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對於普通投資者來説,如果買賣一套商鋪可以贏得60%的投資收益,那麼,其中有50%~60%要拿來繳納各種稅費。
而上周宣佈以14.6億元出售上海Channel1購物中心95%股權的全球最大私募股權公司——黑石集團,所需支付的稅費可能不超過總收益的10%。
之所以出現兩種迥異的局面,原因在於黑石出售的是擁有Channel1購物中心100%權益的國外母公司股權,而個人買賣的則是商鋪的産權。
復旦大學房地産研究中心主任尹伯成認為,上述避稅的方法很有可能會影響到樓市調控的效果。
而對於可能需要支付的稅費,黑石方面三緘其口。《每日經濟新聞》(微博)記者向該公司先後發出多個採訪傳真,但該公司在北京的辦公室未就出售長壽路155號可能需要支付的稅費,向本報記者作出回應。
稅費或為股權買賣差價的10%
9月21日,香港新世界百貨(00825,HK)公告稱,以14.6億元收購了黑石集團在上海投資的普陀區長壽路155號名為Channel1調頻壹商場。
而根據長壽路155號最早主人——卓越金融(00727,HK)2008年10月份的公告,黑石買入該項物業時的代價僅為9.5億元。黑石購入該項物業,最終的賣出價是收購價的1.6倍以上。
然而,上述黑石買賣物業的投資收益,需要支付的稅費可能比普通個人投資者少得多。
根據新世界百貨的公告,黑石是通過轉讓持有長壽路155號100%股權的德高有限公司的95%股權來實現上述轉讓的。上述德高公司是一家在太平洋群島的小國薩摩亞登記的境外公司。
按照上海市稅務局諮詢熱線“12366”工作人員的説法,發生在境外的股權交易,買賣雙方並不需要向上海的稅務部門繳納相關稅費。
DTZ戴德梁行投資部董事盧強則認為,按照國稅總局895號文件,境外股權交易的稅費應是股權買賣差價的10%,但國家並沒對賣方強制收稅。上述稅收的實現,更多取決於賣方的自覺自願。
而中原地産商鋪經理黃超亮介紹,賣出商鋪的普通投資者,如果賣出價格達到買入價格的1.6倍,則需要繳納的各項稅費是商鋪買賣價差的50%~60%。
避稅或讓樓市調控效果打折
此前,《每日經濟新聞》記者就曾報道過方興地産通過股權轉讓方式售出上海港客運中心1號樓,規避了土地增值稅的支出。使得公司在毛利激增64%的情況下,包括土地增值稅在內的所得稅支出卻下滑了4%。
多家國際地産機構的報告顯示,上海每年發生的大宗物業買賣,交易雙方主要是以股權的方式完成交易。被限購的外資,一定程度上更傾向以股權方式完成交易。比如,摩根士丹利自2006年開始收購在上海的多個物業,大部分都是採用股權收購方式。而其退出方式則以股權轉讓為主。
顯然,上述轉讓方式讓炒房的機構投資者獲取了比普通個人投資者、開發商更多的利潤。以方興地産為例,如果以産權轉讓的方式售出上海港客運中心1號樓,所需承擔的稅費接近人民幣4億元,而以股權轉讓方式,上述稅費要少得多。
仲量聯行投資部總監李淩表示,如果開發商有辦法以股權方式整體轉讓房地産項目,他們一定會選擇股權轉讓,而不是散賣房屋。
然而,這樣可能使國家通過一系列稅收來抑制“炒房”的願望落空。
尹伯成表示,股權轉讓避稅的方式,如果由個案轉變為普遍,可能會引發炒樓者大規模避稅,成為樓市調控的一大漏洞。因此,有必要針對上述現象,在稅收制度上作出相關安排,使某些規避樓市調控的行為落空。