7月份70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲城市達到50個，相比6月數量翻番。樓市幾個月來“量價齊升”，房地産市場已經進入關鍵時期，管理層是否出臺調控政策已成為關注焦點。

　　在眾多調控政策中，擴大房産稅試點範圍成為眼下被媒介提及最多的字眼。近日，有關房産稅擴大的傳聞終於有了新的動向，有媒體稱，湖南、湖北兩個最新試點區域的房産稅改革徵收細則正在制定中。消息一齣，旋即牽動著購房者和開發商等各方的神經。

　　此前，上海、重慶推出房産稅改革試點後，關於房産稅的爭議一直不斷。那麼此番開徵的新版房産稅又有哪些改變？徵收房産稅對於樓市又會産生怎樣的影響呢？

　　■疑問一：房産稅新一輪試點花落兩湖？

　　媒體稱房産稅改革試點或擴至湘鄂

　　《中國國土資源報》18日報道稱，近日據國家稅務總局相關人士透露，湖南、湖北兩個最新試點區域的房産稅改革徵收細則正在制定中。房産稅擴容範圍包括個人已購的第二套存量房，徵收的稅率不會太高。此次試點與上海、重慶不同的是，計稅依據由原來的房産原值改為市場評估價。

　　《中國國土資源報》由國土資源部主管。記者在湖北和湖南省政府網站上並未發現有關房産稅的消息。

　　為落實國家稅務總局的相關規定，從去年末以來，全國各地密集推進存量房信息系統建設招標工作，業內人士認為這是為加快房産稅試點擴容做好技術準備。

　　目前，國家稅務總局尚未對房産稅擴容的消息做出公開表態。國務院督查組近日結束對房地産市場的督查，業內人士認為房産稅試點擴容是可能出臺的新一輪調控手段之一。

　　兩湖試點未獲官方證實 專家稱大有可能

　　記者致電湖南省地稅局詢問關於試點房産稅的進展和準備，該局相關人士對納入房産稅擴容試點不置可否，只表示近期該局“存量房交易納稅評估系統全面上線”是今年的一個重要準備工作。

　　湖南省地稅局網站資料介紹説，存量房交易納稅將核定無正當理由低報存量房成交價格納稅人的計稅價格，此前，國土資源部網站披露稱，“兩湖”房産稅擴容範圍包括個人已購的第二套存量房，計稅依據由原來的房産原值改為市場評估價。

　　“目前房産稅仍處於試點探索階段，作為試點擴散的話，就可能選擇一個房地産不是那麼熱的城市，因此如果在‘兩湖’開展試點，就帶有完善試點摸索的目的，以為未來全面鋪開作準備。”北京中原地産市場研究部總監張大偉説。

　　中國政法大學財稅法研究中心主任施正文也向本報記者表示，根據上海和重慶的經驗，財政部選擇房産稅試點地區主要還是依據地方政府的積極性。

　　“房産稅新一輪試點花落湖南、湖北是非常有可能的，一方面這兩地區有試點的積極性，另一方面財政部也希望選取不同地區來擴大試點樣本的覆蓋面，但我認為今年底就出臺試點文件的可能性比較小。”施正文説。

　　■疑問二：徵收方式有何改變？

　　已購二套房也需徵稅 稅率不會太高

　　對於湖南和湖北正在制定的新版房産稅，南京業內專家認為其殺傷力毫無疑問比現行滬渝版更大，而且對近期和遠期樓市都將産生下行壓力。

　　此前已經開始試點的上海和重慶兩地房産稅，雖然版本各有不同，但是基本上均以滿足一定條件的新購住宅進行徵收對象，重慶版中唯一存在徵收存量住宅稅費的條款還僅限于獨棟別墅。而根據此次湖南湖北正在制定的新版房産稅內容，個人已購的第二套存量房都需要徵稅。另外，國土資源報的報道中還點出這一類房源徵收的稅率不會太高。

　　不論稅率高低，對已購存量二套房也徵稅是未來房産稅稅基放寬的證明。南京工業大學房地産管理系主任、天誠不動産研究所副所長吳翔華表示，寬稅基意味著徵稅範圍的擴大。作為一個旨在控制投機行為的稅種，大的徵收範圍才能産生全面性作用，不然就會流於形式，無助於市場調控。當然，大的徵收範圍意味著許多普通老百姓也將成為徵收對象，如何避免造成自住性誤傷，可以參照目前國外普遍採用的累進制稅率解決。例如美國許多州縣的房産稅是以總價的高低不同按照0.5%-1.5%不等的稅率來計算。而且現行的滬渝版房産稅中也採用了一定累進制稅率的內容。

　　計稅依據由房産原值改為市場評估價

　　在上海和重慶兩地已推行的房産稅中，由於基本上都是針對新購房徵稅，因此計稅依據也是新購房的交易價格。不過在“兩湖”版的房産稅中，這一依據將改為市場評估價。這就是説，一個居民幾年前買的第二套住房在徵稅時，不是按照當初的低價格作依據，而是按現在的市場價計算。

　　吳翔華表示，這一點也是遵從了目前國外房産稅的通行做法，也就是稅率是一定的，而稅基則是按照該房産的浮動市值為基礎。同一套房産，今年的房價漲了所徵稅額就高，明年房價跌了所徵稅額就低。這樣稅基隨市場行情不斷變化，更有利於發揮房産稅調控投機需求及收入分配差距的作用，在房産增值同時收到相應社會回報，以改善環境、教育及交通等社會其他方面。“按照目前南京及全國各地房産交易系統的水平，評估出較為準確的市場價沒有任何技術問題。”吳翔華還説道，這也為按市場價徵稅奠定了技術基礎。

　　■疑問三：房産稅擴容對樓市有何影響？

　　專家稱新版本更有利於擠出投機者

　　新版“兩湖”房産稅比現行滬渝版要嚴厲很多，其殺傷力主要是會産生更大的“擠出效應”——即減少房地産市場的空置率和投機者。長期來看，將有助於平抑供需矛盾，使住房進一步回歸消費屬性，讓買房人更加理性。此外，這對於房地産開發的健康發展也有好處，投資性的減弱，必然導致更多非專業性企業離開房地産領域，轉而投資其他領域。

　　不過，這種擠出效應的效果究竟有多大，與房産稅稅率的高低水平有關。吳翔華表示，在看到房産稅積極作用的同時，也不能對其抑制投機的作用估計過高。在土地財政沒有改變的前提下，單靠這一個稅種徹底改變房地産大局的想法並不現實。此外在徵收過程中還會有許多問題和挑戰需要解決，例如，投資者可能通過一定手段過戶房子給親戚來規避房産稅；非住宅市場若不同時徵稅可能面臨更大的投資泡沫等。如何在避免誤傷自住的同時解決這些問題，實現精準打擊，需要更多的輔助措施。

　　短期影響不大 開徵房産稅是長期過程

　　去年上海、重慶在樓市調控期推出房産稅改革試點後，外界關於房産稅的爭議一直不斷。

　　“重慶、上海開徵房産稅的象徵意義大於實際意義，因為步子很小。”廈門市政協委員、集美大學房地産研究所所長李友華教授李友華説，“房産稅一開始影響不大，但真正完善推廣開來，會起到很大的作用。”

　　“房産稅可能是後期全國樓市調控的新方向。”張大偉説，從長遠來看，房産稅徵收範圍逐漸擴大，可能會影響到所有非自住房産，這可能標誌著後限購時代的調控方向。

　　施正文認為，房産稅的開徵將是一個長期的過程，房産稅是一個地方稅種，各地可以根據實際情況來制定徵稅範圍。而且房産稅作為一項財産行為稅，對技術、法律、社會條件的要求都非常高，並不適合貿然全面推進。