比起去年“十一”前夕出臺的“限購令”，今年國慶節的樓市調控政策似乎比較平淡。國務院僅在9月28日發文表態，對完不成保障房建設任務的地方政府，住建部等相關部委將對負責人進行問責。

　　而看上去蜻蜓點水的“保障房問責”政策背後，暗示的卻是“十一”之後住建部等部委對整個房地産市場調控即將展開的後續工作。與此同時，隨著各地樓市成交量的不斷萎靡，降價促銷、維權退房等市場狀況頻出，各方對樓市“拐點”的爭論正逐漸走向統一，開發商們也開始慎重制定下一步的開工與銷售計劃。

　　或許，真的如業內一位知名人士所言，“‘十一’之後的樓市會發生質的變化。”

　　“問責”地方調控

　　“根據目前的數據匯總，部裏對調控效果還是比較滿意的。”住建部一位內部人士對記者表示，“房價走勢已經趨穩，部分城市已經出現向下的趨勢，但是目前市場供需的膠著狀態仍然存在，成交量情況還需要進一步觀察。”

　　“十一”假期前一天，這位住建部的內部人士告訴記者，“十一”過後住建部將與監察部聯合，對全國主要城市的保障房建設和房地産市場進行一次全面的摸底和調查，一方面是按照中央的要求問責保障房建設，另一方面，也將對整個市場及房地産調控政策情況進行一次較為詳細的調研。

　　從以往來看，每年11月左右，住建部都會派出調研組或委託下屬機構對全國的市場情況進行調研，為年底的中央經濟工作會議和來年的市場變化、政策儲備提供依據。但與往年不同的是，今年的調研工作住建部決定提前展開。“此次對地方政府調控工作情況的督察與問責是一項重要內容。”上述住建部內部人士告訴記者，“地方政府的聲音我們會聽，但是完不成年初的任務、目標，地方政府的相關負責人也難逃責任。”

　　“對於房企和地方政府的官員來説，這麼嚴厲來得未免有些快了。”“十一”期間，一位省級建設部門的相關負責官員表示，在此之前，從未想過中央會對開發商用力如此狠。

　　“庫存積壓，開發商資金回籠受阻，拿地意願明顯下降，各地土地出讓金銳減，這是一個連鎖反應，事實上受限購影響最深的，不僅是開發商，還有地方政府。”國務院政策研究中心一位負責人表示。

　　這位官員告訴記者，現在省內實行限購的城市中，有城市的樓市主管部門向省裏提出申請，希望放寬一部分限購的條件或年限，“省裏已經把這個情況彙報上去了，但從現在來看，政策放鬆還需要時間。”

　　中國房地産協會副會長朱中一向記者表示，目前來看，已有的限購令等政策短期內不會退出，但如果房價不出現大的反彈，住建部等主管部門也不會出臺更為嚴厲的政策。

　　“十一”是真正的拐點？

　　事實上，“限購”帶來的調控效果不言而喻。

　　根據北京市房地産交易管理網的數據顯示，今年國慶節前五天假期，全市新建商品房網簽總量為487套，與去年國慶前五天假期的成交量相比下降了24%，與9月份同期相比下降了15%。

　　二手房市場也並不好。國慶節前五天假期，北京市二手住宅網簽總量為60套，與去年國慶前五天假期的成交量相比則下降了近28%，與9月份同期相比則大幅下降了94%。

　　據偉業我愛我家市場研究院數據統計，8月北京商品住宅供應量為8327套，9月供應量為9562套，環比上漲15%。但從成交量來看，9月北京商品住宅成交5048套，與8月相比環比下降了20%；與去年同期相比下降了54%。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析，“十一”黃金周的到來，打斷了北京樓市9月下旬開始的成交回暖勢頭，尤其是二手住宅市場的成交回暖勢頭。一方面是由於“十一”黃金周的出遊熱使得不少購房人暫緩了購房計劃；另一方面，10月份將有30個左右的新盤計劃入市，其中不乏低價入市樓盤，這也使得部分購房者選擇了繼續等待。

　　當然，北京的樓市情況並非個案，上海樓市的情況也不容樂觀。

　　來自21世紀不動産上海區域市場中心的統計數據顯示，6月1日-9月20日期間，上海市持續成交的新建公寓項目共有208個，以9月成交均價與6月成交均價相比，其中有109個項目出現價格下降，佔比為52%；而這些降價盤的降幅多在10%。

　　此外，根據偉業我愛我家的統計，杭州、南京、天津、青島、貴陽等二線城市的住宅成交在“十一”前期都呈現量價齊跌的情況。

　　資金困擾大開發商

　　儘管自2010年3月份樓市調控以來，各方對開發商受調控影響而出現的資金問題頗有微詞，但事實卻是此前調控期間只有一些中小型房地産公司受到了資金週轉的困擾，但很少發生因此而破産的情況，而且也只是中小房企，大型房企絲毫不受影響。

　　“直到綠城集團因其163%的凈資産負債率以及過百億元人民幣的房地産信託成為輿論焦點之後，房地産業才真正感到了危機感。”業內一位分析人士發出這樣的感慨。

　　相關統計數據顯示，上半年，上市房企整體資産負債率達到了72%，負債總額突破1.09萬億元，同比上漲41%。其中，最具殺傷力的流動負債已經佔到負債總額的70.6%，同比上漲54%。

　　9月26日，富力地産聯席主席李思廉在出席活動時對媒體坦言，已將富力全年銷售目標從400億元下調20%至320億元，而這個決定是視中國當下的整體金融情況、宏觀環境而作出的。而早先李思廉在出席富力地産上半年業績發佈會上就曾高調表示，富力項目已降價10%，接下來還將繼續降價10%。

　　從標普對於中國房地産企業的壓力測試表明，事實遠比想像更加糟糕。不久前，標普發佈報告稱，包括綠城中國、合生創展在內的6家企業流動性壓力較大；而華潤置地、恒大地産等企業對銷售額的下降則非常敏感；萬科等6家企業銷售金額出現環比下降。

　　面對目前樓市成交不景氣的局面，以“招保萬金”為代表的地産龍頭企業都對下半年的調控形勢做出了預計，並紛紛提出了應對措施，其中加快資金週轉實現快速回籠成為最主要的策略。安邦諮詢認為，房地産調控從量變到質變的轉折可能很快就會到來。