今年央行三次加息，但因為房貸利率大多按年調整，加息的累加效應將在明年1月1日起集中體現，再過半個月，市民就要開始為今年的三次加息“埋單”了。按照最新利率標準，5年期以上商業房貸基準利率將達7.05%，與今年初的6.40%相比，上漲了近10%，按照多付利息的情況，房貸者是否要提前還貸呢？

　　銀行理財師提醒，並非所有的客戶都適合提前還貸。尤其是，享受利率優惠、等額本息還款已近過一半、等額本金還款超過1/3期限的三類房貸族不適合提前還貸。

　　元旦執行新房貸利率 20年貸100萬多付利息9.27萬

　　如按年初6.40%基準利率計算，辦理100萬元的貸款、期限20年，採取等額本息還款方式，那麼每月月供需7397元，20年需支付利息總額為77.53萬元；若按新利率7.05%計算，每月月供需7783元，支付利息總額86.79萬元。即每月將多還利息386元，共需多付利息9.27萬元。

　　不適合1

　　已享受七折優惠利率的房貸者

　　按5年期貸款利率7.05%計算，七折後執行利率為4.935%，與同期5.5%的存款利率倒挂，也就是説，即使把錢存在銀行，獲得的利息也比房貸支出的利息多。“如果你有閒錢去提前還貸，還不如去存5年期定存，每年還能賺到0.565%的利息。享受七折利率優惠的客戶，相當於低成本利用銀行資金，如果不影響正常生活並有其他的投資渠道，大可不必提前還款。”理財師建議。

　　不適合2

　　等額本息還款中期的房貸者

　　等額本息還款，是目前被普遍採用的還款方式。該還貸方式為，還款期內每月償還同等數額的貸款(包括本金和利息)，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。也就是説，如果還款期已經超過一半，那麼超過一半的貸款利息已經在前期的還款過程中償還，剩下的月供中絕大多數都是本金，提前還貸的意義就不大了。

　　理財師普遍認為，儘管目前投資風險較高，但一年獲得8%左右且風險較低的投資渠道並不少見，目前半年期、一年期理財産品的收益率相對於房貸利率也並不遜色，並且保證了較好的流動性。

　　不適合3

　　等額本金還款期超1/3的房貸者

　　據銀行業人士介紹，等額本金還款期已過1/3的房貸者提前還貸也不划算。所謂等額本金是將貸款總額平分成本金，根據所剩本金計算還款利息，隨著還款時間增加，所剩本金減少，還款利息也越來越少。該還款方式在還款期超過1/3時，借款人已還了一半利息，此時再選擇提前還貸的話，償還更多的是本金，不能有效節省利息支出。

　　提示

　　公積金貸款更划算

　　明年怎麼向銀行貸款更加划算呢？業內人士表示還是公積金貸款。經過3次加息後，目前公積金貸款利率為4.9%，商業貸款的利率為7.05%，相差2.15個百分點。以貸款100萬元、期限20年、等額本息還款方式為例，如果是公積金貸款，那麼年利率4.9%，20年共支付利息57.07萬元，月供6544元。而如果採用銀行商業貸款，假設年利率不上浮，按基準利率7.05%貸到款，10年則總共需支付利息86.79萬元，月供7783元。使用公積金貸款比商業貸款節省利息29.72萬元，每月還貸負擔減輕1239元，顯然公積金貸款更具優勢。

　　100萬元貸款利率對照表

　　年份 貸款利率 月供 總利息

　　2011年 6.4% 7397元 77.53 萬元

　　2012年 7.05% 7783元 86.79萬元

　　(備註：貸款20 年，還款方式是等額本息)