作者: 秦玥 | 來源: 中國經營報

　　2011年10月19日下午2點，一條名為“海川之寧”的微博宣稱，“天津星耀投資有限公司于2011年10月19日向法院申請了破産保護，破産程序已經通過並正式啟動。”星耀破産或許將不會是特例，隨著第四季度信貸的持續收緊、信託的從嚴監管，無疑讓房企繃緊的資金鏈再次雪上加霜。

　　高息信託融資

　　隨著破産消息在網上迅速傳播，星耀五洲被推到了輿論的風口浪尖。10月20日上午，星耀五洲在其銷售現場舉行了媒體新聞發佈會，星耀集團副總裁楊文枝表示，“破産傳聞子虛烏有，目前該事件正在調查中。同時，星耀五洲項目整體進展很正常。當下樓市正在經受深度調控，資金鏈問題是擺在所有地産企業面前的問題，星耀五洲確實面臨一定的融資問題，但是在政府和信託夥伴的支持下不會出現資金鏈斷裂的情況。”

　　11月1日，《中國經營報》記者撥通了天津星耀投資有限公司董事長顏語的電話，他對記者表示，“破産肯定是謠言！我們正在追查此事。目前不宜透露任何細節，但我可以告訴的是，對方已道歉，我們在進一步交涉之中。”

　　但為何星耀五洲會捲入破産的謠言中呢？

　　據記者調查了解，星耀五洲是星耀集團在天津的著名項目。作為昆明的地方龍頭房地産企業，2007年10月，星耀五洲以62.9億元人民幣一舉拿下天津市天嘉湖地塊，成為當年的“地王”。而當時該地塊最大的競爭對手是中信地産。“當年星耀是以高於起拍價格1倍多的價格拿下這塊地的，而且是現金付賬。”星耀五洲的工作人員安寧對記者説道。當時的土地出讓合同規定：30天內繳清全部土地出讓金；協議簽訂後3個月內開工建設，3年內住宅項目竣工80%；2年半內酒店等經營性公建和非經營性配套項目竣工，5年內整個區域所有項目要全部竣工。

　　該項目總投資超過260億元，資金的不足從一開始就顯而易見。因此2007年12月，星耀攜手中信集團旗下的中信信託，發行“昆明星耀特定資産收益權投資項目集合資金信託計劃”，擬募集資金額高達30億元。此後，在不到一年的時間內，星耀集團與中信信託提前終止了“昆明星耀特定資産收益權投資項目集合資金信託計劃”，改由“中信盛景星耀地産基金集合信託計劃”替代，這也是當時中國最大規模的地産信託基金，發行規模高達68.9億元。

　　雖然信託融資時間短、成本高，但對流動性渴求的房企還是先後選擇加入信託高息舉債融資的道路。根據華融國際信託截至6月30日對天津星耀作出的資産評估報告中顯示，天津星耀共有非流動負債47.51億元。而這些非流動負債應主要為長期借款。而在星耀五洲的借款中，多數都是來自信託貸款，其中中信信託的貸款為36億元。

　　根據“中信盛景星耀地産基金集合信託計劃”的清算報告顯示，截至2010年4月21日，星耀向中信信託共貸款36億元人民幣，而在推介期僅僅利息的支付就需要近98萬元人民幣。除此之外，加上八次收益分配的金額，星耀五洲將支付中信信託約44.1億元人民幣。相關資料顯示，2009年，天津星耀的全年銷售回款為18.8億元，而在2010年，天津星耀全年的銷售回款僅為9.85億元，相比上一年減少了近一半。除此以外，據記者獲悉，天津星耀在2009年僅支付利息一項就花去了13億元，並且當年歸還的借款本金高達33億元，因此，可以判斷，天津星耀僅靠經營性活動，根本無法到期償付借款本息。

　　“信託門” 以新還舊

　　面對如此沉重的本息壓力，天津星耀何以為繼？

　　早在星耀五洲與中信信託合作還沒結束時，星耀五洲便與華能國際集團下的華能貴城信託開始了合作的洽談。2009年6月，雙方攜手成立了一隻名為“星洲1號信託項目”的信託産品，週期為兩年，募集資金規模達32.94億元。

　　只是如今華能貴城也面臨已到期的信託回款，隨著信貸持續收緊、信託從嚴監管，星耀五洲的資金鏈冰山才浮出水面。

　　根據華融國際信託報告顯示，在天津星耀的借款中，有一筆來自2010年6月24日華融國際信託的23.278億元信託貸款，包括兩年期貸款9.802億元，該部分貸款及至2011年6月30日應計入流動負債。

　　但是，天津星耀2011年二季度的簽約銷售金額僅4900萬元，取得銷售回款只有3040萬元，2011年一季度天津星耀的簽約銷售金額為1.32億元，銷售回款8860萬元。相關業內人士表示，不難看出，星耀五洲一直是靠不斷借新還舊的方式，來勉強維持公司運作。

　　對此，國投信託有限公司産品設計經理劉擎 對記者説道，“房地産信託的違約風險正在加大：産品到期後，如遇開發商無法順利銷售回籠資金，有可能會以標的物抵押折現形式償還投資者，對投資者來説，雖然拿到了房子，但無法順利變現，前期投資無疑成為了‘燙手的山芋’。”

　　銷售回籠不利

　　雖然天津地王項目星耀五洲開發商星耀投資相關負責人一再向記者否認破産傳聞，但星耀五洲項目與多只房地産信託間錯綜複雜的糾結，在貨幣收緊的當下，仍顯得突出和沉重。雪上加霜的是未來銷售資金的回籠也並不樂觀。

　　10月27日上午，記者來到了星耀五洲的售樓處，上千平方米的大廳裏，除了工作人員，看房的只有記者一人，“由於今天天氣不好，再加上不是週末，所以看房的人少。”一名售樓小姐解釋道。

　　該項目于2008年4月開工，據相關數據統計顯示，截至2011年上半年，星耀五洲項目只銷售了48萬平方米住宅。2011年11月2日上午，記者的手機收到了這樣一條廣告，“天津星耀五洲每平方米2700元。”對於如此低迷的市場，星耀五洲還動用了當下最流行的模式——“團購”。“30個人起團，我們可以打九折。如果買小戶型的精裝，我們不僅送一個5至7萬的車位，同時還給辦理天津市藍印戶口。”星耀五洲的銷售總監王熠表示，“如果不辦理戶口，我們的折扣還會更低一些，如果量達到，折扣都是可以商量的，也許7折，或者更低一些。”

　　對此，天津某房地産投資諮詢公司的負責人金友林表示，開發商如此迫切地銷售房子，説明它的資金鏈肯定是有問題的，而且相當嚴重。

　　星耀五洲是否還有其他退路呢？

　　根據星耀五洲與中信信託的信託協議內容顯示，雙方約定的優先級年投資收益率必須達到14%，扣除認購費，回報要在12%以上。“從目前市場上來看，12%回報率對於房地産信託利潤並不高，一般而言，很多房地産信託産品都在20%左右。”東方資産相關工作人員告訴記者。

　　俗話説，天上不會掉餡餅。那麼是什麼理由讓中信信託接受一個利潤並不高的項目呢？

　　據《中信盛景星耀地産基金集合信託計劃》中顯示，若開發商現金不足以償付，受託人會向具有收購實力的第三方公司出讓該信託計劃持有的項目公司股權，為投資者按時足額獲得本息收益提供流動性保障。與此同時，記者發現，在該信託認購的優先級投資受益人卻是中信集團和中信信託。

　　也就是説，如果開發商到期能夠按時償付超優先和優先級信託本金及收益，那麼中信方面可以得到12%的回報；如果回報達不到預先承諾，那麼中信地産將有機會折價收購這個項目。

　　“雖然中信地産與天嘉湖擦身而過，但中信信託以資金監管者身份的介入，又將中信地産引回這個地王項目，並且可以坐收利益。”天津某信託公司人員對記者説道。

　　星耀五洲的銷售總監王煜在接受記者採訪時表示，當下樓市正在經受深度調控，資金鏈問題是擺在所有地産企業面前的問題，星耀五洲確實面臨一定的融資問題，但是在政府和信託夥伴的支持下不會出現資金鏈斷裂的情況，也不會被中信地産所取代。