辦廠不如出租廠房？

　　相較于江西新餘、龐澤一帶大片經濟開發區至今閒置、無人開發甚至無人租賃的情況而言，義烏工業用地仍在使用，已經算“萬幸”。

　　文 │ 本刊記者 張玲玲

　　浙江義烏帥帥印刷有限公司總經理蔣雷和他的印刷廠委身在義烏經濟開發區一棟樓的一層樓面裏已逾4年。4年中，他曾屢次嘗試過尋找一處4-5畝的工業用地作為自己的工廠，但願望最終落空。

　　博瑪數碼有限公司董事長萬新銘亦為同類問題困擾。在與浙大聯手耗資500多萬元做出數碼電子雕刻機之後，他曾寄望通過利用高新技術企業的頭銜為自己爭得一方土地，不過他無奈地發現，這一願望很可能碰壁。

　　廠房出租

　　“每年租金是20萬元。”蔣雷表示。

　　2011年一年，帥帥印刷的銷售額是600萬元左右，租金佔到成本的1/5左右。

　　2007年，蔣雷在義烏經濟開發區的工廠內租用了1400平方米的廠房和宿舍。在這棟並不大的廠房內，還聚集了閏和包裝廠、加龍彩印廠、奈珠飾品廠、鴻雁箱包廠等四五家署名企業以及一個不署名的外貿倉庫。

　　位於稠江中學邊上的義烏經濟開發區三期共有56畝土地，全部屬於義烏福斯來晶珊針織襪業有限公司。但其中一名租用廠房的廠主透露，這裡面共集聚了43家企業以及1400名工人。

　　這並非獨有現象。在義烏二十多家正規或非正規的經濟開發園區中，類似的工廠租用成為常態。加龍彩印的一名負責人稱，類似的囤地出租者超過廠區的七成。

　　多數廠區外的居民亦佐證了這一説法，一名居民稱，工廠出租是司空見慣的“秘密”。

　　儘管2011年企業效益普遍較差，義烏出租廠房內仍少有空房，“一掛牌就能快速出租出去。”

　　租用者多為電子商務公司或是被用作外貿或物流倉庫。記者注意到，毗鄰北苑經濟開發區的民房內亦挂出整棟出租的橫幅。北苑街道部分廠房樓宇甚至尚未營建完畢，已經開始出租，租用者將其草草裝修之後，即用來堆放貨物。

　　對於急於擴大規模的義烏小企業主來説，捉襟見肘的土地與廠房卻成為了擴張的最大陰影。蔣雷坦言對土地可以用“渴望“來形容，但“根本買不到土地”，“2001年，工業用地開始供應，但當時政府要求一買就是幾十畝上百畝。而出得起資金的實際上都是大企業。其實像真正做企業的，四五畝土地足夠了。”

　　實業之困

　　多數企業主認為，租廠收益遠高過製造業收益。

　　雙童吸管是北苑少數工廠全部自用的企業之一，企業負責人樓仲平表示，按照廠房面積，如果選擇全部出租，每年租金收益可達上千萬元，與之成對比的是，目前工廠利潤甚至不及租金一半左右。

　　“自己企業運營多年，目前仍可靠之前的基礎支撐，但形勢如果再不斷惡化，我亦不能擔保四五年之後不出租。”樓表示。

　　匯麗花邊有限公司總經理朱衛國則將這一情況稱之為“老牛拖破車”：2001年前後，為擴大規模，匯麗購得一塊土地。但2005年到2006年之後，花邊行業開始急轉直下，“利潤從原先的100%下降到5%-10%之間，生産難以為繼。”

　　價值上千萬元的進口設備因缺乏訂單而停滯，生産無法飽和，“規模至少縮減了30%左右，且原材料和人力成本上漲，人民幣升值讓出口雪上加霜，與其坐等工廠閒置虧本，不如將其出租。”朱衛國道。

　　北苑街道經濟發展處主任毛應光佐證了朱衛國的説法：“2008年之後企業形勢普遍較差，2011年情況更糟。像往年較好的飾品工藝品企業倒下的不在少數，襪業、工藝品等幾乎無一倖免，就算前兩年開始走俏的無縫內衣也難逃蕭條命運。”

　　以浙江芬莉集團有限公司為例，廠區內有20%左右的機器仍處於歇工狀態。多數門庭凋敝，鮮有工人進出。

　　企業為何仍守地出租而不選擇整體轉讓？

　　“土地紅利。”一名企業主坦言。

　　有土地升值預期，企業主並不願意現金返還，這場利益調整之中，企業與政府雙方的博弈始終沒停止過。

　　圈地運動

　　2000年義烏徵地的補償價格一般在每畝3萬元左右，基礎設施建設包括道路、綠化、管道、電纜等，每畝投入3萬多元，加上繳到市國土局的每畝1萬多元的土地報批費，工業園區內一畝地的成本僅在10萬元左右。而據義烏市國土局規定的工業用地出讓基準價標準，一類工業地價為18萬元/畝，二類地價為15萬元/畝，三類地價為13萬元/畝，各工業園區還可有最高10%的上浮。但比之現在的地價，已經“便宜得不可想象”。

　　即便是現在炙手可熱的北苑工業園區，2000年只要有一本營業執照就可以通過買地程序，每畝價格僅20萬元左右。此後義烏工業用地土地不斷收縮。在土地資源日漸稀缺的義烏，大批量的工業用地投諸市場目前看來十分渺茫。土地被視為工廠主手中最後的籌碼。

　　義烏市國土資源局的一名官員認為，儘管工廠對外出租做倉庫有違規之嫌，但是多數義烏官員仍持默認態度。

　　對於已不再作為自身工廠使用的工業用地，是否會重新回收進入招挂拍程序？該官員認為，並沒有現實可操作性。不過，他同時指出，相較于工業用地出租，真正惡劣的是更改土地性質，由工轉住。

　　2008年，金烏集團董事長張政建因涉非法集資案導致企業破産，集團位於北苑工業園區的120畝土地當時被中量物流購得。中量目前營建的廠房，以3000元-4000元/每平方米左右的價格進行30年長租，實則已變臉成為小産權房。

　　錯位的實體與土地地位，遠非一時能夠修正，這名官員坦承。他強調，相較于江西新餘、龐澤一帶，以大量社會資源置換後獲得的大片經濟開發區至今閒置、無人開發甚至無人租賃的情況而言，義烏工業用地仍在使用，已經算“萬幸”。