企業指政府未履行協議 政府怪企業沒跟進督促

　　鬥門國土分局承諾“三通一平”但沒兌現，公司稱土地無法開發致其陷入困境

　　作者：楊亮 陳坤榮

　　“不是政府不願三通一平，而是當事人沒有積極跟進督促政府落實，因此土地閒置的責任在當事人……”近日，珠海市一家企業負責人向南都投訴，稱珠海鬥門國土分局曾簽署書面協議，承諾對一塊商住用地進行三通一平，但之後一直未兌現，導致土地長期“被閒置”，現在想拍賣也不行，還面臨可能被政府收回的境地。對此，鬥門區國土分局一位負責人給出了上述回應。律師認為該説法是典型的“不作為”和懶政，既不合理也不合法。

　　[企業投訴]政府沒履行承諾公司陷困境

　　1992年，珠海遠大建築裝潢工程有限公司(以下簡稱遠大公司)花220萬元從鬥門區購得一塊5500平方米的商住用地，並於1993年1月12日以該地塊作抵押，向銀行借款300萬元。之後因國家宏觀調控，房地産業陷入蕭條，該地塊一直閒置。

　　2000年，房地産逐漸回暖，企業正準備開發之際，鬥門區決定徵用該地塊建鬥門長途客運站，並與遠大公司簽署協議，置換了旁邊一塊同等面積的商住用地。由於當時該地塊還是“生地”(指沒有進行“三通一平”不能直接開發的土地)，鬥門國土分局遂在置換協議中承諾，由該局負責進行“三通一平”，以便企業投資開發。

　　然而，時至今日，十年過去了，鬥門國土分局一直沒有兌現“三通一平”的承諾。

　　10月28日上午，南都記者來到該地塊調查，發現這裡一半是水塘，一半是長滿雜草的土坡。“這塊地跟十幾年前一模一樣，國土部門從未動過，企業想開發也開發不了。”企業負責人抱怨説。

　　由於該地塊一直不具備開發條件，遠大公司經營陷入困境，超過還款期限仍無力償還銀行的300萬元貸款，至2010年拖欠銀行的本息合計高達1100多萬元。

　　2010年5月，珠海市南橋投資諮詢有限公司通過合法途徑從銀行購得該債權，並於當年9月向珠海市香洲區人民法院提起訴訟，向遠大公司索要這筆借款，經法院公開審理及調解，兩公司最終達成民事調解，確認由遠大將其抵押給銀行的商住地進行拍賣，拍賣所得用於償還債務。

　　珠海市南橋投資諮詢有限公司負責人莫如盛説，今年1月，珠海市香洲區法院準備拍賣該地塊，並致函鬥門國土分局詢問該地塊是否有問題，能否拍賣。時隔四個多月後，鬥門國土分局回函，南都記者看到，鬥門國土分局在回函中只是要求法院提供該地塊總體規劃、土地證以及是否閒置、是否投入了投資總額的百分之二十五以上等證明，以便該局據此判斷是否能拍賣。

　　“這些證據按理説都放在國土部門，國土部門反而要法院拿出證據，簡直難以想象。”“國土部門調查了四個多月才回函，結果什麼內容都沒核實到，這是什麼效率？”莫如盛質疑，鬥門國土分局故意拖延。

　　莫如盛説，收到回函後，他按要求拿著相關材料、證據多次找到鬥門國土分局反映，但磨了近半年，對方始終不同意拍賣，理由是該土地閒置多年，沒有完成開發投資總額的百分之二十五，“言下之意就是這塊地政府可以收回了，不能拍賣”。

　　“這塊地閒置是政府造成的，是‘被閒置’，怎麼能怪到企業頭上？”莫如盛感到困惑。他説，自己斥資購買債權後，由於土地被認為是閒置用地不能拍賣，企業一直拿不到賠償款，如今拖了一年多，企業資金壓力越來越大，經營陷入困境，已經無錢購買貨物，員工工資也發不出來。

　　[鬥門國土分局]當事人沒有督促政府落實

　　針對莫如盛的質疑，珠海市國土資源局鬥門分局地籍科一名黃姓負責人昨日上午接受南都記者採訪時回應稱，國土部門確實答應對這塊地三通一平，政府也並非不願意三通一平，問題是企業沒有跟進督促有關部門落實，因此土地閒置的責任在當事人身上。

　　然而，南都記者獲得的一份書面材料顯示，2003年企業為處置該地塊，曾經給鬥門國土分局遞交了一份請示報告，要求國土部門按照置換用地協議上的約定，對該地塊進行三通一平。該局前任局長簽字確認應該三通一平，可之後仍未履行。

　　“企業給政府打過報告要求三通一平，這是否屬於跟進督促？”南都記者問。該負責人支支吾吾説，土地是否閒置的問題不歸該部門管，對此並不清楚。

　　“政府部門履行承諾和協議，居然還要市民或企業再三督促，究竟怎樣跟進才算是跟進？”得到這樣的答覆，莫如盛感到困惑。

　　針對鬥門國土分局回函沒有實質內容，涉嫌不作為的質疑，鬥門國土分局地籍科黃姓負責人也作了解釋，稱部分資料比如土地證、總體規劃等掌握在房地産登記中心、規劃等其它部門手中，現在國土資源部出臺了一個“誰主張、誰舉證”的新規定，該局只是依據該規定來執行。既然當事方要拍賣地發函詢問，就應該由當事方來舉證。

　　該負責人隨後建議當事人就土地是否閒置的問題向該局打個報告，以便該局審核，並稱稍後會將關於這塊地的爭議形成材料，上報市一級國土部門商議，決定最終該如何處置。

　　[律師説法]政府書面承諾應主動履行

　　廣東林氏律師事務所主任律師林叔權表示，政府是為公民服務的，在建設法治社會的進程中，政府部門更應充當表率，如果書面給民眾或企業承諾了什麼內容，應當主動履行，現在鬥門國土部門這種當事人沒有催促就不履行的説法，既不合理也不合法，是典型的不作為和“懶政”，把自己不作為、不履行承諾的責任都推到老百姓或企業身上。無論企業和個人有沒有催促，都不能成為政府部門不履行承諾或協議的理由。

　　針對鬥門國土分局辦事拖拉的投訴，林叔權表示，一塊土地是否閒置，投入了多少錢，地價是否交清，這些都是國土部門職責範圍內的事，國土部門理應進行調查核實。而法院發函諮詢，國土部門過三四個月才回復，無形中會給企業或個人帶來不必要的損失和壓力，而且國土部門在回函時也應盡可能詳細地進行調查，如果確實需要當事人提供材料，可以向當事人要求，回函將所有的證據都推給法院或當事人的做法很敷衍。

　　相關法規

　　商住土地閒置兩年以上可無償收回

　　為打擊房地産企業違規囤地行為，國土資源部于1999年出臺《閒置土地處置辦法》明確規定，商住土地閒置兩年以上，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。

　　2007年修訂的《中華人民共和國城市房地産管理法》第三節第47條規定，房地産抵押，是指抵押人以其合法的房地産以不轉移佔有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地産拍賣所得的價款優先受償。

　　律師林叔權表示，根據現有的法律，債務人在約定期限屆滿未履行債務，抵押權人可以向人民法院起訴，在人民法院的主持下，通過拍賣實現抵押權，在這種情況下，除非已證明該土地已經閒置被政府收回，否則法院完全可以直接拍賣。

　　南都記者楊亮