11月16日，雅居樂發佈10月銷售通訊。1-10月，雅居樂簽約銷售金額達到262億元，合約銷售面積約為250萬，較去年同期分別增長16%及22%。這已經是自今年3月份以來，全國各地展開限購後，雅居樂銷售金額同比增幅連續第7個月下跌。

　　其中，雅居樂重點打造的海南清水灣項目在7-10月的4個月時間裏，簽約成交金額僅為21億元。就此，包括申銀萬國在內的多家券商表示，雅居樂在10月份的銷售表現“令人失望”。

　　11月17日，《證券日報》記者向海南有關人士諮詢了當地房地産行業的發展情況。據其表示，海南住宅的銷售“非常慘”，而明年情形將會“更糟糕”。

　　海南清水灣4個月僅簽約成交21個億

　　雅居樂的海南清水灣項目，實實在在見證了開發商“化腐朽為神奇”的功力 這塊當年拿地成本僅為245元/ 的土地，在重金打造下已經成為雅居樂面向全國銷售的明星項目。

　　公開資料顯示，雅居樂計劃在2011年實現清水灣項目竣工120.95萬 。同時，今年推出的“瀚海銀灘”酒店式公寓項目，擬銷售均價在20000元/ -28000元/ 之間，附帶每平米4000元的裝修；“瀚海銀灘”濱海洋房項目，擬售均價每平米人民幣18000元起；另有“星海傳説”歐式低密度住宅項目，每套750萬元起，附帶每平米3000元的裝修。

　　1-6月份，海南清水灣項目銷售情況相對良好，總計簽約銷售46億元。而進入到下半年以來，清水灣項目則成交乏力：7-10月份僅簽約成交21億元。

　　事實上，據雅居樂方面表示，購買海南清水灣項目的客戶，79%的人士都使用自有資金支付購房款。粗略算來，10月份以來，清水灣項目為雅居樂回籠了近53億的現金。而低廉的購地成本，使得清水灣項目的毛利率一直居於高位。

　　然而，“金九銀十”的慘澹真正讓樓市見識到調控政策的威力，市場正式進入觀望期。作為面向全國銷售的高端項目，清水灣在下半年的銷售表現開始“令人失望”了。

　　海南“慘澹”的樓市現狀與未來

　　“現在海南樓市的情況，真的是非常慘”，11月17日，有關人士接受《證券日報》記者採訪時如此表示。

　　據其表示，在海口地區無論是高端還是普通商品住宅，銷售情況只能用“蕭條”一詞來形容。“有開發商手中的項目，一年只銷售出去十幾套房子”，上述人士表示。更令人驚訝的是，上述開發商推出的是80-100 的普通商品住宅。

　　至於高端住宅項目，所受影響更大，“目前已經有7折的項目出現”，上述人士坦言。據悉，知名房企富力甚至打出6折促銷的廣告。

　　事實上，早在海南被定性為國際旅遊島後，就開始自上而下推行“大規劃、大項目、大企業、大投入、大營銷”的策略。而包括富力、中信、雅居樂等知名開發商這些早早在海南佈局的房企，更是開始大手筆的進行旅遊地産的開發。

　　然而，與大型開發商的入駐熱情和被熱炒的國際旅遊島概念相對應的是，作為海南中心城市海口在內的地區，住房空置率已經很高了。彼時，有當地人士對《證券日報》記者表示，其周邊小區至少有一半左右的住房被空置。

　　而以外地人、投資客作為重要目標客戶的海南樓市，在調控政策的不斷深入以及整體經濟環境偏緊的情形下，已經率先走入蕭條之中。

　　有報道指出，海南省住建廳表示，目前海南在建項目、新報建未動工項目約5300萬 ，而市場年銷售量約500萬 。也即，海南地區未來去庫存任務相當艱巨。

　　彼時，一度認為房市在長期向好、進而堅持投資地産的觀點已經發生轉變 “我的看法是，明年海南的情形將會更糟”，上述人士如是表示。

　　悄然間，海南房地産市場的預期已經發生了轉變。

　　券商下調雅居樂評級至“中性”

　　2010年，雅居樂實現簽約金額323億元，而海南清水灣項目就貢獻了99億元，佔比全部銷售額的30.65%。

　　今年以來，截至10月份，雅居樂實現合約銷售金額262億元。事實上，自3月份開始全國範圍內的限購以來，雅居樂簽約金額的同比增幅已經連續7個月遞減。雅居樂自己也表示，“在剩下的兩個月時間裏完成全年的銷售目標存在較大挑戰。”

　　而作為旗艦項目的清水灣，其銷售情況令券商們表示“失望”：申銀萬國一份研報表示，海南目前的成交量已經跌到谷底，預計開發商將開始大幅降價促銷。而“降價將進一步引發市場對海南資産價格縮水的悲觀預期，這將持續壓制雅居樂的估值（公司三分之一土地儲備位於海南）”。

　　申萬在研報中進一步預測，雅居樂全年銷售或將比原計劃370億的銷售目標低13%，進而“在此情況下，期末凈負債率將上升至83%，更值得擔憂的是，根據我們測算期末公司現金餘額將驟降至28億元。”

　　在申萬看來，自8月19日其下調雅居樂評級以來，公司股價已經下跌了40%。考慮到海南市場的黯淡前景，申萬進一步下調了雅居樂的評級至“中性”，建議投資者在近期的反彈中獲利了結。

　　在由國泰君安出具的研報中，進一步顯示，自5月份以來雅居樂銷售均價逐步下降：從11643元/ 降至10480元/ 。而在限購和緊縮的信貸控制下，國泰君安預期雅居樂均價年內將繼續下滑。

　　而對於雅居樂在“十一黃金周”期間的表現，國泰君安也表示“遠遜於我們的預期”：雅居樂預售額同比下跌了73%至8億元，簽約面積同比下降了61%至0.8萬 。

　　在雅居樂均價下滑、銷售放緩，國內房産市場更為緊縮的政策和悲觀預期下，國泰君安同樣下調了雅居樂的評級至“中性”。

　　就相關事項，《證券日報》記者向雅居樂發去採訪要求，但是截至發稿日並未能得到對方回復。