我們的觀點:只為房價短期目標,不影響政策偏暖大局

　　我們認為珠海這次的調控純粹是地方主動,由於8、9月份珠海新建住房價格比2010年底漲幅達17.7%,遠超11.1%的控制目標,而香洲區是貢獻高價房成交的主力區域,佔到整個珠海成交的一半,因此,政府出於力保到年底完成今年的房價調控目標,在香洲區限購進行限購,但整體力度偏軟,年底達到目標後,政策力度將會確定性減弱。不影響地産行業政策面偏暖的大局。就對珠海市場本身而言,影響不會特別大。

　　首先,政策的目標是非常短期的,目標只是未來2個月控制房價在漲幅11.1%以下。目標達到後,逐步減弱的概率大,且政策留下了這一條路。珠海市屬於嚴重依賴土地財政的地方政府的典型代表,且今年1-10月份完成土地出讓收入不足100億元,同比下滑超過50%,恰逢珠海市近幾年要投資3000億元完善眾多基礎設施,財政緊張程度可想而知,因此,珠海同眾多地方政府一樣沒有內生性的調控房地産的動力。那麼這次調控的動力一定是來自外部,我們分析珠海今年1-9月份的房地産市場數據,認為,珠海極有可能是因為前三季度房價調控目標沒有完成而出臺政策的。數據顯示,珠海今年的房價調控目標為不超過GDP 增速(計劃為11%),在去年均價的基礎上,今年新建商品房的均價不能超過11285元/平米。如此看來,珠海政府的政策目標是較為短期的。

　　其次,限價不會導致降價,只是將高於調控目標價格樓盤的銷售時間延長到明年,事實上,這一辦法早在上半年很多地方都實行過,那就是遲遲不給預售證。但預售證終究是要給的,我們認為,年底達到調控目標後,限價就會退出。

　　再次,限購其實非常寬鬆,僅限香洲主城區,也沒有涉及存量房。影響將被大大削弱。

　　由此整體來看,為了完成調控目標,珠海採取了通過限購控制主城區高價房的成交,限價上控制全市高價盤銷售節奏的辦法來完成全年目標,我們認為,調控目標一定會達到,達到後,很多價格高於調控目標的樓盤將會獲得預售資格。政策將有所收縮。這與房地産行業整體的政策面偏暖的大局並沒有衝突。我們仍建議投資者積極介入地産股。