3月以來，低迷已久的樓市成交明顯回暖，近期個別城市的一些樓盤價格出現反彈，地方政府不斷做出微調嘗試。與此同時，長期高速增長的房地産投資出現減速，住宅的開工量也出現下降。經歷了長期調控之後，房地産市場似乎走到了一個十字路口。中國證券報記者對此專訪了佳兆業行政總裁金志剛、世聯地産董事長陳勁松。

　　金志剛認為，目前的房地産市場依然處於不均衡的狀態，現在完全是買方市場，房價不具備上漲可能，房企面臨的挑戰遠大於機遇。陳勁松表示，目前的政策只是支持剛需置業，政策微調的空間十分有限；降息和存款準備金率的下調對房地産成交形成實質性利好，首次置業人群的信貸需求將進一步得到滿足。

　　房價難有實質上漲

　　中國證券報：近期樓市成交回暖，一些城市的個別樓盤出現價格反彈，這種回暖會不會成為新一輪房價上漲週期的起點？

　　金志剛：在傳統的5月銷售旺季到來後，部分剛需産品項目取得了較好的銷售成績。

　　成交回暖和上半年部分地方政策鬆動有一定關係，今年上半年的政策是偏暖的，銀行按揭支持力度強于去年，對普通商品房的政策澄清使得“剛需市場”成為市場熱點。不像去年，連初次置業者都很難貸到款或者要付高息。

　　但是我們判斷現在還不具備房價上漲的可能，畢竟目前的成交回暖是建立在賣方主動降價的基礎之上。買方從2007年至今積累了豐富的購買經驗和較充足的購買力，成交自然會擴大。總體看，現在仍然是買方市場，均衡的市場即不是買方市場，也不是賣方市場。所以在形成新的均衡的過程中難免會忽冷忽熱。目前的政策只是支持剛需置業，行業面臨的挑戰遠大於機遇，我們認為今年的市場依然會以走量為主。

　　陳勁松：雖然最近有個別樓盤出現價格反彈，但整體上我們只能判斷價格得到了成交量的支撐。世聯重點監測的28個城市的降價數據也相應反映出“量是價的領先指標”，隨著3-5月成交量的攀升，降價樓盤數量增速呈現放緩的趨勢，降價幅度趨於收窄，2012年以來新增的降價樓盤有67.4％的降價幅度小于15％。另外世聯數據顯示，本輪調控以來，投資客比例不斷下滑，4月投資客佔比最新數據為13.3%。通過量價表現與世聯投資客佔比數據判斷，我們認為價格明顯得到成交量的支撐，價格超預期下跌的風險已經暫時解除。但是，由於當前房企庫存高企，去化速度不算理想，本輪去庫存進程較2008年要長，加上房企資金鏈依然偏緊的局面，我們謹慎認為今年全年房價難以得到實質性的上漲。

　　這次的調控鬆動並不能和2008年相比，2008年救市放出來天量的信貸，而這次則是預調微調。

　　降息利好剛需置業

　　中國證券報：上周樓市成交創一年來新高，紅五月再次出現，成交回暖的主要原因是什麼？下半年能否延續目前的回暖趨勢？

　　陳勁松：就目前的數據來看，5月至今的成交好于3、4月的表現。我認為市場回暖仍在持續，今年的成交量應該高於去年，即本輪調控的成交低點在今年初已經産生。隨著成交量的持續回升，房企的現金流將逐步得到改善，相信在房企的三季報上能體現出來。這樣，房價會隨著成交量的持續攀升企穩。然而，目前的政策只是支持剛需置業，多數房企在今年仍面臨償付危機挑戰的現狀，市場依然會以跑量為主，因此我謹慎認為今年的房價難以得到真正的提升。

　　中國證券報：近期貨幣政策的鬆動能否對房地産融資和銷售帶來實質性好處？

　　金志剛：降低存款準備金率有利於加強對自住型購房人的按揭貸款支持，降息可以節省購房者的部分費用，從這個角度來講對於房地産銷售存在一定利好。但至少從目前來看，國內融資環境變化不明顯，未來融資環境可能略微寬鬆。從佳兆業情況看，目前公司財務穩健，現金流量穩定，資金狀況足夠支撐我們的發展目標。

　　陳勁松：在資本外流風險猶存的背景下，當前銀行體系流動性壓力需要貨幣政策的適度放鬆來緩解。存款準備金率的下調，有助貨幣乘數回升。降息有助於市場整體融資環境寬鬆。當前經濟增速下滑，其他行業信貸需求疲軟，而房地産市場的首次置業需求則受政策支持。綜合判斷，降息和存款準備金率的持續下調對房地産成交形成實質性的利好，首次置業人群的信貸需求將進一步得到滿足。

　　至於房企融資，就目前的政策來看，大力度支持依然不可能，但不排除其他行業的信貸可能流向房地産行業，形成間接利好。也不排除部分位置優越配套成熟、市場定位合理、中小戶型佔比高、抵押物充足的普通住宅項目或許能得到一些銀行的青睞。

　　土地價格仍然較高

　　中國證券報：我們注意到今年上半年多家龍頭房企在土地市場上表現活躍，但全國土地市場的成交和去年同期相比仍有較大降幅。近期龍頭房企開始在土地市場上活躍的原因是什麼？

　　金志剛：目前土地市場也處於觀望中，地價仍然很貴。很多土地從現在市場情況看根本算不過來賬，整體成交氣氛也比較淡。佳兆業目前土儲能滿足未來發展需求。隨著集團業績的持續增長，我們會適時吸納優良的低成本土地儲備，繼而支持集團的全國佈局戰略。

　　陳勁松：一級市場的表現通常滯後於二級市場，當下一級市場表現低迷很正常。我也注意到，確實有部分房企仍在實施規模化擴張的戰略。細細分析他們的財報，這些企業有些是在香港上市的，資金成本低於內地房企；而有些內地房企能夠繃緊資金鏈實施擴張，則是背後擁有大股東的支持和多渠道融資。值得注意的是，這些在一級市場表現活躍的房企，他們今年以來的銷售成績非常優異，基本上都跑贏了大市。

　　從整體上來看，房企資金偏緊的局勢未見改變，防範資金鏈風險才是主流。君不見中小房企破産的事件也時有發生嗎？這樣的情形也説明市場的分化越來越明顯，集中度提升是中國房地産市場的大趨勢。

　　中國證券報：地方政府對於土地財政的依賴由來已久，在土地成交乏力的背景下，一些地方政府試圖對調控鬆綁。另一種説法是隨著成本的上漲，房地産行業的利潤率已經回歸合理水平。這兩種因素加在一起，是不是意味著目前房價下跌的空間已經很有限？

　　金志剛：經過近兩年的宏觀調控，調控效果已非常顯著，在限貸、限購、限價三限政策調控下，投資性需求已撤離房市，房價出現普遍下降，今年前4月房價基本延續了去年回調態勢。現在完全是買方市場，判斷房價下跌空間的關鍵是看銷售量，如果銷量有持續大的提升，則降價空間就不大了。

　　我們對於樓市中長期市場看好，在宏觀調控持續和投資性需求被抑制的情況下，佳兆業定位滿足剛性需求，與政府的目標一致。同時以貼近市場調整價格策略，保價保量、快速銷售、快速週轉，清晰地把握市場脈動。

　　陳勁松：目前地方政府對土地財政嚴重依賴。如果房價大幅下跌，土地市場冷清直接影響地方政府的土地出讓收入，政府也難以用土地抵押的方式進行融資。因此，房價出現暴跌，地方政府的債務存在大面積違約的可能。從這個角度看，政府難以接受出現房價大幅下跌的局面。另外，這段時間以來房價持續的下跌，出現了很多接近成本價促銷跑量的樓盤，利潤非常薄。隨著今年3月以來市場持續回暖，成交量不斷放大，房價出現超跌的危險基本上已經緩解。我認為當前房價下跌的空間已經有限。

　　警惕住宅供給減少

　　中國證券報：數據顯示，近期全國房地産貸款需求明顯下降，住宅新開工面積同去年相比也出現下降。已經有機構預測兩年後商品住宅供應可能會出現不足，二位是否同意這一説法？如果出現供應缺口，保障房供給能否補上？

　　金志剛：我們要高度警惕“住宅新開工面積同比下降”這個情況，一年半載的供求失衡足以讓一切調控努力化為烏有。

　　普通商品房與保障房是針對兩類客戶、兩個市場，具有兩種運行機制，替代性較小，要兩手抓，不能混為一談。保障房是為現階段沒有能力購買商品房的市民提供安居之所，這與市場上有購房能力客戶的居住需求還是有很大不同。

　　陳勁松：今年1-4月，房企自籌資金同比增長17.5%，佔資金來源達41.8%，再次創出新高。未來投資和住宅新開工面積都存在繼續下行的風險。因此，雖然目前市場供過於求的情形仍在持續，但我擔心未來隨著潛在供應減少，會逐步演化成供不應求的局勢。

　　貸款需求不足的原因有多方面：政策下的供給情況、經濟形勢的惡化和市場的預期等等。從整體上來看，今年以來新增貸款佔社會融資總額的比例是進一步提升的。由於央行有嚴格的信貸總額控制，銀監會又有存貸比考核，因此前面四個月商業銀行很難有比較充裕的資金投向市場。同時，由於經濟增速下滑，需求萎縮，潛在不良貸款率有可能提升，這導致銀行惜貸情緒也比較嚴重，從平均貸款利率仍處高位可見一斑。

　　關於保障房的問題我們也討論了很多。保障房的保障對象應該是邊際效用低的低收入人群，但是由於在分配過程中存在尋租和資源錯配，從而産生了社會福利損失。解決了這個問題，我們再來探討保障房的供給或許會更有意義。

　　中國證券報：有分析人士表示目前一些城市商業地産已經開始出現泡沫，目前商業地産仍是房地産企業突破調控的重要途徑嗎？

　　金志剛：雖然商業地産是佳兆業集團業務的組成部分之一，但集團仍以住宅地産業務開發為主，堅持開發剛需住宅産品，並將商業地産的比例控制在10%以內。目前集團旗下的商業板塊以“佳兆業廣場”為主要産品線，運營集團旗下開發或持有的商業物業。

　　陳勁松：房地産行業發展至一定階段，商業地産自然會發展起來，調控只是加速了這樣的趨勢而已。我看好商業地産，主要是看到了一二線城市出現了很多商業開始“上樓”的現象，就像香港的超市可以開到十幾樓那樣。去年四個一線城市的CBD租金一直在上漲，這是好現象。當然，我們也應該看到有些三線城市的商業地産供應過多的問題。此外，還有些現象值得擔心，我們現在搞商業地産，拿商業當“斧子”，還是想賣住宅，商業本身賺不賺錢無所謂。但是終有一天，這種商業不賺錢而賣住宅的模式將會成為一個巨大包袱。（張昊）