進入2011年第四季度，國內房地産市場在經過較長時間的宏觀調控之後的走勢如何，受到社會各方關注。

　　從住房價格來看，從2010年國十條以來，政府推出一系列的宏觀調控政策，一線城市快速飚升的房價開始穩定並呈下降趨勢，住房銷量下降，投機炒作明顯收斂。

　　價格是重要的市場信號。如果房價不調整，房地産泡沫不擠出，調控效果就會十分有限。基本上由地方政府及房地産開發商控制的住房價格指標（比如地方政府把保障性住房納入房價統計指標來拉低當地總體房價水平）如果還有上漲，實際房價漲幅就可能會更大一些。

　　從供求關係來看，不少地方的住房都處於供應“過剩”的狀況。無論是早幾年房價上漲過快的一線城市，還是這幾年房價仍在持續上漲的二三四線城市，供應過剩成為房地産市場的基本態勢：一是房地産開發商手中持有的住房沒有銷售出去，二是早幾年住房市場瘋狂投機炒作，投機炒作者手中持有大量的空置住房。比如，北京房地産交易管理網顯示，北京通州金隅花項目在2010年11月28日取證的1231套房源，至今已經出售的住房僅為10%左右。在國內一二線城市，這種情況普遍存在。不少投機客手中持有的房子嚴重空置也是中國房地産市場不爭的事實。

　　早幾年房價上漲時，無論是房地産開發商、政府人士還是媒體，都認為國內房價之所以快速上漲，根源於住房市場的供求關繫緊張。因此，政府只要增加對住房的供給，增加對生産住房的土地供應，過快上漲的房價就能夠得到遏制。

　　按照這樣的邏輯，現在住房市場處於供大於求的狀態，房價也一定會下降了。可實際上，即使開發商手上持有的房子再多，投機炒作者的住房空置率再高，國內房價就是不肯調整。為什麼呢？

　　問題就在於，國內的房地産市場是投機炒作為主導，這種市場中的住房需求可以是零到無窮大，即只要信貸獲得容易、融資杠桿率高及融資成本低，投機炒作者對住房價格上漲的預期就會高，涌入住房市場的投機炒作者就會是無窮的。如果金融市場融資條件發生根本性變化，市場的預期就會發生逆轉，投機炒作需求就可能降低到零。因此，中國住房市場的調整完全取決於是不是由投機炒作為主導的市場轉變為以消費為主導的市場。當前國內房地産市場這種轉變仍然處於不確定之中。

　　2011年上半年中國房地産業的運行仍然處於亢奮之中。上半年，中國房地産開發投資同比增長32.9%，全國商品房銷售面積同比增長12.9%。房地産市場為何會“越戰越勇”？原因不僅在於房地産對經濟增長的“工具性”仍然十分強勁，而且在於以投機炒作為主導的市場特點沒有改變，如果市場預期不改變，價格就得不到調整，房地産泡沫也就無從擠出。

　　中國房地産市場的調控任務依然艱巨，總的情況依然是 “決心不動搖、方向不改變、力度不放鬆”。有的地方希望放鬆這些政策立即被制止，比如佛山的情況。

　　目前，政府對房地産宏觀調控的堅決性和方向性更主要是與大造保障性住房結合在一起。政府希望通過增加保障性住房建設來擠出房地産泡沫。

　　最近也看到一些可喜的跡象：一是房地産稅收政策可能有所調整，二是住房按揭貸款的信貸政策會進一步收緊，比如最近國內一二線城市首套住房按揭貸的利率開始調整到基準利率以上。這種調整並非僅僅增加購買者買房的融資成本，減少他們的貸款需求，更重要的是預示著將對存量住房的貸款利率重新定價。如果是後者，它將國內房地産市場造成巨大的影響。

　　目前看來，一線城市的住房銷售可能會繼續下降，但房價走勢還要看政府的調控政策。如果調控政策持續收緊，房價向下調整將是一種趨勢。