本報記者 明鵬 發自天津、北京

　　合生創展兵敗“亞洲最大空城”

　　經驗主義和教條主義往往害死人。

　　美國哈佛商學院的唐納薩爾説過：外部環境發生急劇的變化時，昔日的成功模式可能成為今日的障礙。

　　曾因為郊區大盤模式而一炮走紅，並一發不可收拾的合生創展集團有限公司（00754.HK，以下簡稱“合生創展”），早在2004年就成為地産界首屈一指的大哥；然而卻因為押錯了寶，豪賭佔地面積達2.5萬畝的京津新城，並在其中耗費了近8年時間，累計投入200多億元，得到的産出卻僅僅只有不到100億元。如今，京津新城背上了亞洲最大“空城”名號，而它也成了合生創展的滑鐵盧。

　　深陷京津新城泥潭之際，合生創展頻繁傳來“業績下滑”、“高管離職”、“負債增加”等負面消息，這架萬科集團董事長王石眼中的“地産航母”，開始加速滑離一線房企的陣營，從2004年的第一，淪落到如今的30名之外（見本報12月1日《合生7年沒落路：從第一跌出30強》報道）。

　　合生創展因“大盤模式”在華南強勢崛起，如今又因為大盤模式而在天津陷入困境，業績重壓之下，不得已進入艱難的轉型時期。

　　好比馬拉松比賽，合生創展在第一階段遙遙領先於其他房企，第二階段，合生創展體能減弱，被無數對手趕超。第三階段，合生創展能否借助加碼商業地産、佈局二線城市成功解圍，演繹一幕精彩的“反擊戰”，向業界證明粵派地産企業不折不撓、迎難而上、堅韌不拔的意志呢？

　　濱海新區讓京津新城失寵

　　從天津城北的白廟汽車站出發，搭乘中巴顛簸1個多小時之後，來到赫赫有名的超級大盤—京津新城。映入眼簾的，是一座相當氣派猶如宮殿的五星級大酒店、以及鱗次櫛比的3000座別墅。

　　這樣一個超級大盤，卻因交通、片區發展尚未成熟等原因，導致人流稀少，陷入了“空城”的尷尬境地。據媒體報道，京津新城別墅的空置率達到90%，酒店的入駐率也僅為10%，被稱為亞洲最大“空城”。

　　據了解，這座亞洲最大的“空城”位於天津、北京、唐山的交會處—天津市寶坻區，西北距北京市85公里、南距天津市73公里，東距唐山市105公里。2004年，這裡還是一片鹽鹼地，天津市寶坻區政府，在這片鹽鹼地上描繪了一幅“大北京”京津唐城市帶中心腹地的美好藍圖，並揚言再造一個曼哈頓。

　　然而，對於當時財政收入僅2億元的寶坻區政府而言，對於再造一個曼哈頓心有餘力不足，真正執起藍圖“畫筆”的還是粵派地産商合生創展。

　　天津市寶坻區區長曾公開表示，京津新城近期規劃53平方公里，遠景規劃面積258平方公里，人口規模是100萬。事實上，天津的城市建成區也才280平方公里，京津新城要再建一個天津城這麼大的城市，該怎麼建設？如何定位？

　　“京津兩城融合”這一説法是描繪京津新城未來發展的最好注腳。實際上，2004年、2005年這一説法也在媒體上盛行一時，合生創展推出的樓盤因此也熱銷于市場。無奈京津兩城之間再建一個城市帶只停留于一個説法，企業雖然進行了大規模的投資，卻並未得到政府的大力支持。2006年左右，天津濱海新區的規劃出爐，並迅速熱火朝天地建設，天津城市發展的建設重點東移，京津新城也因此而失寵，合生創展的處境立即變得尷尬。

　　據了解，為提升京津新城片區配套成熟程度，合生創展痛下血本：花費16億元建設凱悅酒店、12億元建設大覺禪寺、5億元建設玉佛宮博物館、4億元建設溫泉度假村、10多億元建設北京科技大學天津學院和天津財經大學珠江學院，還斥重金打造了一個27洞的高爾夫球場。加上其他配套，合生創展累計在京津新城投入達108億元。加上別墅的 建設成本，合生創展在此砸下200多億元。

　　然而，京津新城帶給合生的回報卻與其投入遠不成正比。據其財報顯示，2005年，該項目取得的營業額為5.48億港元（營業額與合同銷售額在概念上不同，但也具參考價值），2006年、2007年的合同銷售額分別為3.975億元、6.44億元。2008年之後，合生創展的年報並未具體提及京津新城銷售金額。據媒體報道，2008年的合同銷售額僅為1.2億港元。而時代週報記者從京津新城營銷部工作人員處得知，2009年之後，該項目僅推出莊園1號300多套別墅，目前還剩二三十套。如果按400萬一套來計算，莊園1號銷售額僅為12億元左右。而累計上述金額，京津新城的銷售額遠不足100億元，遠不及其投入。

　　多名高管受累京津新城

　　在高策顧問董事長李國平看來，京津新城人氣不足的最大原因在於當地沒有實心産業。他在接受時代週報記者採訪時表示：“新城建設不能由開發商主導，但有些地方政府目前又不具備這個能力。新城建設不僅要有科學規劃，還要有市場需求，長遠來看，一定要有産業支撐。否則，僅僅是一個提供居住的睡城，發展註定緩慢。”

　　實際上，寶坻區政府當年正在搞招商引資，他們當時提出的規劃是“135”規劃，一百萬、三百萬、五百萬，只要五百萬元以上的項目區長就要親自出馬。

　　而合生創展膽敢如此豪氣，斥資百億打造京津新城，與其早年的大盤經驗有關。

　　上世紀90年代末，當時鮮有具備大盤開發實力的開發商，而合生創展在廣州打造的駿景花園一炮走紅。駿景花園佔地面積50萬平方米，建築面積80萬平方米，成為當時標桿大盤。憑藉駿景花園的開發經驗，合生創展迅速發展壯大。2000年，合生創展同時運作廣州6大樓盤，總建築面積高達1000萬平方米。

　　同樣都是大盤，為何京津新城的進展就如此不順？就京津新城的定位來看，其不僅是一個2.5萬畝的超級大盤，更是一座在建的新城。中投顧問房地産行業研究員韓長吉向時代週報記者表示，新城的建設不僅需要開發商的資金投入，更重要的是政府對新城建設的支持力度，從天津京津新城的地理位置來看，這一地塊在未來的發展中存在升值潛力，但是由於天津的區域性新城規劃過度分散，導致這一地塊的銷售業績受到調控政策與市場觀望心理的雙重壓力。

　　“政策只是驅動，真正起調節作用的還是市場。天津有11個衛星城在建，進展順利與否關鍵得看是否有市場需求，沒需求的建設就慢。”李國平如是向時代週報記者表述。

　　時代週報記者了解到，京津新城離北京、天津、唐山均有一定里程，只有高速公路抵達，一個來回就得交100元的過路費，在這三個城市工作的，大都不會願意來京津新城居住。而且當地産業薄弱，剛性住房需求並不旺盛，如此，只能賣給有度假需求的異地客戶。實際上，合生創展天津區副總經理陳維明曾對媒體表示：京津新城項目50%的客戶來自北京。但天津限購，無疑給這一項目的消化增加了難度。

　　京津新城銷售不盡理想，還影響到了集團的發展。合生創展總部一位管理層人士向時代週報記者透露，砸在京津新城的200多億元，如果用來建設其他的樓盤，獲得的回報遠不止這些，合生創展也就不會像現在這樣沒落。

　　實際上，在投入京津新城建設之後，合生創展的發展就陷入相對停滯狀態，自從2004年銷量過100億元之後，合生創展的銷量就一直徘徊在100億元上下。而天津地區的業績，還處於虧損狀態。據2010年財報，合生創展在天津的營業額僅為5.14億港元，虧損額就高達1.74億港元。

　　京津新城業績不盡如人意，合生創展發生諸多人事變動與此有著或多或少的關係，如合生創展執行董事兼行政總裁陳長纓、副主席趙海、華北區副總經理余潔、天津區副總經理鄭昌立等高管先後離開闔生創展。

　　一位接近合生創展的業內人士向時代週報記者表示：“有些高管的離職，不排除是京津新城的原因，而之前離職的余潔也再度回到合生創展。”

　　學習新鴻基模式並非易事

　　縱使合生創展深陷京津新城泥潭，並經歷了“業績下滑”、“高管離巢”、“負債增加”等挫折，但瘦死的駱駝比馬大，擁有3000多萬平方米土地儲備的合生創展，依然值得業內人士關注。對於合生創展而言，絕不可坐以待斃。實際上，其已在積極地戰略調整。

　　就天津市場而言，合生創展不再孤注一擲。除京津新城之外，合生創展在濱海的君景灣項目已正式亮相，天津市內的北安橋項目和綠蔭裏項目也計劃在明年動工。此外，合生創展天津區分公司也由京津新城搬至市區。

　　此外，據《天津市城市總體規劃（2005年-2020年）》，京津新城重點發展旅遊、商貿物流、教育和會議服務，至2020年的人口規模為20萬人。實際上，首鋼集團、華誼兄弟、香港明發集團等企業也來此投資，該區域的實體産業開始逐漸發展起來。對於合生創展而言，所需做的就是等待，等到片區發展成熟，便是其“大豐收”的時節。

　　據陳維明表示，未來兩年，合生創展還將再投40億元用於該區域的基礎配套建設。而據合生創展財報，京津新城2012年、2013年的完工量依次為8.96萬平方米、5.8萬平方米，而待2013年之後開發的面積還有357萬平方米。

　　就全國市場而言，合生創展正在積極拓展二、三線城市。據了解，2011年上半年，合生創展在二、三線城市的合約銷售額為8.29億元，佔比超過15%；合約銷售面積為10.97萬平方米，佔比為30.3%。而合生創展下半年推的10個項目當中，廣州有3個，北京、天津各1個，其餘4個分別來自浙江慈溪、河北秦皇島、江蘇昆山、江蘇太倉。上述合生創展管理層向時代週報記者透露，預計2011年全年，二線城市的合約銷售額約佔集團的二成以上。然而，合生創展在一線城市的銷售佔比依然佔據八成，這或將是知名房企中最高的，其中風險也是不言而喻。

　　韓長吉表示，80%的銷售貢獻集中在一線城市，樓市的政策調控將直接影響到房企的資金回流效率，如果企業的銷售壓力得不到釋放，那麼企業將不得不採取特殊手段加速資金回流速度，屆時企業的經營風險主要集中在資金鏈穩健與項目可持續開發兩個方面。

　　除此之外，合生創展也在積極拓展商業地産板塊，並計劃增加自持比例，並以新鴻基為榜樣，在樓市銷售行情不好之時，依然可以憑藉租金收入獲取高利潤。據了解，合生創展在天津的北安橋項目和綠蔭裏項目，其中的寫字樓部分都將是只租不售。然而想實現新鴻基的模式，並非一蹴可就。就合生創展2010年業績而言，95%來自物業銷售，而租金收入、物業管理收入、酒店管理收入依次為9200萬港元、4.11億港元、1.8億港元，合計佔比為5%。這一比例，離新鴻基相對應板塊50%的比例，還有很長一段距離。