“限價令”大考能否過關？

　　作為此輪房地産調控的重要舉措之一，“房價控制目標”始終備受關注。2011年來，各地相繼採取限購、限貸、限價等調控措施。如今，面臨“交卷”，各地政府的承諾能否兌現？“新華視點”記者進行了追蹤採訪。

　　成績基本“達標”

　　市場感受存“溫差”

　　2011年，有600多個城市出臺了房價控制目標。多數城市的房價控制目標與當年的GDP、人均可支配收入增速挂鉤，為“低於”或“不高於”後二者，北京的目標是房價“穩中有降”。

　　在這一輪嚴厲調控中，一線城市的房價率先進入調整期，基本可以達到調控目標。統計數據顯示，至2011年10月，上海新建住宅價格連續三個月環比漲幅為零。當月，上海二手房指數也出現自2010年9月以來首次下跌。

　　前11月北京市新建普通住房成交均價為13914元/平方米，比2010年全年成交均價即北京房價控制目標14847元/平方米低6.3%。深圳市規劃國土委相關人士也表示，深圳完成2011年的房價控制目標已無懸念。

　　但2011年的樓市也有“按下葫蘆浮起瓢”的味道，投資投機性需求被嚴格限購的城市擠出後，便轉向涌入二三線城市。北京中原地産發佈的報告顯示，截至11月底，在公示目標的121個城市中，一些非限購的三四線城市尚未完成。

　　情急之下，一些地方乾脆直接出手叫停房價上漲。比如，廣東中山市規定，11月10日起至12月31日，該市新建商品房銷售價格不得超過5800元/平方米，以實現所謂的“房價控制目標”。當地住建部門表示，“應該可以完成2011年的調控目標。”

　　“限價目標絕大多數完成了，但要防止地方政府對行政手段的過度依賴，否則副作用大。”中國指數研究院副院長陳晟説。

　　事實上，一些地方市場實際感受與調控效果存在“溫差”。記者採訪發現，雖然不少地方的“紙上成績”達標，但是購房者對市場的感受卻有更多期待。數據顯示，多地一二手房市場總體上仍處於僵持狀態。少量房源降價銷售，雖然統計上的房價有下調，但整體價格鬆動有限。

　　調控劍指“痛點”

　　“急剎車”後謹防反彈

　　權威人士曾強調，“對於房地産一系列的調控措施，絕不能有絲毫動搖。中國下調房價是國家堅定的政策，調節後的房價將使民眾能夠接受，也使房地産業健康有序發展。”

　　專家指出，這一表態明確提出“下調”房價，釋放出決策層樓市調控不動搖的信號，房價回歸到合理水平，樓市存在的問題才能真正解決。

　　調查發現，出現這一效果的主要原因在於，國家最近一輪樓市調控扎中了房地産行業的“痛點”：

　　一是“限貸”“限購”卡住資金“要害”。來自易居房地産研究院的統計數據顯示，截至11月底，北京、上海、深圳、廣州、濟南、南京、廈門、杭州8個典型城市新建商品住宅庫存總量高達4595萬平方米，與2010年同期相比，增長約38.44%，庫存量處於高位運行狀態。

　　專家指出，在成交量顯著下降、庫存加大的當下，2011年以來銀監會對房地産貸款、信託産品陸續收緊，開發商資金進一步趨緊，2011年下半年到2012年上半年，房企將迎來還款期，資金緊張將促使房地産企業進行一場市場大洗牌。

　　二是“限價”扼住漲價“咽喉”。以深圳為例，該市4月份實施限價政策之初房價仍舊上漲，7月份旋即進一步細化限價政策，除了分片區限價外，還分戶型限價，並且要求“月度環比零增長”。這種調整取得了明顯成效，國家統計局數據顯示，7至9月，深圳新建商品住宅價格指數連續3個月環比零增長，10月則環比下跌0.1%。

　　三是保障房“降溫”市場“渴求”。在2010年建設590萬套保障性住房的基礎上，2011年又開工建設1000萬套保障性住房，2011年開工的保障性住房佔住房新開工面積總量的比例接近50%。保障性住房建設規模擴大使得住房市場供給結構有所改善，有望對房價調控起到釜底抽薪的作用。

　　地方“承壓力”持續受考

　　理性發展是關鍵

　　上海房地産科學研究院副院長嚴榮説，這種嚴厲的調控措施，對於樓市“價格目標”的實現可謂立竿見影，地方“承壓力”持續考驗，有幾個問題值得關注。

　　調控會否面臨“軟執行”風險？專家表示，在沒有很好地解決土地財政之前，一味的“調控高壓”恐難持續。來自中國指數研究院的數據顯示，截至11月28日，其監測的25個大中城市土地出讓金全面下滑，僅為9501億元，比2010年同期減少1172億元。

　　開發商會否通過“玩數字”應對調控？比如，“雙限”之下的珠海樓市就迎來精裝房改售毛坯房的風潮，“一個樓盤原來每平方米賣1.6萬元，現在降為1.1萬元，看上去每平方米就可以直降四五千元。”金地集團珠海投資有限公司市場營銷部經理楊峻説。

　　中央經濟工作會議強調，要堅持房地産調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地産市場健康發展。顯然，房價的調整幅度尚未到達理想水平，嚴格的樓市調控2012年不會“鬆綁”。

　　嚴榮認為，既不能抱著調控突然放鬆的幻想，也不能指望調控能一步到位。有些政策能“救急”但不可持續，要強化一些基礎工作。比如，為使住房保障規劃更符合實際，使任務分解更貼近地方實際，應大力推進地方住房信息聯網工作，甚至可籌劃實施全國性住房普查工作。攝影記者/高育文

　　(新華社)