湘財證券 蘇多永

　　公告內容：2011年12月15日公司取得杭州近江單元R21-B01a、R21-B01b和R21-B03地塊農轉非拆遷安置房的建設項目，並於同日與杭州市上城區農居多層公寓建設管理中心就該代建事項簽署了《項目代建管理合同》。對此我們有以下幾點點評：

　　代建保障房項目，産業鏈內多元化探索。

　　作為杭州本土知名房企，公司成功取得總建築面積約16.64萬平方米的代建項目。代建項目的取得是公司進行産業鏈內的多元化探索，有利於降低公司産品類型集中度過高的風險，為國家保障性安居工程建設貢獻力量。同時，代建保障房項目也能為公司貢獻部分利潤。公司將按照工程總投資額的3%收取項目代建管理費，並按合同約定在代建項目進展達到約定各節點時相應地收取代建管理費，預計該代建項目將為公司貢獻1200萬元的收入。

　　公司上東臻品結轉，2011年業績增長性強。

　　上東臻品佔地面積5.87萬平方米，地上建築面積11.74萬平方米，容積率2.0。

　　上東臻品2010年9月首次開盤預售，預售均價約13000元/平方米，目前去化情況良好。上東臻品2011年竣工交付並結轉，全年業績增長性強。截至2011年6月末，上東臻品預售收入13.07億元，若均能交付該項目將貢獻2011年約14億元的營業收入。上東臻品毛利率約40%，相對較高，對2011年業績的貢獻較大，若按照2010年凈利潤率來測算，上東臻品預計貢獻凈利潤1.4億元左右，增厚2011年每股收益0.28元左右。

　　持有性物業增值明顯，租金收入較為可觀。

　　公司擁有廣廈大廈裙房、平海公寓1-2層營業用房、河濱公寓地下1-2層等持有性物業，該部分地段較好，增值空間較大。同時，公司持有性物業租金收入非常可觀，2011年上半年物業出租營業收入1446萬元，毛利率84.61%，對公司業績貢獻較大。

　　估值和投資建議：我們預計公司2011-2013年EPS分別為0.60元、0.53元和0.59元，每股凈資産分別為3.26元、3.62元和4.02元，對應2011年12月21日收盤價PE分別為7.58倍、8.13倍和7.73倍，PB分別為1.40倍、1.26倍和1.13倍。

　　公司每股NAV為6.04元，對應2011年12月21日的收盤價折價率24.79%，估值安全邊際相對較高，建議投資者關注。

　　在風險提示方面，房地産市場波動風險和政策變動風險。