債臺高築的綠城集團（3900.HK，下稱“綠城”）又有新動作。

　　有消息稱，綠城正與中投公司旗下的建銀投資商談成立合資公司，以投資于國內房地産。合作各方包括綠城房地産、綠城陽光、建銀投資和百仕通，出資額分別為4.8億元、1.2億元、12億元及2億元，持股比例相應為24%、6%、60%及10%。

　　“目前和中投還在磋商過程中。”接近商談的消息人士向本報記者透露，談判各方簽訂了保密協議，對於細節該人士則表示不便過多透露。

　　記者就此向綠城查詢，其發言人表示對此不便置評。而中投方面，至截稿時間，記者仍未獲得回復。

　　據悉，合資公司將主要致力於在中國進行城市建設、基礎設施建設、養老和健康産業投資、股權投資、項目投資、投資管理諮詢、企業管理諮詢及受託資産有償管理。目前，合資公司正在接洽北京昌平新城的行政功能區市政設施、基礎設施建設的投資，及密雲新城的開發等項目。然而，為地方政府蓋樓，對綠城來説似乎並不是一筆短期內可以獲得暴利的買賣。

　　“綠城不會傻到自己出錢。”麥格理房地産行業研究員Jeffrey Gao對記者表示，這類項目地方政府一般都會出資。此外，對綠城來説，合資公司又不會在資産負債表上帶來額外負債，如果可以接下一些商業項目，合資公司則可以充當綠城的新融資渠道。

　　如果可行，對於內地房地産企業來説，綠城無疑開創了新的“財源”。

　　海外發債成本飆升

　　香港這個內保外貸的融資渠道已經收緊

　　今年上半年，受國內信貸緊縮的影響，海外發債成了多數房地産企業的融資首選。6月份，標普的一份報告指出，從今年1月至6月20日，擁有評級的中國房地産企業通過離岸市場發行債券融資共計80億美元，已經達到與去年全年境外發債88億美元的九成。

　　低成本是很多房企選擇海外發債的主要因素，根據標準普爾統計，今年上半年房企海外融資成本多在9%至11%，最高達到13.5%，遠低於國內息率20%左右甚至更高的信託融資或民間融資成本。

　　今年1月，恒大地産發行了兩批分別於2014年和2016年到期的合成式人民幣債券，募集92.5億元人民幣資金，票面息率分別為7.5%和9.25%，同期，華南城通過優先票據方式融資2.5億美元，息率高達13.5%；2月份，碧桂園發行了9億美元于2018年到期的優先票據，票面息率為11.125%。3月初，龍湖地産發行了2016年到期的7.5億美元優先債券，息率為9.5%。

　　不過，進入下半年之後，內地房企海外發債的勢頭驟然削弱。

　　“發債成本越來越高。”Jeffrey告訴記者，房産企業質量普遍下降，投資者要求更高的息率回報，可能高達16%-17%，對於房地産企業來説，不如選擇其他融資渠道，而另一方面，債券買方市場也不好。今年9月，天譽置業（0059.HK）向建銀國際資産管理的全資附屬公司（認購人）發行2013年到期的2億港元有抵押及擔保債券，息率為20%，待條件達成後，天譽置業再向認購人發行最多1000萬元認股權證，每股認股權證初步認購價為0.7187港元。

　　隨後，寶龍地産（1238.HK）宣佈，向中國人壽信託發行于2014年到期的10 億港元優先票據，年利率為13.8%。同時，大股東兼主席許健康還抵押其佔已發行股本近20％的股份作為擔保。

　　不僅海外發債成本飆升，房地産企業在內地的融資成本也在上升。

　　根據麥格理最近的一份報告，今年下半年，在內地，大型國有控股的發展商仍然能以較低的利率獲得貸款，一般是央行基準貸款利率的1.05-1.1倍；中型私有發展商的貸款利率相對偏高，一般為央行基準貸款利率的1.15-1.2倍；而小型發展商的融資成本最高，貸款利率高達基準貸款利率的1.3倍甚至更多。

　　“下半年的融資成本明顯提高，上半年國企（房産發展商）拿到的貸款利率還沒有溢價。” Jeffrey Gao告訴記者。

　　同時，成本相對較低的內保外貸也難以像上半年那樣順暢運作。

　　所謂內保外貸是指由企業內部的總公司給銀行擔保，銀行在外部給企業解決貸款問題，一般由境內的銀行開出保函或備用信用證為境內企業的境外公司提供融資擔保。

　　以往，香港是內保外貸主要的操作基地，然而現在，“香港這個融資的渠道也已經收緊了。”Jeffrey表示。

　　而對內地房地産企業來説，這種內憂外患還會持續下去。“對房地産企業的信貸緊縮在很長一段時間內不會改變，房企也很難再現08年金融危機後的快速反彈。直至2012年下半年，離岸市場貸款、本土信託等另類融資方式都將是開發商主要的融資渠道。”麥格理的報告指出。

　　房企海外融資各顯神通

　　海外銀團貸款、以舊股換新股、間接向大股東融資

　　內憂外患之下，面對的資金鏈壓力，債臺高築的內地房地産企業不得不探索各種新的融資渠道。

　　海外銀團貸款成為一些房企選擇。

　　今年5月，中海外地産（0688.HK）與中銀香港、匯豐銀行、恒生銀行、浦發銀行、東方匯理銀行等11家銀行組成的銀團簽訂了一項62億港元的五年期銀團貸款。

　　6月，SOHO中國（0410.HK）表示獲得一筆不超過6.05億美元的三年期可轉讓銀團貸款，貸款以倫敦銀行同業拆息/香港銀行同業拆息（視適用情況而定）與息差之總和之息率計息，息差為每年3.55厘。

　　也有企業另辟蹊徑，通過“以舊換新”來融資。

　　今年7月，龍湖地産（0960.HK）曾打算通過先舊後新配售融資約5.05億美元。根據原合約安排，龍湖地産控股股東Charm Talent International Ltd（下稱“Charm Talent”）將轉售3億股龍湖地産股票，指導價格為每股12.90-13.31港元。轉售完成後，龍湖地産將向Charm Talent再配售3億股新股。不過，龍湖地産隨後取消了此項融資打算。

　　“發行新股在程序上更加複雜，比如有法律方面的要求。”蘇格蘭皇家銀行一位分析師告訴記者，而先舊後新的方式相當於公司從股東那裏先借股票融資，然後再向該股東配售新股，“雖然沒有成功，不過這種方式確實比發行新股更快。”

　　另一種從大股東那裏獲得支持的融資方式則相對隱蔽。

　　今年9月，瑞安建業（0272.HK）發佈公告稱，公司計劃向主要股東瑞安投資收購利盟及妙園全部權益，即瑞安廣場80%權益及朗廷新天地酒店66.7%權益，初步代價為20.86億港元，最高不超過21.71億港元。收購金額全數通過公司股票支付，每股作價3.4港元，即基準股價3.02港元加12.5%的溢價。

　　“這種收購其實就是間接向大股東融資。”一位不願披露身份的外資投行人士表示，本質上是瑞安建業通過向大股東溢價發新股，然後用融到的資金買了土地。

　　房地産企業的手段還不止於此。

　　“海外貸款入境需要外管局批准。”Jeffrey透露，為了避免法規上的限制，一些企業會以貸款在海外買入一個項目，然後再在內地賣出，通過這種間接方式將海外貸款“匯”入境內。

　　儘管緊縮氛圍從內地蔓延到了香港，在Jeffrey看來，與2008年金融危機相比，內地房地産企業現在的狀況還不算最糟糕。

　　“不買地是第一步。”Jeffrey表示，接觸到的大部分開發商都表示不買地了；其次，把兩年後要交房的房子停工，減少工程款支出。Jeffrey認為“（內地房地産市場）明年第一季度末見底，第二季度末的時候可能會有一些（政策上的）放鬆。”