理財週報零售銀行實驗室研究員 樊帆/文

　　3家房地産公司總資産為2421億元，總負債為1822億元，資産負債率平均為75%

　　“裸降3500，均價8500元/平方米”，這是杭州世茂首府打出的降價牌，降價幅度達到30%。房價下跌，剛剛買房的人出師未捷身先死，還沒交房就已損失慘重。於是，各種“業主圍攻降價樓盤”事件不絕於耳。

　　不管房價下跌是真跌還是假摔，房地産公司的業績出現下滑已經是事實。房價下跌、銷售業績下滑、融資難等一系列困難擺在房地産公司面前，哪些房地産公司最為困難？哪些銀行面臨風險，需要拉響警報？

　　13家房地産公司資産負債率平均75%，貨幣資金不抵短期債務

　　“目前，房地産公司銷售不通暢，銀行貸款十分困難。但是現在的情況相比2008年還算比較樂觀，近期融資渠道越來越少，基金現在還有一些，信託業量很小也可以做，股權融資則很難。”中信證券地産分析師王德勇説道。

　　銀行貸款難，其他融資渠道又較為狹窄，而房地産公司的資産負債率高企和貨幣資金不足，多重困難擺在房地産公司面前。

　　理財週報零售銀行實驗室對國內上市房地産公司的不完全統計顯示，借款額較大，貨幣資金供應短期債務(短期借款和一年內到期的非流動負債之和)可能出現困難的上市公司至少13家，包括中華企業、嘉凱城、中糧地産、泛海建設、榮盛發展、中南建設、濱江集團、蘇州高新、京投銀泰、榮安地産、中航地産、浙江廣廈、雲南城投等。

　　這13家房地産公司總資産為2421億元，總負債為1822億元，資産負債率平均為75%。濱江集團2011年中報顯示，其資産合計為327億元，但負債合計為264億元，資産負債率達到80.78%。除了濱江集團，中南建設、中華企業、榮盛發展、榮安地産以及蘇州高新的資産負債率都超過了75%，其他房地産公司的資産負債率基本都超過了65%，可以説都是在高負債運營。

　　而公司持有貨幣資金量一定程度代表了公司財務運營狀況，特別是對衝短期借款和一年內到期的非流動負債的難易程度。在這13家房地産公司，其貨幣資金都低於短期借款和一年內到期的非流動負債之和，一旦銷售跟不上或者融資存在困難，資金出現供應不足，公司可能出現難以償還債務的情況。

　　理財週報零售銀行實驗室根據公司2011年中報統計，浙江廣廈、中糧地産、京投銀泰、榮盛發展和榮安地産的短期債務都是貨幣資金的2倍以上。

　　浙江廣廈短期債務額達到了11.7億元，而其貨幣資金額3.15億元，目前短期借款都超過了10億元，不難發現，浙江廣廈目前的貨幣資金難以應對短期借款的償還，資金出現了明顯的短缺。中糧地産和京投銀泰也接近3倍，中糧地産短期債務為48億元，而貨幣資金只有17億元，京投銀泰的短期債務超過20億元，而貨幣資金僅為7.3億元，都面臨著短期需要大額還款的局面。濱江集團雖然債務主要為長期借款，但是其短期債務仍然高於貨幣資金，短期資金也是“供血不足”。

　　浙江廣廈貨幣資金不足，中信銀行高利率輸血

　　浙江廣廈目前面臨著較為嚴重的資金困難，而在短期內需要償還的借款又十分巨大，對於借款給浙江廣廈的銀行，存在著收款難的風險，在浙江廣廈借款額較大的銀行主要有西安銀行、中信銀行和工商銀行。西安銀行2009年在一個月內至少為浙江廣廈提供了3筆貸款，資金額至少3億元，均在明年上半年到期，其中，2009年4月23日，浙江廣廈從西安銀行借款1億元，利率為6.4%。不過三天之後，再次從西安銀行借款1.5億元，一個月不到，在2009年5月22日，又從西安銀行至少借款0.5億元，可見，這段時間，西安銀行不斷為浙江廣廈提供資金，部分貸款已經償還，但是這3筆貸款都需在明年上半年全部還清。

　　2009年是西安銀行為浙江廣廈解決資金困境，而在2011年，中信銀行則充當了排頭兵，在今年上半年，中信銀行為浙江廣廈同樣提供了3筆同期到期的較大額貸款，今年1月，中信銀行提供了1億元貸款給浙江廣廈，利率為5.85%，接著在4月和6月，繼續提供了總額為1億元的貸款，但是利率卻是猛漲，達到了8.32%，這表明浙江廣廈此時嚴重缺乏資金，只有提高資金成本來獲得貸款。

　　中糧地産也面臨著沉重的債務問題，為了緩解債務，中糧地産從去年9月份開始就不斷拋售江西銅業、招商銀行、中匯醫藥、中國寶安等股權。今年1月和3月，中糧地産先後兩次出售招商證券股票，共拋售2621.07萬股，利潤約為3.52億元。

　　然而，其借款數據仍然龐大，中報顯示，中糧地産短期借款達到了42億元，一年內到期的非流動負債為4.85億元，其中，招商銀行上海徐家匯支行2009年11月貸款給中糧地産的近2億元今年9月底到期。

　　中糧地産的貸款額較大的銀行主要有建設銀行成都第九支行、中信銀行總行營業部、農業銀行寶安支行、中行深圳市分行，貸款額都在3億元以上，除此之外，東亞銀行北京分行為中糧地産提供了7億元的貸款，明年將到期。

　　銀行貸款難以獲得，中糧地産只有通過其他途徑獲得，今年7月23日，中糧地産向中糧集團下屬公司申請的37億元貸款額度期限為三年，利率不超過同期貸款基準利率的1.2倍，同時向中糧集團申請15.75億元委託貸款延期一年。