馮雅男 梁宵 龐華瑋

　　12月中旬，業內傳出房貸業務出現鬆動跡象，廣州、上海、北京等地出現了首套房房貸利率的微降，由原來基準利率上浮5%～10%回落至基準利率。

　　儘管部分地區房貸業務出現鬆動，但在房地産市場持續嚴控的情況下，2011年銀行房貸業務增速放緩的局面已定。12月，廣州、深圳、北京、上海表態將繼續執行住房限購政策，一線城市住房限購延續使得2012年銀行房貸業務開拓市場面臨嚴峻考驗。

　　在個人房貸增量受限的情況下，銀行開始發力經營存量客戶。

　　房貸業務量下滑

　　2011年12月5日，央行下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，銀行資金面有所放鬆，有媒體報道稱多家銀行首套房貸利率回歸基準或繼續下調。

　　從《中國經營報》記者走訪的上海各家銀行情況來看，農業銀行上海分行、工商銀行上海分行、建設銀行上海分行等國有大行的首套房貸利率執行基準利率，但深發展、招商銀行、浦發銀行等股份制銀行則為基準利率上浮5%～10%。民生銀行上海某支行客戶經理則直接告訴記者，年底之前已經不再接受住房貸款的申請。

　　此外，上海大多數銀行首套住房貸款中一手房可以首付三成，二手房則必須首付四成。“本來看好一個48平方米的房子，房東要價102萬元，但是現在首付四成，我就要比原來多付十幾萬元。”研究生剛畢業的張小姐非常沮喪地説，“農業銀行上海分行首付四成，利率執行基準利率，但要獲得這樣的基準利率要是VIP客戶才可以，我的條件根本達不到。”

　　“今年多地執行住房限購政策，很多首次置業的需求和改善的需求受到了很大的阻礙。銀行的房貸優惠政策也沒有了，之前最高可以拿到兩成首付和七折貸款利率，現在都沒有了。”上海中原地産研究部總監宋會庸也有些鬱悶。

　　房貸利率從今年年初開始就出現上調並逐漸收緊。5月，上海部分銀行的首套房房貸取消優惠利率，二套房首付比例提高至六成，二套房房貸利率上浮30%；9月份，上海首套房房貸首付三成，利率7.5折居多，到10月中旬開始，不但沒有利率優惠，反而都是以基準利率上浮5%到10%為主。

　　在房地産限購政策持續調控和銀行信貸額度收緊的影響下，2011年銀行房貸業務增速放緩已成為事實。央行廣州分行10月13日公佈的廣東省9月份金融運行數據顯示，1~9月廣東省中長期住房貸款同比少增615億元；上海的個人住房貸款增長也出現回落，11月上海人民幣個人住房貸款增加4.5億元，環比和同比分別少增16.8億元和26.3億元。

　　發力經營存量客戶

　　“由於預期信貸額度會放鬆，明年整個批放的速度會加快，但是我認為房貸利率不會下調，基本上保持基準利率不上浮的可能性更大，也不可能恢復到2008年的那種寬鬆狀態。銀行對首次置房寬鬆的房貸政策可能會鬆動，比如首付的微降，但是為了防範投資客炒房，微降幅度也不會太大，預計最低也要三成首付。”宋會庸分析説。

　　和富輝煌研究中心首席研究員黎文江則認為，在12月初央行下調銀行存款準備金率的基礎上，未來存款準備金率還有下調空間，明年貨幣政策會比今年寬鬆，明年首套房貸利率有下行的可能。

　　“經歷了房地産市場的嚴寒期，無論是開發商還是投資客，盤算的不是挨過春節，而是明年一年是否能夠資金充裕。”宋會庸分析説。

　　但是從2011年12月初開始，廣州、深圳、北京、上海相繼明確表態將繼續執行住房限購政策，這意味著國內房地産一線城市在2012年持續限購已成定局。

　　房地産市場繼續嚴控的局面難有改觀，這對銀行房貸業務新增貸款提出新的挑戰。接受記者採訪的銀行都表示“個人房貸業務不一定會壓縮，要視市場狀況而定。”

　　而在個人房貸增量受限的情況下，銀行也在發力經營存量客戶。據悉，中信銀行已經針對房貸的存量客戶推出了一系列的增值服務，“目前政策對於房地産管控較嚴，但客戶對於住房的剛性需求仍然存在。”中信銀行零售銀行部總經理楊曉日前表示，中信銀行與中信地産發佈“聯名卡”，為存量客戶提供房屋資産管理等增值金融服務。

　　“各個銀行的房貸客戶，都是相對比較優質的客戶，也可以轉換成個人客戶，轉化為存款，或者購買理財産品。”某股份制銀行相關負責人表示，這部分客戶的價值還需要深入挖掘。