寧波出臺房産新規，允許純商業房貸全部或部分轉為公積金貸款

　　房貸“商轉公”，是惠民還是救市？

　　專家認為，此舉有利部分剛性需求者購房，但對房價影響不大

　　□本報記者 王晨輝

　　近日，寧波市出臺了一項房産新政《寧波市商業性個人住房按揭貸款轉住房公積金貸款管理暫行規定》，允許部分符合公積金貸款條件、以純商業貸購買房子的寧波市民申請將商業個貸餘額全部或部分轉為公積金貸款。據了解，寧波是我省第一個推出個人住房“商貸”轉“公貸”的城市。

　　新政一齣臺，有人高興有人愁。對於買房人而言，商業貸款轉成公積金貸款，還貸壓力會小很多；而有的人則認為自從國家連出調控政策以後，樓市日漸低迷，在這樣的大背景下，推出如此政策，似有救市之嫌疑。

　　記者採訪的幾位房産專家認為，這一舉措是現階段作為地方政府，對於樓市比較大的舉措，會促進部分剛性需求的購買，緩解購房者還貸壓力，但是難以扭轉樓市的頹勢。

　　浙江大學房地産投資研究所所長趙杭生對寧波市這一房産新政，也有著自己的理解，他認為：從短期也來看，這一舉措對於購房者來説是有利的，對於銀行來説，也是有利的，可以解決一些銀行資金緊張的問題，使他們有更多的資金支持中小企業。

　　部門解釋

　　發揮公積金的社會效益，減輕老百姓負擔

　　據寧波市住房公積金管理辦公室副主任林小楠介紹，“商轉公”貸款的對象為在寧波市行政區域內已經辦理商業個貸，在申請“商貸”轉“公貸”時，符合貸款地公積金中心貸款政策和條件的市民。出臺這樣的政策，目的是為了充分發揮住房公積金的社會效益，減輕公積金繳存職工的負擔。

　　“主要的目的就是根據大的宏觀形勢，我們住房公積金一塊如何充分發揮它的社會效益來考慮，目前房市相對冷落的情況下，如何減輕老百姓的負擔，減輕公積金繳存職工的負擔，減輕他們的負擔實際上就是減輕住房保障工作的壓力，主要是從這一塊考慮。”林小楠表示。

　　林小楠説，這項規定適用於寧波大市範圍，但貸款性質轉換必須符合一定條件，主要包括：1、商業個貸餘額全部轉為公積金貸款的，借款人為貸款房屋的産權人或産權共有人(僅限于配偶、父母、子女)；2、商業個貸餘額部分轉為公積金貸款的，借款人應為原商業個貸的借款人；3、申請商轉公貸款時，商業個貸尚未結清，且已辦妥所購住房《房屋他項權證》。

　　“從個人來講，除了具備上面三個條件，還要提供下面四項資料，一是貸款申請書，二是商業個貸銀行出具的貸款餘額證明，三是商業個貸住房已辦妥抵押的證明，就是房産抵押證明，四是公積金中心規定的其他資料。”林小楠説，據他所知，寧波是浙江省第一個出臺此項舉措的城市。

　　“我們主要是借鑒了外省一些城市的經驗，結合了寧波的實際情況。”林小楠説。

　　至於這一政策是不是為了救市，林小楠認為談不上，他認為這一舉措不太可能引起房價上漲。“畢竟寧波存取公積金的比例還不是很高，大約在60%以上。”

　　據了解，在該新政出臺後，寧波市各級公積金管理中心還將相應制定操作細則，待操作細則確定後，市民就可前往申請房貸“商”轉“公”。目前，該市共9個公積金管理中心各自的操作細則，均已基本制定完畢，不日就會發佈。市住房公積金管委會辦公室方面表示，新政策的好處“很快就能讓市民享受到”。

　　市民反應

　　購房者高興，未購房者擔心房價上漲

　　現在，已經有很多寧波市民計算著“商貸”轉“公貸”後究竟能省多少錢。根據一些房産方面業內人士測算，如果個人商業貸款餘額是60萬元，期限還有20年的話，採用等本付息法，又恰好符合公積金貸款最高限額60萬元的條件，那麼，個人目前每個月需要還本付息4669.82元(商業貸款基準利率5.875%。)；而在“商貸”轉“公貸”後，每個月只需還本付息3926.66元(公積金貸款首套房貸利率4.083%。)。 也就是説，“商貸”轉“公貸”後，個人每個月可少付700多元的利息。“20年下來，他(她)就會因此節省17.8萬元。”業內人士説。

　　省下十幾萬元，對於一戶普通的寧波家庭，可是件大好事。

　　對於這樣的舉措，寧波市民的反應又怎麼樣呢，記者昨天採訪幾位寧波市民。

　　“連續加息之後，銀行普遍執行利率上浮政策，我正打算購買第二套房子，如果這個政策能夠落實到位的，我又是符合這個政策的人話，那麼就能減輕我的還款壓力。”寧波市民周先生對記者説。

　　然而，也有很多市民提出了這樣的疑慮，“房價還沒有降下多少，就出臺這樣的舉措，肯定會刺激一些人購房的慾望，到時候，是不是又引發新一輪房價上漲。”

　　也有一些寧波市民認為，這一措施操作起來太麻煩，申請“商貸”轉“公貸”的人還必須符合很多條件才行，可能是對銀行好處更多一點，有利於他們資金的回攏。

　　開發商説法

　　可穩固房地産，但惠民大於救市

　　對於該政策，寧波各大房地産商又是如何解讀呢？

　　他們普遍認為，目前5年期以上的商業性房貸年利率高的已近8%；而5年期以上的住房公積金貸款年基準利率則不到5%。“商貸”和“公貸”之間這樣的利率差別，購房者把“商貸”轉成“公貸”，能減少一筆不小的每個月按揭支出。

　　寧波奧克斯房産營銷部副經理張潮軍説：“對於一些剛需的購房者而言，有公積金會稍微好一點，有一部分中産還是可以受益的，畢竟現在銀行商業住房貸款利率是比較高的。但是對於早期購房的人而言，銀行已經給了7折利率，應該也不大會去轉成公積金貸款了。政府在這樣想方設法，可以説是為了穩固房地産，但是不知道政府是出於救市還是為了惠民，從消息來看，我覺得還是利大於弊的。”

　　張潮軍説，對於銷售房子的人來説，這一舉措好處並不多，他認為目前的樓市調控政策，到年底不會放鬆，他對寧波樓市的趨勢，表示出謹慎地樂觀，他説可能到明年下半年會樂觀起來，他們現在已經做好過冬的準備。

　　“要説資金壓力，我想很多房企都有，我們是把風險放在不同籃子裏，開發各種不同形式的房子，以化解風險，目前資金壓力也還好。”張潮軍説。

　　專家觀點

　　促進部分剛性需求者購房

　　但不會對房價産生太大影響

　　寧波此項新政，也引起了眾多房地産專家的關注，記者為此採訪了寧波房産專家葉巍俊。

　　葉巍俊認為，寧波市最近出臺個人住房“商貸”轉“公貸”的政策，就現行的房貸按揭貸款高利率而言，對購房者來説絕對是利好，切實節省了購房者的房貸利息支出，減輕了購房者的經濟壓力。

　　“其實，之前，有些原先做了商業房貸款的購房者，在政策允許範圍內，也將部分商業房貸轉為公積金貸款，但因為二者利息相差不大，再説手續麻煩，只有很少部分人在轉辦，現在，自去年以來連續加息，銀行對房貸又普遍執行利率上浮政策，時下，商業房貸與公積金房貸的利息，按5年期以上的“商貸”基準利率年利率7.05%，5年期以上的公積金貸款基準利率年利率4.90%來計算，二者相差達2.15%， 一年下來，確實節省一筆不少的數目。”葉巍俊説。

　　他説，“從寧波樓市來看，自年初至今，一手新房的開盤價格與去年同期相比至少下跌了15%。目前種種跡象表明，國家對房地産的調控非但沒有絲毫放鬆，反而收得更緊，比如對三四線城市也實行調控，最近一些銀行又上調了銀行房貸利率等。”

　　至於很多人認為這項政策出臺後，將促使寧波樓市的反彈，葉巍俊不以為然。“當下樓市低迷不振，是國家對房地産實行限購、限貸等嚴厲調控政策所致，若國家對這一調控政策不鬆綁，樓市將繼續維持低迷的頹勢。

　　葉巍俊認為，這一政策的出臺對緩解首次置業者的利息支出和還貸壓力是有好處的，會促進部分剛性需求的購買者購房，但很難扭轉目前寧波樓市低迷的態勢。

　　可以緩解銀行資金緊張問題

　　專家觀點

　　浙江大學房地産投資研究所所長趙杭生認為，寧波的這一房産新政，可能是在目前的形勢下，他們做出的比較大的舉措，目前也有一些地方政府推出了類似的舉措，他們可能是希望通過這些舉措，促使中央政府對樓市鬆綁，特別是在限購上鬆綁。

　　“目前，影響樓市的主要原因還是限購政策，以及限購帶來的一些問題，比如首套房利率上調，用公積金貸款代替商業貸款，限制比較多。”趙杭生説。　　趙杭生認為，從短期來看，這一舉措對於購房者來説是有利的，對於銀行來説，也是有利的，可以解決一些銀行資金緊張的問題，使他們有更多的資金支持中小企業。