攝影記者/高育文

　　國土資源部的一紙批文，或將掀起部分城市新一輪集體土地建設熱潮。

　　國土資源部部長徐紹史表示，對於商品住房價格較高、建設用地緊缺的直轄市和少數省會城市，由省級人民政府審核同意並報國土部批准後，可以開展集體建設用地建設租賃住房試點。

　　一直對集體土地建設租賃房持謹慎態度的國土部，首次批准試點的城市，僅僅包括北京和上海。

　　試點探索

　　作為被獲批集體建設用地建設租賃住房試點之一的上海，昨日房管局的一位人士對《第一財經日報》表示，與此相關的具體政策還在研究當中，因此目前尚不方便透露細節。

　　上海一位在國企專門負責大規模保障房建設的開發商代表同樣表示，他也是剛剛聽説這個消息。對於目前在上海參與保障房建設的國企未來是否會參與這類住房的開發建設，他表示並不知情。

　　同策諮詢研究中心總監張宏偉認為，具體政策的出臺可能還要過一段時間。因為對於標準如何界定，參與建設的主體和資金來源、未來經營方和利潤支配等問題，這些都是決策者需要認真考慮的問題。“儘管對於政府財政來説，集體建設用地投入可能相對較少，但這些公租房今後有沒有實際入住，其運營情況如何，現在來説還是未知數。”

　　相比上海，北京的實踐顯然更進一步。

　　在一年多以前的2010年11月，北京副市長陳剛代表市政府向市十三屆人大常委會第二十一次會議作報告時就曾指出：“本市編制在集體土地上建設租賃房的試點方案，已經市政府批准。目前市政府已正式向國土資源部申報試點。”

　　2010年12月16日位於北京市昌平區北七家鎮海鶄落村的集體土地租賃房項目宣告開工，成為政府許可下的首個在集體土地上建設的租賃房。

　　項目開工之前的一次北京市住房保障工作領導小組辦公室聯席會議上，相關主管部門對於海鶄落村集體租賃房提出的要求是，由村集體組織自建、自管，土地為集體性質不變，建成後不分割辦理産權，“只租不賣”。

　　按照海鶄落村的模式，該項目完全由村集體出資建設，主要配租對像是緊鄰村東的中關村科技園內企業。租金將參照市場價格，由科技園企業和村委會協商後簽訂。為了保證村民能獲得永久收入，村建租賃房“只租不賣”，由市場調節房租，所得收益歸村民集體所有。

　　據該村黨委書記茹盈對媒體表示，今後，項目所獲租金，除了30%用於集體再發展，其他按照股份分紅給農民。

　　包括海鶄落村在內，截至2010年年底，北京已經有唐家嶺村、北塢村等5個集體經濟組織申請建設租賃住房試點，租賃房建設規模總共1萬多套。

　　為了多渠道籌集公租房，北京市還曾經探索過利用農民富餘的定向安置房補充公租房的模式。其操作流程為政府建立平臺，將農民手中富餘的定向安置房或者回遷房統一收集，再以公租房的形式統一齣租給有需求的家庭。顯然，在集體土地上直接建設租賃房，比這種方式要更加直接和簡便。

　　管理難度

　　實際上，早在去年12月23日，住建部部長姜偉新在全國住房和城鄉建設工作會議上表示：“商品房價格較高、建設用地緊缺的直轄市和少數省會城市，確需利用農村集體建設用地進行公租房建設試點的，由省級人民政府審批同意試點方案並報國土部審批後，可展開試點工作。”

　　一個微妙的變化是，此次國土部的表態並沒有將集體土地上建設的用於出租的房屋冠以“公租房”的概念，而是僅僅將其稱為“租賃房”。

　　據媒體報道，當初海鶄落村最初方案設計、審批使用的名稱均為“公租房”，但在2010年10月正式更名為“集體土地租賃房”，有人將其稱為“集租房”。

　　在國土部中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲看來，這一名詞的區別，意味著土地所有權的不同。“在國有土地上建保障房，政府作為産權人可以嚴格管理，但集體土地的産權人是集體。”鄒曉雲認為，這無疑會導致管理上的更大難度。

　　不論是公租房還是集租房，“既然已經出現了集體、大型企業這種多樣化的産權，就應該肯定這種多樣化産權的介入，在投資開發過程中也要允許多樣化，並且使利益分配市場化”。但令鄒曉雲擔心的是，目前集體土地上的確存在租賃需求，但這種需求畢竟是有時效限制的。“將來租金收入無法保障了怎麼辦？是否會出現將這類房子出售的衝動？”

　　為了避免此類“集租房”向被國土部明令禁止的“小産權房”轉向的可能，鄒曉雲建議，最為重要的是，在建設和管理上一定要按照與公租房統一的標準和原則去進行。“這種標準和原則，應該在落地試點的時候就已經成型。”

　　不過，截至目前，官方對於集體土地上建設租賃房並沒有相關的具體政策出臺。

　　此前曾有消息稱，北京市住房城鄉建設委正在&&研究，就農村集體經濟組織利用建設用地，依據規劃建設租賃住房問題，起草《關於加強農村租賃住房建設管理的若干意見》。

　　北京市城鄉接合部建設領導小組辦公室有關工作人員在接受媒體採訪時表示，根據起草的意見內容，集體土地上建設的租賃房將由村集體採取市場化運作，價格與市場價相當，收益歸村集體所有，量化到農民的股份收益，租賃房將面向包括流動人口在內的所有人群。但時至今日，該政策的頒布和實施仍無音信。