親眼看到的，未必就是真相。

　　權威統計顯示，2011年上海商品住宅成交累計均價為22432元/平方米，比2010年微跌0.5%。但是，復旦—同策上海同質新建商品住宅價格指數卻顯示，截至2011年12月末，該指數為329.04，同比上漲了4.39%，特別是其中非公寓的同質價格指數達到431.46，同比大漲31.52%。

　　同樣的統計對象和統計週期，唯一不同的，前者是傳統的市場均價統計，後者用了另一種統計方式，卻得出了全然不同的結論。真相應該只有一個。

　　地方政府微調“醉翁之意”

　　節後首個工作日，上海市副市長沈駿到該市房管局調研，落實今年樓市調控工作思路。官方渠道傳遞的信息涉及：將繼續嚴格執行國家和上海的各項房地産市場調控政策，重點是執行好差別化住房信貸、稅收政策，房産稅的徵收和住房限售政策等。

　　最引人注目的莫過於，有望在2月份公佈的上海市普通住房新標準，這是該市近4年來的首次調整。

　　上海中原研究諮詢部高級研究經理龔敏分析，此前已經披露的上海普通住宅新標準為：內環線內總價低於330萬元/套，內外環線間總價低於200萬元/套，外環線外總價低於160萬元/套。與2008年執行的標準相比，內環線內、內外環線間及外環線外每套物業分別調整額度為85萬、60萬、62萬，增長幅度分別為60%、43%、63%。龔敏直言，普通住宅價格標準的提高，表明政府有意促進剛性需求釋放。

　　與上述上海政策微調的類似舉動，在全國不少地方陸續出現。背後實際上是來自市場層面的巨大壓力。

　　據同策分析師姚伯均提供的統計數據，截至2011年12月31日，上海市場上商品住宅可售面積達到974.24萬平方米，可售套數68396套，同比2010年12月末分別上升52%和54%，比金融危機時的2008年末的庫存面積和庫存套數還高出15%和4.8%。

　　北京去年末商品住宅存量為1550.68萬平方米，深圳去年末商品住宅存量為265.18萬平方米，廣州去年末商品住宅存量為509.04萬平方米。上海的庫存雖然還不如北京那麼高，但已遠遠超過廣州和深圳庫存之和。

　　按照上海去年成交速度，賣完這些存量商品住宅，需要18個月的時間。與一線城市橫向比較，上海的指標低於北京的26個月，高於深圳的12個月和廣州的10個月。

　　可是，另一項調查揭露了另一個市場“真相”——市場上並不是沒有需求，而是在觀望中：新浪樂居最新調查數據顯示，逾八成(83.31%)受訪網友表示在2012年有購房計劃，四成(41.50%)選擇在三季度出手購房，逾半數(54.90%)表示房價下跌30%以上會出手購房。近八成(75.9%)受訪網友購房預算在170萬以內。

　　在天量存量和市場潛在需求之間的障礙複雜而多樣，地方政府希望儘快消除這樣的障礙讓存量和市場需求順利對接，似乎完全合乎邏輯。

　　“從上海普通住宅價格標準調整後的實際影響來看，符合要求的普通商品房比重將由原來的80%上升至94%，調整後價格可釋放出15%的交易量。”龔敏告訴本報，普通住宅價格上調後，可使一批房東不用再做低房價，這也有利於增加稅收，可謂一舉多得。

　　但問題沒這麼簡單。上述調查還披露，逾半數受訪網友(佔54.90%)表示房價下跌30%以上會出手購房。而25.50%的受訪網友表示房價下跌20%-30%時會出手購房，房價下跌10%-20%和10%以下會出手購房的受訪網友分別各佔11.80%和7.80%。

　　眾多障礙中最核心的仍是價格。

　　房價下跌的真假迷霧

　　“宏觀市場穩定局部個案樓盤價格戰”是2011年上海樓市的主要特徵，同策諮詢研究中心總監張宏偉認為，2012年這種狀態仍將持續。

　　但人們會問，幾乎決定著調控走向的價格指標本身存在巨大的失真風險。例如同樣是2011年的上海房價，兩個統計為什麼會有截然不同的走勢指向？

　　雖然復旦—同策上海同質新建商品住宅價格指數，未必就是市場狀態最準確的指數，但它與政府統計部門的巨大反差，不能不讓業內人士對有關部門的數據心存疑慮。倘若作為調控風向標的價格數據，不能反映市場的真實狀態，那又如何保證據此出臺的政策能準確校正市場運行的方向？而數據打架的現象並非上海僅見，此前在多個城市如北京已多次出現。

　　姚伯均指出，總體看上海市場正在快速下跌過程中，市區住宅與郊區住宅價格正在拉近，而公寓價格與非公寓價格正在拉大。上海房價從2011年第二季度末已經開始出現下跌的趨勢，目前房價正在快速下降過程中。市郊指數雖然出現了部分項目的降價，但是降價熱銷項目正在逐漸縮小優惠力度。“值得一提的是，別墅與公寓的價格差距正在不斷拉大。並且別墅等非公寓産品大量存在於郊區，並且部分項目價格還略有上抬趨勢，抹平了郊區公寓下跌對指數的影響。”

　　這樣的背景下，盲目微調急於刺激市場成交等相關地方政府決策，無疑暗藏著巨大風險。