“承繼式調控”原則初成

　　儘管人民銀行近期首度下調存款準備金率被外界解讀為調控放鬆的信號，但是，這一切似乎和專門針對房地産行業調控口徑放鬆與否無關。

　　住房和城鄉建設部(下稱住建部)日前知會地方政府，對於限購政策將要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之後對限購政策進行延續。而根據多家市場研究機構的統計，至少有11個城市的住房限購措施，將於2011年年底到期。

　　除此之外，住建部還向地方政府知會了包括一般情況下不對已經出臺的地方房地産調控政策進行“方向性調整”、樓市調控政策承繼性連接等在內的一系列主旨精神。在中央經濟工作會議前夕，政府企業、中央地方之間博弈最為激烈的樓市調控，仍看不到放鬆的跡象。

　　限購到期延續

　　此輪房地産調控最核心的措施就是以限制性購買為特徵的措施，所以限購在可以預見的未來，不存在放鬆的可能。

　　2011年11月30日，人民銀行宣佈將存款準備金下調0.5%，是三年多來首次下調金融機構的存款準備金率。此舉立刻被解讀為宏觀政策向放鬆方向調整的信號。但是，對於歷史上最為嚴厲的一次樓市調控，房地産行業“放鬆”的日子或許還十分遙遠。

　　記者了解到，在人民銀行下調存款準備金率之前，住建部已經知會地方政府，對於“限購令”即將到期的城市，如果沒有極其特殊的情況，須出臺政策對限購令的有效期進行延續。“很多地方政府當時根據中央政府的要求，出臺了限購政策，其有效期都是一年，只有南寧的截止日期是明年的2月29日。”中原地産首席分析師張大偉告訴《中國經營報(微博)》記者。

　　於是，時近年底之時，限購政策是否能得以延續成為了問題焦點所在。房地産市場研究機構中原地産發佈的報告顯示，福州、廈門、海口、濟南、青島、石家莊、長春、貴陽、南寧、合肥、蘇州都涉及到限購令於今年年底或明年年初到期的問題。

　　對於知會地方政府要求限購令續期的問題，住建部一位官員並未正面予以證實。但他向記者表示，近期國務院分管領導多次就房地産調控的問題做出指示和批示，其核心要求就是不能對現有房地産調控政策予以放鬆。

　　“而此輪房地産調控最核心的措施就是以限制性購買為特徵的措施，所以限購在可以預見的未來，不存在放鬆的可能。”這位官員向記者表示。而在此之前，佛山、成都兩地均出現了以不同方式為限購令“鬆綁”的政策，但在中央政府的干預之下，最終“放鬆政策”均被廢止。

　　住建部政策研究中心副主任王玨林向記者表示，如果目前就對已經執行一年的限購政策進行鬆綁，在尚未有承接政策的情況下，可能引發樓市的報復性反彈，從而喪失樓市調控剛剛取得的成效。

　　兩次試探性鬆綁均“失利”

　　為了確保地方政府能夠積極落實限購政策，住建部和監察部已經聯手，對不能落實這項政策的城市主要行政負責人進行約談，乃至行政處分，此舉收到了相當的成效。

　　“沒有地方政府願意公開承認自己希望鬆綁限購，但從利益格局的角度看，地方鬆綁限購的利益衝動和訴求始終是存在的。”11月30日，張大偉對記者説。前述住建部官員也承認，在他們的日常工作中，始終面臨著地方政府落實中央政府調控政策的力度問題。

　　11月中旬，繼廣東佛山“限購鬆綁烏龍”事件後，四川成都市政府發佈通知，將成都市落實限購政策的甄別購買資質的起始點，由簽訂購房協議後推至辦理房産證，即在業主辦理房産證時，再對其已購房情況進行審查。由於房地産市場多為期房銷售，向後推遲審查購房資格的日期，實際上是為房地産銷售留下了空間。

　　但是，此通知在出臺不到一週後即被叫停。記者了解到，與佛山限購令當日被收回的情況類似。國務院辦公廳、住建部均向四川省政府詢問了此事，在中央政府保持的高壓態勢之下，最終這紙帶有鬆綁性質的通知也被叫停。地方政府兩次“鬆綁試探”均告失利。

　　據新華社報道，國務院副總理李克強曾專門表示，對於已經出臺的房地産調控政策要堅決執行、落實，要保證房地産調控政策的連續性、穩定性和一貫性。而在此之前，針對佛山市出臺限購政策“鬆綁令”的問題，住建部已經知會地方政府，對包括現行限購政策在內的已出臺地方調控政策進行鬆綁時，要提前聽取上級政府的意見。

　　日前，住建部部長姜偉新在一次會議上明確表示，雖然限購政策是“不得已使用”的調控手段，但是為了確保地方政府能夠積極落實這一政策，住建部和監察部已經聯手，對不能落實這項政策的城市主要行政負責人進行約談，乃至行政處分，此舉收到了相當的成效。

　　承繼式調控

　　在一個現有政策退出之前，先設定好一個承繼的後續政策，如果後續政策不具備出臺實施的條件，那麼既有出臺的政策就不會退出。此舉在於避免出現政策的“空檔期”。

　　在知會地方政府對到期的限購令原則上進行延續的同時，住建部還知會地方政府，不對現有已出臺的地方調控政策進行方向性調整的總體精神。前述住建部官員向記者表示，即便現有調控政策進行調整，也將遵循著“承繼式”的原則。

　　所謂“承繼式”的原則，即在一個現有政策退出之前，先設定好一個承繼的後續政策，如果後續政策沒有研究好，不具備出臺實施的條件，那麼既有出臺的政策就不會退出。而此舉的主旨精神，在於避免出現政策的“空檔期”。

　　2009年，為應對國際金融危機，中央政府出臺了一攬子刺激國內消費、確保經濟增長的政策措施。在這樣的政策背景下，2008年出臺的一系列針對樓市的調控措施，被多項鼓勵房地産消費的政策所取代，地方政府亦全面放鬆了對房地産的調控力度。

　　同期國家統計局對70座城市房地産市場統計指數顯示，2009、2010年兩年，房地産價格環比、同比均呈現出上漲趨勢，部分城市的漲幅超過20%。

　　“所以，我認為，限購政策的退出是以其他新的政策或房地産市場的運行機制健全為前提的，如果沒有這一前提，中央政府恐怕很難容忍限購政策的退出，因為在現有房地産市場保有環節成本較低的情況下，一旦放鬆限購政策，很容易帶來市場報復性的反彈。”中國房地産學會會長陳國強向記者表示。

　　記者了解到，住建部部長姜偉新亦在多次內部會議上表達了“承繼式調控”的總體精神。而目前，財政部也正在會同住建部就重慶、上海兩地房地産稅試點的情況進行總結。在這樣的背景下，“政策空檔”將很難在市場中出現。

　　至於限購政策“退出”的前提是否是住宅徵收房地産稅的全面推廣，前述住建部官員未予表態。他只是強調，樓市調控在可以預見的未來，沒有放鬆的可能，而限購是本輪調控的核心手段之一。