兩年前，上海土地市場溢價率連破紀錄，單價地王、總價地王層出不窮，但2011年市場從高燒轉為冰凍。樓市成交萎靡不振，上海住宅土地出讓價格走低，很多高價地塊的日子並不好過，不少昔日地王今朝被“套牢”，已經開盤入市的地王項目不得不降價促銷。

　　外灘地王引發風波

　　2009年到2010年，上海土地市場的出讓價格不斷被刷新，溢價率連破紀錄。上海出現了4宗單價超過70億元的地塊。其中，外灘8-1金融地塊以92.2億元的總價被業內人士稱為外灘地王。

　　2010年2月，上海證大集團以替補身份進入到該地塊的競拍中，最終卻以92.2億元的高價拍下這個地塊。上海證大集團隨後將這個地塊部分權益出讓。

　　雖然有業內人士認為92.2億元競得外灘8-1金融地塊對上海證大集團而言是“撿了個大便宜”，但國際評級機構穆迪就對上海證大集團高價拿地之後的資金鏈提出了質疑，認為當時僅有10億左右賬面流動資金的上海證大集團根本付不起高額的土地款。

　　上海中原地産研究諮詢部總監宋會雍表示，上海證大在早期拿地的時候對未來房價走勢比較樂觀，但是對於隨後的政策風險估計不足，實際上目前市場難以支撐當時所預設的房價目標。

　　2011年12月29日，SOHO中國發佈公告稱已經與上海證大房地産有限公司下屬子公司、綠城中國控股有限公司下屬子公司簽訂協議，以40億元人民幣間接收購上海海之門房地産有限公司50%的股權，進而收購上海外灘8-1地塊50%的權益。這是潘石屹2009年進入上海之後的第10個項目。在此之前，他以收購成熟地段的半成品項目為主。

　　次日，擁有另外50%權益的復星國際在港交所發佈公告稱，對這一交易感到驚訝，稱該項交易或侵犯復星權益。復星國際還表示，復星國際在該項目擁有優先認購權，如果該權益無法得到保障，公司將採用法律手段維權。

　　從2010年2月1日出讓至今，外灘地王誕生已快滿兩年，如今開工無期，項目主導權暗戰再起。

　　一份由復星國際提供給媒體的書面答覆稱：“從法律角度而言，我們是反對這個股權轉讓安排的。雖然對方與我們有過一些接觸，但在沒有達成共識的情況下公開宣佈這個轉讓安排，試圖造成既成事實，對復星極不尊重。我們有維護自己合法權益的權利。”

　　股權的平分讓此次交易留下更多的疑問，未來外灘地王項目的開發權由誰做主導？SOHO中國與復星國際雙方在項目開發過程中擔當的角色是什麼？目前仍沒有明確答案。

　　但該筆交易將從一定程度上緩解綠城的資金饑渴。綠城中國表示，將在此次出售中獲得10.4億元資金，所得款項凈額將用作集團一般營運資金。

　　昔日地王降價促銷

　　值得注意的是，上海其他高價地塊的命運也並不盡如人意。上海嘉定曾經的地王之一、剛剛開盤的嘉定新城公館“低價”甩賣。2009年12月，上海新城萬嘉房地産有限公司以9.53億元拿下嘉定區的該地塊，溢價302%，成為當時上海南翔地區單位樓板價最高的地王。業內人士測算，該地塊項目總成本大約2.1萬元/平方米，但為了回籠資金，該樓盤2011年11月開盤時的均價僅為1.9萬元/平方米。

　　近日，被稱為“地王集中營”的上海趙巷區域再推優質低密度住宅用地，但這一次並未再造“地王”。該地塊僅有一家開發商競價，最終以底價成交，成交樓板價僅為9559元/平方米。該地塊挂出時曾被業界寄予厚望，甚至戴上了“準地王”的桂冠，但出讓結果出乎意料。與同區域2010年底成交的住宅用地相比，該地塊樓板價縮水近六成。

　　這也是趙巷區域自2007年以來，首次出現住宅地塊價格下降。此前，趙巷板塊高端住宅密集，區域地塊一直受到開發商熱捧，龍湖地産、金地集團、和記黃埔在該區域先後製造了三個“地王”。其區域樓板價從不到萬元，一路飆升至21436元/平方米。

　　2007年龍湖地産在趙巷板塊製造了首個地王。近期，其開發的龍湖艷瀾山項目開始打折促銷，降幅在15%-20%之間。金地集團2010年拿下的地王項目佘山天境，自2011年1月開盤至今，僅銷售34套。當前其成交均價為45956元/平方米，相比開盤初期50000元/平方米的報價下降了8%。 周文天

　　（中國證券報）