央行年內3次上調貸款利率，部分存量房貸利率也將隨之上漲，同時年底又是政策多發期，市場還傳言7折房貸利率有可能取消，令不少“房奴”惴惴不安。因此，不少人在年末動了提前還貸的念頭。但記者調查發現，提前還貸並不適用於每一個人，還款時點選擇也有講究。

　　眾所週知，不少貸款者輕易都不會選擇提前還款，一方面提前還款沒有任何優勢，利息還需要正常繳納；另一方面一大筆開銷也會影響到購房者投資其他市場。

　　其實，貸款人在簽訂合同時，採取等額本息還款是等額本金的還款方式，對利息的影響非常大，等額本息一般適合年輕人。初期還款金額較少，但是支付的利息較高，所以採用等額本息還款方式的貸款人，一般在年數接近中期時，不適合提前還款。

　　還有就是，享受利率優惠的房貸者也不太適合提前還款，利率優惠幾十年累計下來，差距就是幾十萬元。特別是目前5年期以上貸款利率為7.05%，打7折就是4.935%，5年期的存款利率則為5.5%，形成倒挂，所以享受優惠的客戶最好不要選擇提前還款。

　　王先生在2010年購房向銀行貸款50萬元，貸款期限為20年，正好趕上了最後一波利率7折優惠，他選擇了等額本息的還款方式，聽説元旦過後，貸款基準利率就要按新標準走，王先生有些沉不住氣，“這是不意味著要多繳不少利息呢”？

　　記者為王先生算了一筆賬，如果2010年8月為第一次還款時間，預計提前還款時間為2020年7月，那麼以前的月供為3072.22元，已經還本金36.56萬元、利息16.88萬元，提前還款一次應還30.43萬元，節省了6.75萬元，但是節省額度並不多，所以享受優惠的客戶不適合半途還款。

　　另有專家提示，對於採用等額本金還款的貸款人來説，如果還款期已超過了1/3，也不適合提前還款。隨著還款時間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來越少，當還款期超過1/3時，借款人已還了一半的利息，再選擇提前還款的話，償還更多的是本金，不能有效地節省利息支出。

　　提前還貸其實並不是很好的選擇，一位銀行人士曾介紹，上世紀90年代每月如果月供900元，已經佔了工資的一半，而現在如果每月月供還是900元，對貸款人的壓力已經很小。商報記者 閆瑾

　　名詞解釋

　　等額本息 還款期內，每月償還同等數額的貸款(包括本金和利息)；計算公式為[貸款本金月利率（1+月利率）n][（1+月利率）n－1]。注：n為還款月數。

　　等額本金 每月以相同的額度償還本金，由於本金減少，每月的利息也逐月減少，每月的還款額度也相應減少，計算公式為每月還款金額 = （貸款本金 / 還款月數）+（本金 已歸還本金累計額）每月利率。

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