許 滔畫

　　編者按 發達國家的房産稅經過多年實踐和不斷完善，業已形成較為成熟的徵收體系和減免制度。這確保了各級政府提供稅收來源，也確保了將稅收有效用於公共服務的各個方面，保護了公民的納稅積極性。同時也抑制了投機，調節和穩定了房地産市場。

　　■ 美國房産稅：寬稅基 少稅種

　　美國是西方國家中房地産稅制最完善的國家。作為聯邦制國家，美國的稅收管理體制與其政體相適應，分為聯邦、州、地方三級稅收管理體系。美國的房地産稅，主要歸於財産稅項下，由地方政府徵收，屬於財産稅的房地産稅收有不動産價值稅，包括住宅用土地稅、經營用土地稅、農用土地稅、房屋稅（住宅、廠房）等，均為地方稅（“地方”包括縣、市、學區、道路區、特別區等），因此房地産稅在美國俗稱“地稅”。財産稅立法權歸州政府，州議會負責制定財産稅基本法律，州政府確定稅收要素；地方政府擁有稅率、稅目調整權和稅收減免權等少量立法權。在執法權上，美國實行聯邦、州、地方三級財政體制，稅收執法權歸地方政府。

　　徵稅原則清晰

　　確保執行得力

　　美國房地産稅以“寬稅基、少稅種”為基本原則。寬稅基，是指房産稅的稅基廣泛，除對公共、宗教、慈善等機構的不動産實行免徵外，其他不動産均需徵稅，以保證稅收來源的穩定。少稅種，是指稅收的種類少，在房地産保有環節只設置財産稅，避免因稅種複雜而導致重復課稅。經過多年實踐，美國地方稅務系統已經形成一套高效的稅收徵管程序，確保房地産稅能夠應收盡收。例如，有些城市規定，提早繳納房産稅的業主可享受一定的減免優惠，過期納稅的則會接到罰單，拒絕納稅則可能被沒收房産。同時，房地産稅還與免稅優惠政策相連，比如在繳納稅率較高的個人所得稅時，徵稅的稅基將視其已繳納的房産稅而做相應的扣除減免，從而間接鼓勵了房地産稅的納稅行為。

　　在美國，沒有專門針對房地産出租收益徵收的房地産稅，而是將出租房地産的收入納入個人總收入，並徵收個人所得稅。其他有關的稅種主要是根據房地産交易、繼承與贈與以及所得，分別歸在交易稅、遺産贈與稅和所得稅項下。交易稅的稅率約為2％，房地産買賣時繳納。所得稅方面，個人所得稅實行超額累進稅率，最低稅率為15％，最高稅率為39.9％，房地産出租所得收入適用此稅；資本利得稅，依據房地産出售所獲得的差價收入徵收的；公司所得稅實行超額累進稅，稅率分15％、25％、34％、35％四檔，稅基為房地産公司的凈利潤。遺産贈與稅，只有房地産作為遺産和被贈與時才徵收，規定超過價值60萬美元的遺産和每次贈送價值超過100萬美元的物品才徵稅。此外還有少數服務性收費項目，如土地産權登記費等，收費標準統一，數額很小。

　　地區差異明顯

　　各州因地制宜

　　美國50個州目前都徵收房地産稅，只是各州和地方政府的稅率不同，大約在0.6%至3%之間，以1.5%左右的稅率居多。由於房地産稅是由當地政府制定，稅率在各個地區差異很大，即使在同一地區，不同的村、鎮，稅率都可能不同。即使相鄰的兩個村，稅率都會有很大的差異。這種差異主要來自於不同學校的開支差異，學區的好壞在很大程度上決定了房屋的價值區間。一般而言，好學區的房地産稅高於較差的學區。房地産稅率也並非一成不變，通常是由地方政府根據每年的財政收支預算情況而定。地方政府每年都會將相應的財政收支預算和稅率標準公示于眾，充分體現公平透明的原則。在經濟發展水平較高的地區，房地産稅率相應定得較低，並且與當地經濟發展形勢密切相關。例如在2008年房地産經濟危機中受害最嚴重的加利福尼亞州、佛羅裏達州、內華達州和亞利桑那州房價大約下跌了55%，房地産稅率分別為0.61%、0.85%、0.63%和0.57%。而幾乎沒有受到危機衝擊的得克薩斯州，稅率則保持在1.75%的水平。對很多業主而言，房地産稅是他們為購買房産而承擔的第二大成本，僅次於按揭貸款利息。

　　美國的房地産稅在地方政府收入中佔據重要地位，是地方政府財政收入的主要來源，同時也是平衡地方財政預算的重要手段，大約佔了地方財政預算的30%。如果扣除聯邦和州的轉移支付收入，僅就地方政府自身收入而言，大約佔近一半。雖然美國各地徵稅做法具體有所不同，但是為了保證不動産稅的足額徵收，各地方政府都擁有自己的房地産估價部門和大量專業人員，這些人員專門從事各類房地産的估價工作，對民眾在本地擁有的房地産根據公平市場價格來進行定期的價值評估，然後由地方政府按照法定的稅率徵稅。稅基是房地産評估值的一定比例，各州規定不一，從20%至100%不等。稅率由州和地方的民選議會根據本地財政需要制定，很多地方的估稅官也是由當地民眾選舉的。討論稅率的時候，地方各利益集團都會積極參與。評估的辦法主要有：一是資本還原法，即以房地産的預期收入（如租金收入）為基礎的貼現現值的評估方法；二是公平市場價格法，即以房地産的市場銷售價格為評估價；三是重置成本評估法。對個人住房僅採取第二種辦法。如果業主對估價有異議，可以分級上訴：首先是地方政府的估價辦公室；其次是州的仲裁委員會；最後是聯邦的稅務法院。

　　稅費服務公益

　　形成良性循環

　　在房地産市場正常發展的情況下，房地稅每年的漲幅並不會很大。全美房地産稅最高的紐約州，1999到2009年房地産稅平均增幅為每年5.5%。紐約長島納蘇郡規定,轄區內住宅的納稅評估值每年漲幅不能超過6%，五年內不能超過20%。今年3月，為了扭轉紐約市之外許多地方的經濟下滑趨勢，緩和遭受房地産高稅收負擔的郊區屋主所面臨的經濟壓力，紐約州政府和州議會達成增加幅度不超過2%的地稅封頂協議。另外，在2007年次貸危機後，美國一些地方政府對當地房地産的估價和稅單並沒有像房地産交易價格那樣迅速縮水。根據美國經濟分析局的資料，儘管房地産市場崩潰，各州和地方2009年徵收的物業稅仍然上升了3.7%，達到4218億美元。

　　房地産稅作為地方政府最主要的收入來源，主要用於維持當地政府開支和社會服務，比如消防、治安、司法、道路養護、社區文化中心、公園、圖書館、公立教育等。在美國，房地産稅和公立教育密不可分，將近半數的房地産稅用於公立中小學教育，而公立中小學近半數的經費也是出自房地産稅。富裕地區房子價值高，稅源豐富，因此學校經費也相對充足，而學校好又促進當地房價升值，形成了良性循環。但是相對貧困的地區則可能陷入一種惡性循環。近年來，在房地産稅的用途上，新的趨勢是加強州政府的統籌作用，比如州政府抽走部分房地産稅，然後在全州範圍內分配，相對貧困的學區可以爭取到更多教育經費。（本報駐聯合國記者 張 偉）

　　■ 日本房産稅：差別稅率 緩解矛盾

　　日本從1950年開始徵收房産稅，經過幾十年實踐和不斷完善，形成了一套較為成熟的房地産稅徵收體系和減免制度。不僅為各級政府提供稅收來源，還為抑制投機，保障和調節房地産市場穩定起到了積極作用。同時，為了兼顧社會公平，對不同的納稅主體採取了差別稅率政策。

　　日本房地産稅收構成主要是不動産取得類課稅、不動産保有類課稅和不動産轉讓所得類課稅三大類，涵蓋了獲取、保有和轉讓不動産的全過程。

　　從房地産稅徵收方面看，主要有四個方面：一是以房地産評估價值作為計稅依據，建立房地産登記制度和評估制度。財産登記制度和地價公示制度對於保障納稅人財産安全、確保稅收收入、維持評估的統一性起到重要作用。公示價格是房地産交易的一般性指導價格，也是判斷房地産價格合理與否的客觀標準。二是高額的房地産行業稅有效抑制了房地産行業內投資、投機行為。如在徵收高額特別土地保有稅的同時，購房者還需支付住房稅、空房稅等。三是以房地産保有稅為主的房地産稅收體系成為政府調控房地産市場的有效手段。日本重視徵收房地産保有稅，保有稅收入佔稅收總和的30%左右。四是實行差別稅收政策。

　　在差別稅收政策方面，為區分正常房産需求與投機性房地産需求，保護合理需求，在稅收政策上實行差別對待。一是徵收的“差別化”累進稅率或比例稅率，對出售第二套以上房産的賣主分別徵收50%至60%的個人收益稅和居民稅。二是在房地産所有權轉讓環節，根據實際佔有權屬的時間長短進行徵稅，規定當房地産發生買賣等有償轉讓時，應對轉讓收益增值部分課稅，如把房地産轉讓收益計入個人或法人的綜合收益之中，依此徵收個人所得稅或法人稅、公司所得稅。

　　從減免方面看，主要是：日本在不動産取得稅、不動産轉讓稅、物業稅和都市規劃稅方面均有相應的減免制度，其主要目的是緩解社會矛盾和體現公平課稅原則。

　　日本土地和住宅的不動産取得稅稅率為3%，非住宅類建築取得稅稅率為4%。但根據不動産的具體情況，可享有相應的不動産取得稅減免。登記許可稅的稅率按不動産取得方式的不同而有所不同，通過購買獲得的房地産稅率為2%，同時該項稅收也有相關的減稅和免稅規定。

　　徵收不動産轉讓稅的目的主要是為了抑制炒地、炒房等投機行為，穩定房地産市場。保有五年以上的房地産轉讓收益所得稅稅率為15%，居民稅稅率為5%；保有五年以下的房地産轉讓收益所得稅稅率為30%，居民稅稅率為9%。同樣，日本在不動産轉讓所得類課稅中也採取了減免措施。如保有10年以上的住宅在轉讓時，收益金額在6000萬日元（約合475萬元人民幣）以內的部分，所得稅和居民稅分別按10%和4%的稅率徵收；收益金額超過6000萬日元的部分，所得稅和居民稅分別按15%和5%的稅率徵收。

　　不動産保有類課稅主要由物業稅和都市規劃稅兩部分組成。物業稅是地方稅，在房地産領域，物業稅徵收對象主要是土地和建築兩個部分。目前，日本的物業稅標準稅率為1.4%，都市規劃稅的稅率上限為0.3%，在具體執行過程中不同地區的實際稅率略有差異。另外，根據建築的用途、建築新舊程度和住宅用地面積大小等均可享受一定的稅收優惠。如單位面積估價低於30萬日元的土地和估價低於20萬日元的建築，免徵物業稅；政府、皇室、墓地、學校等特殊用途的建築也免徵物業稅。

　　由於房産稅的課稅名目繁多、計算複雜，實際操作難度大，因此如何整合稅種、簡化操作程序是日本房地産稅徵收方面有待解決的問題。（本報駐東京記者 鮑顯銘）

　　■ 法國房産稅：區別對待 理性徵收

　　近年來，法國特別是首都巴黎地區房地産價格雖然連年走高，但房地産市場發展仍保持了較為理性的腳步，這與法國政府通過稅收調控市場作出的努力密不可分。

　　一直以來，法國政府對房産所有者徵收重稅，這在一定程度上有效減少了房地産市場的投機行為。購房者除向政府繳納高額的地皮稅外，還需繳納住房稅和空房稅等多種稅費。另外，法國政府還徵收高額遺産稅，這讓作為遺産重要組成部分的房産價值縮水。高稅收加重了購房者在購買和使用過程中的負擔，因此長期以來房地産市場都不是法國人投資或進行財産保值增值等操作的首選。顯然，通過“倒房”這一方式來賺錢的話，成本太高而顯得得不償失了。

　　具體來説，法國的房産稅主要有以下幾方面稅種構成。首先是居住稅。所有擁有住房和車位的人都必須繳納住房稅，也就是説居住稅由房屋的居住者繳納，不論居住者是業主還是租客。而稅率因各地區不同。以巴黎為例，徵收8.8%，省徵收2.19%，再加上0.161%的特殊設施費，總稅率為11.151%。如果房屋空置，業主無需繳納居住稅。如果配備傢具的物業的業主只入住一年中一部分時間，其他部分時間將其租出，需要繳交商業稅。

　　其次是土地稅，對業主徵收，不論物業是否被租用。在土地稅上還要加徵8%的地方稅收管理稅，總地稅為9.23%。土地稅還細分為“建成房屋土地稅”和“未建房屋土地稅”。稅額以地産的租賃價值作為徵稅基礎，乘以一個可調整的稅率計算得出。以上提到的兩稅由法國各大區、省、市鎮徵收的地方稅。

　　再次是增值稅，稅率是28.1%。不過自住房和房齡超過15年的可以免稅。房主擁有房産時間越長減稅越多。

　　在房屋轉讓過程中，購房者還要繳納房價2.5%左右的手續費和7.5%的轉讓稅。閒置房還要繳納住宅空置稅，稅率為10%至15%。

　　此外，法國政府為限制本國富人在國外大量購置房産而造成資本外流的情況，特別規定了如果是法國公民和歐盟公民在法國境內連續居住不超過183天，就要對其在法國以及世界各地的財産（包括房産）徵稅，如果在法國境內居住超過183天，則只對在法國境內的財産徵稅。其他外國人不管在法國境內居住時間長短，只對其法國境內的財産徵稅。

　　在稅額的制定上，法國政府也沒有採取“一刀切”的政策。首先，房産稅的稅額是依據不同區域的不同規定進行計算，並根據1月份的房産情況進行徵收的。産權人自己根據市價對自己的住房估價，自己申報。如果發現估價過低，具有逃稅企圖，政府可優先購買，申報人不得反悔。例如，1月份的房産所有者都應繳納全年的稅收，如若隨後賣掉房産，也應繳納全年稅收。若在一年當中，房産主對建築進行改造與整修以致該房産的價值得到提升，該提升值則在下一年的1月份予以考慮。其次，法國房産稅按居民戶計徵，夫妻和未獨立子女算作一個居民戶，這一居民戶不管以誰的名義購買住房，都算作同一計徵單位，這就有效規避了家庭成員以不同戶主購買房産逃避財産稅而造成的逃稅漏洞。第三，根據規定一些弱勢群體可以享受免徵土地稅和居住稅的待遇。比如，60歲以上的老人、殘疾人、稅收收入低於一定數額的人，以及與配偶、需要他負擔的人共同居住一套房屋的人，都可以免徵居住稅。土地稅的免徵對象則包括75歲以上的老人，領取成年殘疾人補貼的人等。

　　但是近年來，法國房産稅一路走高，逐漸成為街頭巷尾熱議的話題。據法國全國不動産聯盟(UNPI)的評估報告顯示，2005年到2010年這五年來，法國房産稅以近22%的速率持續上漲。而在巴黎，這一數字竟達到72%。除此之外，增長速率超過30%的大城市還有雷恩(Rennes)和聖丹尼(Saint-Denis)。最低升幅出現在法蘭西堡(11.13%)、尼姆(11.41%)、昂熱(13.69%)、奧爾良(13.91%)以及波爾多(14.44%)等城市。而今年2月1日法國政府再次出臺超高價房産稅徵收改革措施，引發業界儘快停止房産稅高速上漲的呼聲。據有關數據顯示，2005年到2010年，法國的通貨膨脹率大約為8%，而法國房産稅增長率幾乎是它的三倍。究其原因，一方面是政府加大了對房地産市場的調控力度，防止法國房地産市場過熱發展。另一方面也是受金融危機影響，政府需要擴大稅基，努力實現“開源”增收目標。但無論出於何種原因，法國房産稅徵收過程中總體上仍體現了區別對待和理性公正的原則，值得我們借鑒。（本報駐巴黎記者 胡博峰）