14萬套房明年鏖戰樓市

　　網簽均價13373元/m2環比降3%

　　央行調查顯示房地産投資不再是居民投資首選

　　從偷偷摸摸讓利到光明正大上演房價“高臺跳水”，以淘金峯璟和萬科柏悅灣大幅降價為標誌，不少業內人士認為廣州樓市從上週末起拉開了全面降價的大幕。

　　昨日，廣州市國土房管局公佈的11月樓市數據顯示，廣州上月房價無論是同比還是環比，降幅分別達到3.4%和3%，比國家統計局公佈的跌幅更為“給力”。經緯行研究中心統計更發現，從今年年底開始到明年，廣州樓市供應量預計將超過9萬多套，開發商面臨更為巨大的庫存壓力，樓價或不得不跌跌不休，甚至可能回到2009年初的水平。央行調查顯示房地産投資不再是居民投資首選。

　　權威數據：

　　11月網簽均價同比降3.4%

　　廣州市房管局昨日公佈的《11月廣州市10區房地産市場運行通報》顯示，11月全市10區住宅成交面積為35.36萬m2，環比大降27.38%。而中心六區成交面積更是同比大降47.7%，環比也減少了18.4%，成交量不足10萬m2，跌至廣州今年下半年的“冰點”。與此同時，開發商的供應量卻急劇上升，11月市場預售項目同比反增106.04%。

　　供過於求下，房價鬆動幅度加大。通報顯示11月全市十區網上簽約均價13373元/平方米，同比環比都雙雙下降，降幅分別為3.4%和3.0%。

　　記者發現，廣州樓價從上月開始就出現了明顯鬆動的跡象。以近遠郊指標性大盤如廣州亞運城為首的樓盤首先掀起了“第一波”降價，隨後，上週末淘金峯景和萬科柏悅灣的降價被視為核心區部分樓盤的無奈選擇，部分業內人士看做是“第二波”降價潮，而中心城區即將推貨的多個新盤如果報價繼續高開低走，“第三波”降價將令到全面降價真正到來。

　　第一波：

　　郊區降價鬆動比例超15%

　　目前，遠郊如花都等地的樓盤“4”字頭乃至“3”字頭已經頻頻出現，近郊部分樓盤也展開“血拼”，部分房價鬆動達到15%以上。上週六，番禺錦繡香江推出某組團3期單位，開發商推出了四重大優惠，包括開盤前繳納誠意金5萬元可抵10萬元，並有優先選房權；開盤當天所有單位可勁減4000元/m2；所有單位均贈送4000元/m2的全屋豪裝；開盤當日一次性付款9.4折，按揭享9.7折，記者以139m2的單位計算，四重優惠後價格至少降60多萬元。據了解，此前該盤吹風價為1.8萬~2.3萬元／平方米，而實際開盤價為折後1.3萬元/m2起。

　　第二波：

　　核心區2字頭變1字頭

　　而在核心區方面，繼早前位於海珠區的縱橫公寓“降價近萬”入市後，上週末位於越秀區的淘金璟景連夜直降1萬元促銷，隨即引發搶購潮。作為標桿性房企，萬科位於荔灣區大坦沙的萬科柏悅灣新一期單位也以“12900元/m2起售”的筍價特擊開盤，售價較前期降幅達20%， 比吹風價低了6000元/m2左右。

　　除了這兩個樓盤之外，也有其他核心區樓盤加入降價的“戰團”。像位於江南西板塊的新一城廣場，此前報價達到21000~31000元/平方米不等，最近也推出了大量特價單位，最低也只要18800元/m2起。“低層特價單位推出後已經賣完，目前在售高層的特價單位，均價大概在20000元／m2左右。”樓盤銷售人員向記者表示。

　　第三波：

　　老城區全新盤優惠幾何？

　　記者發現，此前出貨時間一拖再拖的老城區還有多個全新盤計劃面市，如果其降價優惠幅度同樣巨大，第三波降價潮就將到來。目前，各樓盤都展開積極宣傳。像荔灣區芳村板塊，位於高爾夫球場地塊的樓盤就有兩個準備在近期推出。雖然兩盤均未定價，但有樓盤對外的宣傳廣告已經標出首付30萬元來吸引眼球，按照首付三成計算，一套單位總價即100萬元，以項目主推的79m2兩房，單價最低不到13000元/m2。而位於大坦沙的萬科柏悅灣樓盤三期本週以12900元/m2起的價格開售，與二期18000元/m2的價格相比，直降5000元/m2。

　　在今年下半年以來住宅供應較少的海珠區，目前準備推售的樓盤都積極進行優惠登記，即使位於江南大道與南田路交界的核心地段，吹風價不過為25000元/m2，有樓盤還推出“直減10萬元”的優惠申請活動。

　　仲介生存狀態：

　　部分人收入不如建築工人

　　“調查發現，目前部分仲介公司的經紀人生活水準低於部分建築公司的工人，行業已到了生存最為艱難的時候。”周忻認為，尋求營銷模式上的變革創新是行業目前的求生之道。不少開發商迫於資金的壓力已經“hold”不住了，紛紛選擇與二手房仲介聯手，由仲介代銷商品房，取得了不錯的成績。曾經在2008年、2010年樓市低迷的時期出現的一二手聯動，已然捲土重來，近期更有愈演愈烈之勢。開發商和二手仲介的營銷模式有所不同。開發商更多是“被動”地依靠廣告等方式等待客戶上門，而仲介則是“主動”出擊，四處尋找房源和客戶；其次，開發商的房子位置往往局限在某一個區域，而仲介的房源則是“遍地開花”。樓市寒冬下，發展商一改過去的“坐等”客戶上門，積極“走出去”。

　　明年數據：

　　總體可售貨量超14萬套

　　經緯行研究中心發佈的最新報告顯示，截至11月30日廣州十區在售余貨約3.19萬套，十區兩市在售余貨約4.08萬套。其中番禺、花都的存貨量更是超過8000套。據經緯行研究中心不完全監測，廣州十區兩市新建住宅今年年底預計新增約1.06萬套，明年新增約9.19萬套，共計新增貨量達10.25萬套，總體可售約14.33萬套，市場供應量非常龐大，已逼近2008年的供應量。番禺、花都和增城依然是供應大戶。

　　後市分析：

　　降不到位不能打動消費者

　　合富置業首席市場分析師龍斌認為，由於今年信貸持續收緊，國內經濟和房地産直接受影響，與限購限貸等嚴厲調控的效應相疊加，前三季度樓市的弱平衡狀態終於被打破，走勢向下。決策層已將房價泡沫及房産財富效應列為單獨、長期治理對象，目前沒有好的有效的、可替代可操作的調控手段，因而明年放鬆限制性政策幾乎是不可能的。預計一直到明年，通脹高峰已過，會讓信貸略松，但是信貸緊縮的基本格局很難改變，而且房地産信貸始終還是受限制地位，明年上半年市場量價調整或加劇。

　　經緯行研究中心主任許婉婷就表示，與之前一些發展商暗地小幅降價或是拿出一些特惠單位不同，本次淘金峯璟的降價可謂高調，且是一降到底，一步到位，極大地吸引了市場關注。發展商下這麼大決心進行大幅降價，足以凸顯其回籠資金的壓力。市區項目一降到底，無疑會使得消費者對區域樓盤的價格重新定位。再加上中央經濟工作會議已定調明年將堅持房地産調控不動搖，消費者的降價預期愈加濃厚，因此若未能降到消費者的心理價位，恐難以打動消費者入市。