在出臺了數十個文件之後，旨在“控制房價過快增長”“促進房地産業健康發展”的樓市調控已經進入第九個年頭。

　　簡單來看，在2010年之前，政府動用的調控手段主要有以下兩點：其一，土地整治，兩年不開發的土地要無償收回，一年不開發的土地要收閒置費用；其二，限制房地産的過熱投資，規範市場交易秩序，保證房屋質量，當然也提到了地方政府在保障性住房方面的責任。

　　然而，2011年發生了一個特別重大的變化。決策層認為前面的調控是越調控價格越漲，這個市場的走勢和他們預想的完全不一樣。所以，今年他們決定對市場進行新的調控，並且把幾乎所有重要的手段都用上了。

　　到目前為止，誰也無法預測這些調控措施會在什麼時間結束，政府部門的心思似乎是走一步看一步，刻意模糊化，樓市調控的目標也發生了轉移，至少從口徑上已經由“遏制房價過快上漲”轉變為“促進房價合理調整”。

　　由於政策目標並未量化，因此政策退出的時間表是模糊的，經受了2008年那一輪調控的房地産企業大多數都在做最壞的預案，將改善現金流與銷售放在了更為重要的位置。於是，可以看到，對於短期的房價而言，降價促銷已經是一個全國現象。

　　對於整個地産行業而言，遊戲規則也在慢慢地變化，我認為，有兩個政策成為了懸置在地産業頭頂上的兩座大山，它們改變了2011年的樓市格局，它們在2012年扮演的角色同樣會左右樓市格局，這兩個政策就是限購與3600萬套保障性住房建設。

　　“兩座大山”

　　限購是第一座大山。

　　限購令的出臺把所有人的預期都搞亂了，既包括購房者，也包括開發商。對於開發商來説，在限購模式下，以價換量的模式並不是很管用，促銷引發的成交量變化幅度比限購之前成交量變化的幅度小很多。

　　因為，限購模式下，可以買房的人必須有兩個資格，第一要有錢，第二是要有資格。兩個條件必須同時具備。在原來的市場模式下，只要有錢就可以。市場整個的機制發生了重大變化，導致價格和成交量的敏感性就隨之調整，這是市場對於政策做出的反應。

　　正是由於預期被打亂，限購將2011年分成了上半年與下半年。在限購令出臺的初期，所有的人都覺得限購不是一個長期的政策，開發商也同樣如此認為，只有個別領導覺得是長期的政策。剩下人的判斷，一個行政性命令只是一個過渡，不可能是長期的政策。他們的依據就是作為市場不可能長期限購，這是他們內心最基本的判斷。

　　在這種情況下，人們覺得一旦取消了限購政策，房價會大幅度上漲。在這樣的心理影響下，上半年，凡有錢的，具備購買資格的人全都入市購買了。人們心裏會想，假如不趁這個機會購買，限購一旦取消之後，所有市場的買方就處於同一起跑線，房價可能會再次高漲。這個心理具有普遍性。

　　到了2011年下半年，局面發生了變化。市場上的買家分成了兩類：“沒錢”和“有錢沒資格”。這一市場買家特徵的變化，導致2011年上半年全國主要城市的成交量還不錯，可是到了八九月份，一些主要城市成交量開始大幅度下跌。

　　尤其從9月份之後，成交量大幅度下滑已經成為一個非常驚恐的過程，這一現象在媒體的渲染下，引起了更多購房者的觀望。從上市公司的三季度報可以看出，排名靠前的發展商，包括萬科地産在內，簽約成交量都環比出現了較大跌幅。

　　在不同的城市，這個上下半場的分界點是不同的。基本上從7月份到9月份不等，在限購的33個城市中，市場的心理與成交量的實際表現迎來了拐點。

　　第二座大山，就是3600萬套的保障性住房建設目標。

　　在2007年以來的樓市調控中，政府在紅頭文件中屢屢提到保障性住房建設，但它們大多停留在紙面上，在2010年之前，建廉租房花的錢幾乎可以忽略不計。但是，在2011年，保障性住房建設就成為一個確切的數字與政治任務了。

　　2011年前十個月，國務院領導已經在多個場合、會議發表了推動保障性住房建設的講話，在保障房建設的資金瓶頸被輿論高度關注後，中央政府還格外對保障性住房的信貸融資開了綠色通道。所有這一切都表明，中央政府決心很大。

　　但是，真正實施保障房建設的主體是地方政府。儘管開了信貸的口子，但要地方政府在短短數年之內拿出如此巨大的財政投入與土地，放到保障性住房建設領域，難度仍然很大。

　　在3600萬套保障性住房的建設上，所有算一遍賬的人都覺得這個數字是不可能完成的。我們對“完成”的理解是，未來五年內要把3600萬套保障性住房交付到社會上去，真正形成一個有效供應。這個“完成”指的不應是開工率，而應指現房。

　　如果把3600萬套保障性住房建設的後果量化一下，會發現一個非常嚴重的局面。粗略計算，3600萬套的保障性住房，一戶四個人，可居住1.44億人，在6億城市人口中，大部分居住在中小縣城以及地區級市——小的縣城房屋數量較為寬裕，省會以上的城市比較緊張。集中在省會以上城市的人數更少了，這些大城市也是保障性住房需求量最大、最集中的地方。

　　如果3600萬套保障性住房全部建起來，那麼中國的房地産市場就將不復存在。由於保障性住房的土地是政府劃撥，不用繳納土地出讓金，建成房屋後也不上稅，在這樣的條件下，其他做住宅的開發商是無法與之競爭的。留給開發商的可能只有豪宅市場，它只佔很小的一部分。

　　找不到樂觀理由

　　這輪調控已經持續了至少一年，如果從去年初開始計算，調控已經持續20個月。目前，大面積的房價調整已經出現，市場的下行趨勢已經建立。雖然大家對於何時才是一個“合理房價”局面沒有共識，但目前的局面顯然是政策已見效果的體現。下一步，政策如何進退，是地産全行業面臨的不確定因素。

　　我認同姜偉新部長的看法，限購作為一個行政命令不能長久，當稅收立法、信息系統建設完成之後，要取消限購。另外，按照官方説法，保障性住房的建設面臨五大問題，未來的方向是用貨幣的形式來取代實物的分配，這意味著中國房地産業市場化的方向不會受到影響。

　　但是，政策退出的時機與方式，沒有誰知道，現在的預測都如同算卦。政府已經對限購、保障性住房作出了很高級別的表態，再取消是非常困難的。決策層的策略就是走一步看一步，當跳樓、跑路的多了，就放得松一點，砸售樓處的多了，就放鬆一點，這是一個動態的過程。

　　實施限購和取消限購的操作風險是同樣巨大的。相比之下，貨幣政策對市場上所有的參與者是平等的，操作的靈活性很強，功效也會更加明顯。假如今天下班後政府宣佈首付款的比例從三成提高到五成，明天房價就會受到影響。假如明天房價還不往下降，那麼政府可以規定未來不啟動按揭貸款，必須全款首付，這對購買力將是一個巨大的抑制。

　　最近一段時間，中央層面對貨幣政策的説法有所微調，甚至出現了“定向寬鬆”的提法，即對於新興産業與保障房等領域進行信貸寬鬆，而對商品房則繼續維持限貸。我認為，這一做法是不懂市場的人提出來的。

　　2009年，4萬億元經濟刺激計劃啟動後，國家發改委主任稱，一分錢都沒有流到房地産業裏面去。然而，眾所週知，房地産業是4萬億元經濟刺激計劃的最大受益者。一大批房地産商從破産的邊緣被拯救，房價開始報復性反彈，一場房地産業的自我調整中途夭折。

　　信貸的資金一經貸出，會在經濟實體內循環流動。定向發往一個中小型製造企業的信貸資金，在經過多次往返後，誰也無法掌握它的去處，在當前的經濟形勢下，房地産業顯然會成為最有可能吸納大筆資金的領域。

　　9月份我在溫州、義烏的調研更加深了上面的擔心。在溫州，一些製造業的企業家稱，實體經濟就是流水線，不需要大量資金，以銷定産，訂單多了，就增加材料、人力，訂單少了就減少僱員。

　　製造業的收入及信貸資金全部以實體經濟的名義炒太陽能發電、礦山，幾年下來，溫州商人僅在山西就投資了500多億元，結果虧掉大半。還有一半的錢被用來投資房地産。因此，定向寬鬆的後果就是錢只要一發出去，就不知道到哪去了。

　　有很多人去預測，如果政府鬆動政策的話，第一個可能最先鬆動的領域會是什麼？預測這些事情同樣如同算卦。

　　我們的看法是，保障性住房可能宣佈緩建，儘管官方説法很隱諱，完成今年1000萬套保障性住房建設目標，很多地方政府已經壓力很大，他們很難有足夠的資金去支持2012年的1000萬套任務。如果要強制推行3600萬套保障性住房建設任務，地方政府只好把去年、前年、大前年的保障房建設加入其中，湊足數目。

　　從媒體報道來看，這一次價格調整首先從上海及周邊市場爆發，這出乎我的意料。原因可能與漲幅有關。1998年，上海市的房價只有北京的70%，如今，價格水平已達到北京的1.5倍，漲幅遠高於北京。我之前判斷長沙、西安、杭州與瀋陽房價下行壓力最大，應該最先大面積降價促銷。

　　長沙、西安與瀋陽的地産大盤很多，百萬平方米以上的地産項目並不少見，這三個城市的財富支撐不了這麼多的樓市供應量，杭州則是因為價格出奇之高。深圳和廣州樓市歷經調控多年，市場化程度非常高，市場比較穩定。北京總體來説價格上漲沒有杭州、上海幅度大。

　　大型地産公司率先降價促銷也令人意外。在9月份，龍湖地産[8.81 -1.56%]已經完成全年銷售目標的72%，大幅度降價並引發了業主維權事件。在我的想象中，爆發點應該是中小型開發商，他們在資金鏈撐不住的局面下，選擇降價促銷。

　　在2009年、2010年，中海、龍湖地産、綠地集團、萬科集團這些大型地産公司銷售量很大，回款良好，按照常理，不應該如此高調降價。這可能與他們對後市態度較為悲觀、提前做最壞打算有關。

　　限購令是政府的休克療法，如同麻醉藥，先把市場麻醉，再來做手術。房價速凍後，政府大規模興建保障房。等到3600萬套保障性住房建成，市場巨大的供應量將令房價失去上漲基礎。未來，出臺物業稅。最後一步取消限購令。

　　但是，人們對增稅相當敏感，目前中國企業及個人的稅負水平已經不低，且全世界的趨勢是減稅，中國再加稅面對的阻力很大。另外，3600萬套保障性住房的建設目標過於龐大，有可能建設不了。這兩種尷尬的局面與今年初政策設計的目標與計劃是不一樣的。

　　未來三年到五年，中國的宏觀經濟、世界的宏觀經濟以及中國的房地産市場將處於一個不斷調整的過程之中，一旦全世界的經濟全都進入衰退，中國不可能獨善其身。

　　令問題更加困難的是，當前的局面與2008年底不一樣，中國無法承擔再拿出4萬億元刺激經濟的後果。中國房地産業正處於這樣一個前所未有的不確定的局勢之中，相比于全行業的未來走勢，房價漲跌只是個小問題。（潘石屹為SOHO中國[5.00 -7.06%]有限公司董事長）