眼下，房地産市場乍暖還寒。5月樓市成交上升，市場已有觸底之聲，但房企依舊面臨資金面緊張的局面。

　　5月18日，央行下調銀行存款準備金率，昨晚再次宣佈降息，信貸環境預期有所寬鬆，但房地産企業資金狀況仍不樂觀。國家統計局數據顯示，今年1~4月份，房地産開發企業本年資金來源26667億元，同比增長5.1%，增速比1~3月份繼續回落3.1個百分點。

　　在房地産自籌資金來源中，由於擔心信託違約風險增大，房地産信託發行數量和規模呈下降趨勢，使得房企融資環境進一步惡化。而隨著下半年第二波房地産信託償債高峰期的臨近，房企的資金壓力再次成為業界關注的焦點。

　　信託資金成“輸血”管道

　　去年三季度以來，樓市成交下降，房企資金鏈緊張的局面進一步加劇，至今未見好轉。

　　國家統計局數據顯示，今年1~4月份，房地産開發企業本年資金來源26667億元，同比增長5.1%，但比1~3月份8.2%的增速下降3.1個百分點。其中，國內貸款5221億元，自籌資金11144億元，其他資金10176億元。儘管如此，1~4月份銀行貸款所佔資金來源的比重由1~3月份的20.7%下降至19.6%，企業自籌資金由1~3月份的42.7%下降至41.8%。

　　除此之外，由於一季度樓市成交冷清，使得企業銷售回款放緩，也影響到企業資金投入。今年前4個月房企資金來源中，定金及預收款為6042億元，下降6.3%；個人按揭貸款2607億元，下降5.3%。

　　眼下，由於銀行信貸資金投向房地産開發領域的規模減少，普遍面臨融資壓力的房企，將目光轉向了房地産信託領域，信託資金成為房企重要的資金“輸血”管道。

　　今年一季度，樓市成交量跌入歷史低谷，市場普遍擔憂違約風險增大，信託公司對新增房地産信託産品變得日益謹慎，再加上行業監管趨嚴，使得房地産信託市場瞬間轉弱，出現兩年來增速首次下降。

　　根據用益信託工作室不完全統計，2012年一季度共發行了165款房地産信託産品（含保障房），發行規模為354.15億元。與去年同期相比，發行數量減少10.33%，發行規模同比下降33.72%。與2011年四季度相比，發行數量環比下降6.78%，發行規模環比下降11.17%。

　　從2010年4月開始，房地産信託市場增長迅速，2011年二季度達到頂峰，單月超過400億元。今年4月，房地産信託産品在成立數量和規模上均出現明顯下降。用益信託公佈的數據顯示，房地産信託産品在4月份的成立規模僅69.23億元，與3月份相比減少了39億元。而今年1~4月，房地産信託發行346.38億元，佔比從2月份末的21%進一步下降至20%。

　　對此，深圳一業內分析人士認為，隨著5月樓市成交好轉，信託公司心理預期增強，預計6月房地産信託市場會有所恢復。

　　但也有分析表示，如果二至三季度房地産調控仍未鬆動，房地産企業現金流將進一步緊張。

　　房企多渠道融資應對資金壓力

　　目前，房地産集合資金信託融資仍是企業主要融資的渠道。在銀行信貸資金收緊之下，下半年房企所面臨的信託債務兌付高峰如期而至，使得開發商原本就緊張的資金鏈 “神經”再次緊繃起來。

　　據中金公司一份針對房地産信託專題分析報告顯示，2012年預計房地産信託到期規模2234億元，總還款額約2500億元。而進入第三季度房地産信託即將進入單季900億元的兌付時代。

　　房企如何應付即將到來的資金壓力？

　　世聯地産市場研究總監吳志輝稱，由於房地産市場風險增加，目前銀行給開發商放貸的態度謹慎，一些大開發商更容易獲得銀行貸款，中小開發商獲得銀行貸款的難度則大大增加。

　　為了緩解資金壓力，彌補銀行信貸收緊的資金缺口，從去年下半年以來，開發商加大了促銷的力度。中國指數研究院數據稱，2011年全國100強房企自籌資金增長率達到34.7%。

　　同時，房企也在尋求多元化的融資渠道，積極通過海外融資、信託、保障房融資等方式獲取資金注入。

　　一個明顯例子是，在內地融資渠道收窄之時，5月份招商、萬科相繼收購香港上市公司，尋求境外融資渠道。

　　對此，吳志輝認為，隨著房企融資多元化的行業趨勢發展，房地産行業資金來源面臨結構性調整。房企開始紛紛向金融靠近，尋求民間借貸、房地産基金、金融租賃等不同的融資方式。

　　儘管如此，現實的情況是樓市限購政策繼續執行，在短時期內，房企資金壓力仍將持續，如何化解值得期待。

　　（胡廷鴻）