2012年保障性安居工程建設目標已確定，比此前預計的1000萬套縮減了300萬套。這是因為什麼？要消除非戶籍人員購買當地商品房的制度性障礙，這意味著限購政策要放鬆嗎？為了提升人氣，有開發商玩起了“買一送一”的新花樣，這種做法符合市場發展的規律嗎……

　　新年伊始，這些紛擾的現象背後似乎蘊藏著2012年樓市行情的何種秘密？今天，我們就請全國房地産經理人聯盟常務理事副秘書長陳寶存為你一一解析。

　　陳寶存

　　全國房地産經理人聯盟副秘書長、全國工商聯房地産商會理事、全經聯首批地産研究員。全國地産知名專家和評論人，傑出地産人，大腕級地産職業經理人。

　　關鍵詞 保障房

　　700萬套任務很理性

　　經典語錄目前來看，1000萬套保障房中，一些項目只是拿到了地，做了開工儀式，真正的開工建設還沒有開始。

　　■記者：日前住房和城鄉建設部已代表國務院保障性安居工程協調小組與各地簽訂2012年保障性安居工程建設目標責任書。最終確定的保障房新開工建設規模為700萬套，比此前預計的1000萬套縮減了300萬套。為什麼保障房建設數量會縮減？

　　■陳寶存：2011年國家確定了1000萬套保障性安居工程的建設目標，但經過一年多的努力發現，這個目標完成起來有一些難度。

　　首先，土地問題就沒有得到充分解決，建設這麼多的房子，土地是大問題，但是土地問題不是一年就能解決的。此外就是建設資金跟不上。1000萬套保障房完成的實際情況與預期是有些差別的。目前來看，1000萬套保障房中，一些項目只是拿到了地，做了開工儀式，真正的開工建設還沒有開始。如果2012年還是繼續建設1000萬套，顯然是不合適的。目前，保障房建設沒有一個成熟的開發模式、盈利模式和投資模式，今年700萬套的任務是很理性的。

　　■記者：眼下商品房市場的變化會影響保障住房建設嗎？

　　■陳寶存：經過一年的發展，我們可以看到保障房跟商品房的價格關係不是很大，但是還是有一點關聯的。現在建設保障房面臨兩種壓力，首先是用地上的壓力，其次是資金上的壓力。在沒有成熟的盈利模式的情況下，融資的難度很大。所以現在很多保障房都是在開發商進行項目開發時，政府要求其配建。如果房價下降幅度過大，勢必會影響到開發商的資金安全和開發能力，進而影響到保障房建設。

　　關鍵詞 限購令

　　戶籍放鬆不影響調控

　　經典語錄我認為，消除非戶籍人員購買當地商品房的制度性障礙，順應我國的戶籍改革的方向，是符合歷史發展潮流的。

　　■記者：住房和城鄉建設部相關負責人2011年12月30日表示，要消除非戶籍人員購買當地商品房的制度性障礙，營造比較好的市場環境。這意味著限購政策要放鬆嗎？

　　■陳寶存：要消除非戶籍人員購買當地商品房的制度性障礙可以説是為市場釋放了利好信號，但是並不能認為這就是限購政策的放鬆。現在市場的觀望情緒濃厚，房價下行壓力加大，市場何時探底，還不能明了。

　　再加上，雖然限購政策要取消戶籍限制，但限購政策依然有很大遏制力。在這種情況下，外地炒房團不會貿然出手。樓市調控也不會前功盡棄。我認為，消除非戶籍人員購買當地商品房的制度性障礙，順應我國的戶籍改革的方向，是符合歷史發展潮流的。

　　關鍵詞 公租房

　　首先衝擊租賃市場

　　經典語錄公租房是短暫性過渡房，它的大量推向市場首先影響的就是二手房租賃市場，很難影響到二手房銷售和商品房的銷售。

　　■記者：去年12月29日，上海市首批2900套市籌公共租賃房馨寧公寓在上海徐匯區正式啟動供應。該批次公租房對申請者的收入和戶籍均不設門檻，租金略低於市場價格，每套房屋都是全裝修，臥室及客廳均為複合木地板地面，沙發、餐桌椅、衣櫃、寫字檯等必要的傢具均已齊備，每間臥室都配有空調，達到“拎包入住”的標準。如此“高規格”的租賃房最先衝擊的是二手房租賃市場還是商品房市場呢？

　　■陳寶存：目前來看，廉租房是解決城市低收入群體的住房問題，所以不管是北京的公租房還是上海的公租房主要是用於夾心層(買不起房又租不到便宜、穩定的房)解決住房過渡問題的。這一部分人中有很多人是有資金能力購買房産的，只是目前的調控政策限制了他們的購買行為。

　　公租房是短暫性過渡房，它的大量推向市場首先影響的就是二手房租賃市場。受限購政策的影響，它很難影響到二手房銷售和商品房的銷售。

　　公租房最大的優勢是租期穩定、管理規範。公租房建成規模後，其租金將影響到整個房屋租賃市場價格，對於其他房屋的租金具有一定的引導性。此外，由於公租房戶型不大，僅適合一些年輕白領入住。因此公租房與剛需項目客戶群體存在一定差異，難以對剛需盤形成較大衝擊，更談不上對改善型項目的影響。

　　關鍵詞 買一送一

　　瘋狂促銷變相降價

　　經典語錄這種瘋狂促銷的背後就是開發商想降價但是不敢降，所以才採取了這樣的促銷手段。

　　■記者：為了提升人氣，有開發商玩起了“買一送一”的新花樣。近日，南京某開發商對凡購買180平方米以上住宅的購房者，送一套38平方米的公寓。這種做法符合市場發展的規律嗎？

　　■陳寶存：買的不如賣的精，被送房子的購房者是佔不到便宜的。原來分開來賣的房子現在打包賣，實際上是規避降價的一種促銷手段。在低迷的市場下，開發商的資金鏈都在經受著嚴峻的考驗。為了增加銷售，房企們可謂是使盡渾身解數，各種促銷招數輪番上演。但是經過“龍湖事件”，開發商們誰不不敢貿然降價，唯恐引起老業主的不滿。只能用一些變相降價的優惠手段來吸引購房者。這種瘋狂促銷的背後就是開發商想降價但是不敢降，所以才採取了這樣的促銷手段。

　　目前降價促銷已成為房企共識。在弱市之下，如果好的品牌、産品再加上性價比，促銷還是很有用的。但現在觀望氛圍濃厚的樓市，決定了促銷力度要到位，如果消極等待，有價無市的市場趨勢還會持續。龍湖地産在去年的促銷中非常典型。該公司發起的“搶收華東”促銷活動，在上海和杭州兩個城市三個新盤同時展開。雖然引來老業主的強烈抗議，但這場促銷被定義為很成功。

　　關鍵詞 賣子求生

　　商業不能代替住宅

　　經典語錄綠城的項目能夠出讓成功，也説明市場和資金對綠城項目優質的程度還是很認可的。

　　■記者：綠城在“被破産”後，又傳言轉讓旗下項目，如今其賣子求生已成現實，綠城預計要出讓總計50億元的項目。而同時潘石屹帶領SOHO中國卻猛砸40億元間接收購上海外灘地王50%權益。如此看來，調控之下並非所有的房企都面臨窘境。這種情況是不是説明在嚴厲的調控下從事商業地産的房企日子要好過一些呢？

　　■陳寶存：商業地産也是有風險的，並且風險也不小。購買住宅的人不僅有投資性人群還有剛性需求者，但購買商業地産的人群主要來自於投資。所以説商業地産代替住宅是不可能的。也可能短期內為了規避一些住宅的調控政策轉做商業地産，但是長期來看，商業是不能代替住宅的。商業地産的風險也很大。

　　SOHO中國的情況比較特殊，它的現金流比較充裕。原因主要有兩點，一是它去年在北京拍了幾次地都沒有成功，錢沒有花出去，所以現在有實力跑到上海去拿地。二是SOHO中國的銷售確實很不錯，還有它的融資也很成功，從而保障了SOHO中國現金流的充裕。

　　綠城一直深耕一線、深耕珠三角，做的都是高端産品。綠城擴張的速度快，拿地的速度也很快。調控下，投資性人群被擠壓對它影響大。綠城的項目能夠出讓成功也説明市場和資金對綠城項目優質的程度還是很認可的。如果長三角地區的經濟恢復了，這些項目還是沒有問題的。