導語：張大偉認為，房價要降20%以上，才能將提高的利息支出撈回來，因此2012年房價跌20%以內按揭買房者掏錢反而更多。這也就意味著如果開發商要促進銷售，房價降幅需達到20%以上才有效果。

　　經濟觀察網 記者 陳文雅各銀行房貸利率大多按年調整，因此今年以來央行分別於2月9日、4月6日、7月7日發佈的連續三次加息，將在下個月，即2012年1月開始集中兌現。

　　北京中原地産研究部張大偉表示，2009年到2010年大部分的貸款執行的都為基準利率的0.7倍，而2009年之前的貸款也全部在2009年更換為7折貸款利率，而且在貸款合同中明確規定：在貸款合同續存期內，也就是到2012年1月1日，執行基準利率的0.7倍。之前的房貸執行7.05的0.7倍，也就是4.94的利率，但是在連續加息後，大部分首套房購房者都需要執行基準甚至以上利率。對於小部分購房按揭貸款合同中未標明“在貸款合同續存期內延續XX折扣”的客戶，很可能需要恢復執行基準利率，月供可能要增加上千元。

　　以20年100萬元房屋按揭貸款為例，如果7折利率變為基準利率，加上加息疊加效應，利息支出由47.5萬元增加到87萬元，漲幅高達近3/4，以5折首付計算，增加的支出佔到200萬元總房款的20%。

　　張大偉認為，房價要降20%以上，才能將提高的利息支出撈回來，因此2012年房價跌20%以內按揭買房者掏錢反而更多。這也就意味著如果開發商要促進銷售，房價降幅需達到20%以上才有效果。

　　多家銀行數據顯示，距離年底只有一個半月時間，但打算趕在新利率實行前還款的人不但沒有上升反而下降了一成多。

　　此外，經過三次加息，5年期定期存款利率已經達到了5.5的高點，對於仍然執行7折利率的房貸客戶來説，存貸款利率已經倒挂，舉例來説，王先生在2010年初購房貸款了100萬，如果選擇提前還貸，5年內節省的利息為123375元，而如果選擇5年期定期存款，獲得的利息則為137500元，也就是説可以賺取1.4萬。如果立即提前還款100萬，和根據還款節奏還款，在20年內最少可以損失6萬元的利息差。而且一旦加息，利率差距還將拉大。如果王先生選擇銀行其他理財産品或者信託等，收益將更高。