宣佈了一套新方案，旨在緩解貸款購房者的還款壓力，預計每年可為每位購房者節省3000美元。

　　新方案可以解決兩個問題，一是多數貸款人的貸款餘額高於住房價格，沒有資格申請住房可負擔再融資項目；二是約350萬由私人部門支持的抵押貸款持有者被排除在舊方案之外。

　　不過，不少分析人士質疑新方案的有效性。首先，舊方案的執行對象為1100萬持有房利美、房地美和12家聯邦住房貸款銀行貸款的購房者，但迄今只有100萬人參與。

　　其次，新方案的初衷是幫助貸款者避免違約和房産止贖，但實際上可能會産生鼓勵投機的效果。

　　更為重要的是，以當前較低利率替換之前較高利率的貸款重組行為本身對於銀行來説就是虧本生意，除政府支持企業外，私人部門沒有任何動力參與。因此，奧巴馬房産新政很可能只是大選年的一次政治秀，對房地産市場復蘇未必能起到預期的積極效果。