李娟

　　英雄也有被勝利衝昏頭腦的時候。綠城集團董事長宋衛平正在為自己兩年前在蘇州的一時衝動付出代價。

　　2009年9月22日，綠城集團在蘇州一天之內花費61億元連續拿下兩個“地王”。兩年後的現在，其中一個地塊剛剛開盤，且正在以成本價進行銷售；另一個地塊，到現在連開工的時間都還沒有確定，具體開盤時間更是遙遙無期。

　　2009年剛從2008年瀕臨破産的危機中緩過勁來的宋衛平，當時顯然沒有料到兩年後的中國樓市會變得如此艱難。2009年，綠城的總銷售額已達到531.5億元，在內地房地産企業中排名第二，離萬科只有一步之遙。

　　千金散盡還復來。這一年，綠城耗資456億元激進拿地，佔合同銷售額的88.8%。這一年的瘋狂舉動，現在開始反噬綠城。

　　最失敗的“拿地”

　　從現在的情況看，這可謂是綠城當年拿的最失敗的兩塊地。

　　“這塊地的加價幅度是100萬，但目前加價被人為地改為了1億。66號為蘇州中信投資，老總王戈親自帶隊，也在不停地加價。最終沒有勝過綠城。”這是2009年當天拍賣會上的一幕，這塊地的總價36億，樓面價達到28057元/平方米。

　　這一幕在隨後的15分鐘後再次上演，第二塊地再次被綠城奪得，杭州綠城以25億拍得蘇園土挂(2009)07號地塊，樓面單價達到20075元/平方米。

　　這是令所有媒體和業界震驚的一幕。許多人猜測，這是敗走上海長風地塊的綠城集團在蘇州土地市場的發飆。當時，綠城集團執行總經理王虹斌和宋衛平親臨現場，從拍賣當天的視頻來看，宋衛平一直都泰然自若，綠城在當天拍賣會上，擊敗了包括招商、華潤、新鴻基等在內的眾多知名開發商，這是綠城集團第一次進駐蘇州市場。

　　有消息人士向《第一財經日報》透露，此前，這兩塊土地地方政府曾和某開發商談過，上述兩塊地中的一塊，政府會給予每平方米不菲的補貼，正是在這種背景下，綠城集團莽撞地闖了進去。《第一財經日報》記者曾就此事向綠城的一位高層證實過，對方表示，聽説過這個消息，並沒有去向官方進行進一步的核實。

　　或許正是因為這個原因，蘇州的這場拍賣會，才吸引了這麼多“有來頭”的開發商，也正是在毫不知情的情況下，綠城對蘇州的這兩塊地表現出了極大的興趣。

　　王虹斌在拍賣會結束後公開表示：61億元的總價還是在公司的預算範圍之內的，公司看好蘇州在近五六年的綜合性城市發展過程中發展強度位居長三角城市的首位，因此，此番綠城一舉投資蘇州房産市場，是抱著極大的開發信心而來。

　　此外，王虹斌還表示，由於綠城已經在中低密度房産開發中累積了充分經驗，公司對於這兩宗地塊在未來一年的成功開發也是信心滿懷。

　　這個被認為可以一年內成功開發的樓盤，足足過了兩年才開盤，記者在綠城蘇州禦園的售樓處看到，“價格差不多在4萬/平方米，這幾乎是成本價在出售，裝修成本1萬元/平方米，建業成本5000元/平方米左右。”售樓處的一位負責人向記者透露，禦園的樓面價達到2萬元/平方米，賣4萬元/平方米這個價格，加上財務成本、管理成本等，根本賺不到錢。

　　這個賺不到錢的樓盤，十分冷清，幾乎一個上午，都沒有看到看房的人，另一個樓面價達到28057元/平方米的地塊，現在還沒有開發。有消息稱，另一地塊為綠城玫瑰園項目，主要是做中式別墅，目前還沒有動工，具體開盤時間待定。

　　不斷退讓的“底線”

　　這或許是綠城當時和另一家開發商緊緊咬住不放的重要原因，不管綠城是否做了別人的“替罪羊”，這筆不該買的單，綠城還是要照買不誤。

　　“這一項目屬於上海分公司，並不屬於南京分公司。”有內部人士向記者透露，綠城內部管理有些混亂，不同的子公司之間爭奪資源十分厲害，當時正是長風地塊失利的時候，上海公司十分想搶奪資源，在沒有做足功課的情況下，就遞交資料，表示蘇州市場十分值得開發。

　　讓綠城萬萬沒有想到的是，2010年遭遇史上最嚴厲的調控，蘇州市場和浙江市場存在巨大的差異化，這兩個61億的項目，讓綠城也吃足了苦頭。

　　不僅如此，因為管理上的混亂造成投資的不當，綠城已經頻頻在降低其底線，繼杭州和阿裏巴巴合作了三個“9.2折”的樓盤之後，在北方市場，綠城甚至出現了更低的折扣。

　　這是綠城在鄂爾多斯和當地城投合作的樓盤，記者在鄂爾多斯調查時發現，如果説明是城投的員工，一次性付款的話，折扣可以降到8折，這或許是綠城全國所有樓盤中，第一個打出8折的項目。

　　此前，一直堅守9.7折底線的綠城，在市場情況不好的情況下，一再退讓到9.2折，在鄂爾多斯出現的8折，會不會引發綠城大面積的降價？

　　這和宋衛平此前對媒體宣傳的，降價或者賣項目的理念，不謀而合。